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中國(guó)的房地產(chǎn)，和世界一樣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，說(shuō)它是支柱，不管一個(gè)城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個(gè)城市的5.3%，所以它當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)。

同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個(gè)工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)興旺與否跟一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)。

我們對(duì)房地產(chǎn)的重視，是因?yàn)樗侵еa(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因?yàn)樗敲裆a(chǎn)業(yè)，老百姓衣食住行，跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財(cái)產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財(cái)富的象征。

房地產(chǎn)因?yàn)榕c龐大的資本和金融相伴，興衰往往會(huì)帶來(lái)金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，所以從防風(fēng)險(xiǎn)的角度，各國(guó)政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因?yàn)楹芏嗍澜缂?jí)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)聯(lián)系在一起。

中央已指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上供需失衡；實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)失衡；房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間存在嚴(yán)重的失衡。

今天就是要論證和闡述一下房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡的問(wèn)題。筆者感覺(jué)，這種失衡表現(xiàn)在10個(gè)方面。

失衡之一：

土地供應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然需要大量的土地做基礎(chǔ)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，目前對(duì)房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。

宏觀上看，國(guó)內(nèi)每年都要供應(yīng)城市開(kāi)發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來(lái)，大體上平均每年要用800萬(wàn)畝耕地征地動(dòng)遷，轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地。

每年800萬(wàn)畝，每10年就是8000萬(wàn)畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會(huì)有一些計(jì)劃外的征地，這樣的話，國(guó)家一年800萬(wàn)畝，下邊有個(gè)百分之十幾多征的地，實(shí)際上，每十年國(guó)家要用掉1億畝耕地。

我們改革開(kāi)放30多年，國(guó)家的耕地少了3億多畝，1980年的時(shí)候，國(guó)家的耕地是23億畝，到了去年，是20億畝左右，再過(guò)30年就不可避免地要降到18億畝以下了。

我們國(guó)家有個(gè)判斷，無(wú)論如何，十三四億人口，吃飯問(wèn)題至少需要18億畝耕地。

一畝地滿(mǎn)打滿(mǎn)算產(chǎn)1000斤糧食，每年1萬(wàn)億斤糧就需要10億畝解決吃飯問(wèn)題，五六億畝種蔬菜水果，但是我們還需要飼料，我們吃的肉類(lèi)，人均一年要吃40公斤左右，13億人，就是5000萬(wàn)噸，按照1：4算飼料，就是幾億噸，這幾億噸需要五六億畝地，所以中國(guó)的地是不夠的，每年都要進(jìn)口飼料或者糧食。

總之，18億畝耕地紅線要守住，這是中國(guó)的客觀需要和國(guó)家安全所在。

現(xiàn)在的土地供應(yīng)，已經(jīng)不是過(guò)去30年每年800萬(wàn)畝了， 2015年供應(yīng)了770萬(wàn)畝，2016年供應(yīng)了700萬(wàn)畝，今年，還沒(méi)到年底，實(shí)際供應(yīng)還不知道，但是計(jì)劃是供應(yīng)600萬(wàn)畝。

土地供應(yīng)的總量在減少，城市里的用地會(huì)緊張一點(diǎn)，這是第一個(gè)問(wèn)題。

第二個(gè)問(wèn)題是，這600萬(wàn)畝土地，分成四個(gè)方面的用途。

這個(gè)地說(shuō)起來(lái)是城市建設(shè)用地，但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求，比如農(nóng)村修一個(gè)水庫(kù)，搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過(guò)農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。

這樣的話，600萬(wàn)畝土地，會(huì)有35%左右實(shí)際上是用在農(nóng)村里的建設(shè)用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600萬(wàn)畝里還有400萬(wàn)畝。

這400萬(wàn)畝又一分為三：有50%幾，用于城市里的基礎(chǔ)設(shè)施比如城市的道路、綠化、市政建設(shè)；

第二塊是工業(yè)，在國(guó)家改革開(kāi)放最初的二三十年，大家都高度重視第二產(chǎn)業(yè)，招商引資沒(méi)有本錢(qián)，就用土地做本錢(qián)，工業(yè)用地便宜。

如果來(lái)了一個(gè)搞100億產(chǎn)值的老板，可能不是供應(yīng)1平方公里，而是2平方公里都給他了，供地比較慷慨，投入產(chǎn)出率低，不那么集約、節(jié)約。

過(guò)去幾十年形成的，城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%。現(xiàn)在我們每年增加的，比如今年的600萬(wàn)畝土地，大體上會(huì)有多少給了工業(yè)呢？22%左右。

剩下來(lái)住宅可以拿多少？10%。就是說(shuō)總分母600萬(wàn)畝中，10%給了房地產(chǎn)。

這個(gè)比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個(gè)城市所有土地的25%，我們呢，只占10%，這就顯得少了。

好不容易有了這點(diǎn)地，可以作為城市居住用地使用拍賣(mài)，那么是不是大城市人多就應(yīng)該多供應(yīng)點(diǎn)？人少的就應(yīng)該少供應(yīng)一點(diǎn)呢？

政府做事呢，會(huì)有點(diǎn)，不叫長(zhǎng)官意志，而是想調(diào)控。城市太大了，我有意控制你幾個(gè)點(diǎn)，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過(guò)來(lái)，中小城市，200萬(wàn)-300萬(wàn)人口級(jí)的城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級(jí)部門(mén)支持，指標(biāo)拿到的時(shí)候，假如說(shuō)平均一刀切，結(jié)果大城市人口集中多，流入多，結(jié)果土地拿的少。

每個(gè)城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一點(diǎn)，反倒是中等城市、小城市會(huì)更多一點(diǎn)。

供不應(yīng)求，土地越拍越貴。

這是我要講的供地失衡的問(wèn)題，很多失衡的狀況，一旦了解了底細(xì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)調(diào)控中，應(yīng)該有更務(wù)實(shí)更合理的調(diào)控方式。

失衡之二：

土地價(jià)格

這十年，一線城市的房?jī)r(jià)幾乎漲了10倍以上，有時(shí)候大家會(huì)說(shuō)這是通貨膨脹現(xiàn)象，十多年前，中國(guó)GDP 10多萬(wàn)億的時(shí)候，貸款余額也就是10多萬(wàn)億，現(xiàn)在是150多萬(wàn)億，貨幣增加了十幾倍，房?jī)r(jià)有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。

到底是貨幣漲，房?jī)r(jià)漲，還是土地漲，房?jī)r(jià)漲呢？

我個(gè)人認(rèn)為，一切物價(jià)上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象，這么籠統(tǒng)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律是沒(méi)錯(cuò)的，但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍，有的東西漲了，有的東西掉價(jià)呢？說(shuō)明還是跟具體的供求有關(guān)，如果真的是一個(gè)供過(guò)于求的東西，貨幣哪怕泛濫，這東西價(jià)格跌掉一半也是有可能。

房地產(chǎn)之所以漲價(jià)，一個(gè)很重要的因素是和地價(jià)有關(guān)。

地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)跟著漲，房子本身是會(huì)貶值的，每年折舊，用個(gè)幾十年可能就會(huì)拆掉，但是在城市里，土地每年都會(huì)升值，最后這個(gè)房子哪怕拆掉了還會(huì)值幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，是因?yàn)檫@塊土地升值了，我們土地升值有點(diǎn)畸形，長(zhǎng)得特別高。

有三個(gè)原因：第一個(gè)原因當(dāng)然是我們土地買(mǎi)賣(mài)的方式，我們從香港學(xué)來(lái)的土地拍賣(mài)制度，應(yīng)該是上世紀(jì)80年代后期90年代初期，我當(dāng)時(shí)在浦東新區(qū)，我們一起到香港學(xué)習(xí)土地拍賣(mài)制度，幾個(gè)月學(xué)了回來(lái)，中國(guó)第一輪的土地批租拍賣(mài)是從上海上開(kāi)始的，我對(duì)這件事，應(yīng)該說(shuō)了解得特別清晰。

總的來(lái)說(shuō)，拍賣(mài)有它的好處，在政府主導(dǎo)的機(jī)制里，拍賣(mài)是陽(yáng)光的市場(chǎng)機(jī)制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓?zhuān)娱g交易中搞不清的事，不知道會(huì)害了多少干部。

拍賣(mài)制是好的，但是拍賣(mài)制的規(guī)則是價(jià)高者得，很多家來(lái)叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價(jià)，越拍越高，拍賣(mài)的上限怎么封頂缺少一個(gè)有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000萬(wàn)一畝的時(shí)候，拍上去的不算，到此封頂，這又有點(diǎn)和規(guī)則不合。

這是第一點(diǎn)原因，拍賣(mài)制本身會(huì)推高地價(jià)。

第二個(gè)原因是土地本身就供不應(yīng)求，假如說(shuō)我們供應(yīng)城市的土地，平均在供地量的20%，情況就會(huì)比較平衡，現(xiàn)在供應(yīng)的只有10%，少了一點(diǎn)，而且是不均衡的，對(duì)一線城市供應(yīng)不足，越供應(yīng)不足，拍賣(mài)地價(jià)越高，最后倒過(guò)來(lái)，地價(jià)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。

這是第二個(gè)問(wèn)題，供不應(yīng)求短缺，總的供應(yīng)上短缺，有缺口產(chǎn)生的問(wèn)題。

第三個(gè)原因是，城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地，新增土地?cái)U(kuò)張來(lái)發(fā)展，新增土地?cái)U(kuò)張是跟國(guó)家要的指標(biāo)。

每一個(gè)城市的市長(zhǎng)，另外有個(gè)手，它在干的一個(gè)活呢，是不要指標(biāo)了，把這個(gè)城市幾十年上百年留下來(lái)的棚戶(hù)區(qū)、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標(biāo)，本來(lái)就是城市建設(shè)用地。

拆遷會(huì)有什么情況呢？如果這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)大體是7000元一平方米，你來(lái)拆1000戶(hù)，每戶(hù)有個(gè)100平方米，這10萬(wàn)平方米怎么補(bǔ)償？大體上按照這個(gè)地區(qū)的均價(jià)來(lái)補(bǔ)償，這是拆遷的基本邏輯。

所以拆遷10萬(wàn)平方米的土地，地價(jià)7000元/平方米，造出來(lái)的房子一定到一萬(wàn)五六，拆遷會(huì)帶來(lái)巨大的土地成本。

過(guò)了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬(wàn)五、兩萬(wàn)，這很正常，以這個(gè)地價(jià)成本拆出來(lái)的房子，造出來(lái)的就會(huì)賣(mài)三萬(wàn)四萬(wàn)。

這個(gè)意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來(lái)，造新房子滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)容易高。

所以我們現(xiàn)在的城市，在拍賣(mài)機(jī)制下，在一個(gè)總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個(gè)機(jī)制疊加在一起，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)往上升。

一定要說(shuō)這里面哪個(gè)人負(fù)責(zé)，這里面是一種機(jī)制，幾乎所有人都在埋怨，開(kāi)發(fā)商埋怨土地價(jià)高，老百姓埋怨房?jī)r(jià)高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿(mǎn)意，似乎無(wú)法改變它。

失衡之三：

房地產(chǎn)占用的社會(huì)資源

每年的固定資產(chǎn)投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產(chǎn)在財(cái)政稅收的比重中太大，這是三個(gè)失衡。

從投資來(lái)說(shuō)，一般經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市學(xué)有個(gè)基本的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過(guò)25%，這個(gè)話呢，10年前我在重慶管這個(gè)事情定了這個(gè)原則后就在說(shuō)，我看到網(wǎng)上有一個(gè)專(zhuān)家說(shuō)，黃奇帆這個(gè)人有時(shí)候會(huì)拿出一些很武斷的結(jié)論，使用效果不錯(cuò)，但是到底是什么地方來(lái)的理論？就定了很武斷的結(jié)論。

我當(dāng)時(shí)看到，想了想，我似乎因?yàn)椴皇墙淌?，不?huì)整天寫(xiě)報(bào)告，為什么這么做那么做。實(shí)際上有個(gè)理論，很簡(jiǎn)單，就是六分之一的理論。

一個(gè)人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以?xún)?nèi)付房租，如果你用了1/3的錢(qián)在付房租，你的生活會(huì)很困難，比例失調(diào)了，如果你不是租房住，而是買(mǎi)房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買(mǎi)套房，這個(gè)1/6是這么來(lái)的。

一個(gè)城市的GDP如果有1000億，這個(gè)城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以?xún)?nèi)，就是150億。

意思就是，GDP不能都用來(lái)投資造房，否則就像一個(gè)家庭無(wú)法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。

一個(gè)正常的城市，每年的固定資產(chǎn)投資不要超過(guò)GDP總量的60%，否則就不可持續(xù)。

我們現(xiàn)在國(guó)家32個(gè)中心城市和直轄市，有5個(gè)城市，已經(jīng)連續(xù)多年，房地產(chǎn)投資每年占整個(gè)GDP的60%以上，然后有16個(gè)城市比例偏高，當(dāng)然也有少數(shù)五六個(gè)城市在10%幾，這些城市發(fā)育不足。

房子賣(mài)得多，基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)有跟進(jìn)，工商產(chǎn)業(yè)沒(méi)有跟進(jìn)，空城鬼城便會(huì)出現(xiàn)，各種情況都有。

這是第三個(gè)失衡，固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為增長(zhǎng)的撒手锏。

失衡之四：

綁架金融

2016年，中國(guó)100多萬(wàn)億的貸款，有百分之二十七八，是房地產(chǎn)相關(guān)的，開(kāi)發(fā)貸加按揭貸，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

大家知道房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國(guó)而言，到去年年底，全國(guó)新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。

從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，也可以說(shuō)，脫實(shí)就虛，這么多金融資源沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，都在房地產(chǎn)。

失衡之五：

稅收

這些年，中央加地方的財(cái)政收入，房地產(chǎn)差不多占了35%，聽(tīng)起來(lái)還好，但是因?yàn)橹醒霙](méi)有房地產(chǎn)的收入，房地產(chǎn)收入屬地化，所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預(yù)算外資金有3.7萬(wàn)億。

在地方的稅里面，有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個(gè)國(guó)家的稅收是17萬(wàn)億，地方稅總的10萬(wàn)億，有4萬(wàn)億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金，預(yù)算外資金，疊加起來(lái)，將近8萬(wàn)億。

講這段話的意思是，整個(gè)地方的收入是多少呢？一共是13萬(wàn)億、14萬(wàn)億，里面有接近8萬(wàn)億，是和房地產(chǎn)有關(guān)的，如果地方政府離了房地產(chǎn)，是會(huì)斷糧的，所以這也是太依賴(lài)房地產(chǎn)。

失衡之六：

銷(xiāo)售租賃比例

在美國(guó)和歐洲，所有的商業(yè)性房屋，50%左右銷(xiāo)售，50%租賃。租賃有兩類(lèi)，一類(lèi)是房產(chǎn)商自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)租賃，第二類(lèi)是小業(yè)主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成了50%的租賃市場(chǎng)。

新加坡接近80%都是公租房。有點(diǎn)像改革開(kāi)放前，我們都住在政府集體企業(yè)的公房中，產(chǎn)權(quán)歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產(chǎn)權(quán)，也不能買(mǎi)賣(mài)。

這十年開(kāi)發(fā)的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買(mǎi)賣(mài)，這個(gè)市場(chǎng)是畸形的。

租賃市場(chǎng)有4個(gè)不足：第一，租賃者是弱勢(shì)群體，沒(méi)有談判的能力，租房的人和企業(yè)，可以隨心所欲地調(diào)租金；

第二，隨意把房子收走；

第三，各種重要的公權(quán)部門(mén)，沒(méi)把租賃房屋的住戶(hù)當(dāng)做同等公民待遇，租了房子的上不了這個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)校，必須買(mǎi)房，醫(yī)療也是這樣，醫(yī)保的服務(wù)都和產(chǎn)權(quán)房有關(guān)，入戶(hù)也是，買(mǎi)房滿(mǎn)幾年可以入戶(hù)，租房就不行。

老百姓有了這個(gè)心態(tài)之后，會(huì)覺(jué)得我現(xiàn)在租房子是沒(méi)辦法，只要有一天，稍微有條件就買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房，總之把租賃當(dāng)成短暫的沒(méi)辦法的辦法。

失衡之七：

房?jī)r(jià)收入比

六七年家庭收入買(mǎi)套房是個(gè)合理的年限，我們現(xiàn)在實(shí)際情況，均價(jià)對(duì)均價(jià)，一線城市一般都在40年左右。

紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價(jià)，家庭戶(hù)均收入10年以?xún)?nèi)也可以買(mǎi)到房。

總得來(lái)說(shuō)，我們高得離譜。

一般的二線城市，在20多年，當(dāng)然也有邊緣一些的地方，五六年。

失衡之八：

房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

一二線城市土地供不應(yīng)求，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量供不應(yīng)求，這些地方只夠賣(mài)三四個(gè)月，而且是在限賣(mài)限購(gòu)的情況下，不需要去庫(kù)存。有些地方是三年四年都賣(mài)不掉。

這是一種失衡，資源錯(cuò)配。

供不應(yīng)求的地方應(yīng)該多供一些土地多造點(diǎn)房子，供過(guò)于求的地方應(yīng)該不再批土地給它。

這就要把錯(cuò)配的資源調(diào)配回來(lái)。

具體而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)供給端的概念，不是等到市場(chǎng)需求端來(lái)調(diào)控，一定是在供給端，政府和企業(yè)可以有明確的信息，進(jìn)行調(diào)整的。

比如，一個(gè)城市人均住宅是多少，大賬上說(shuō)40平方米，如果只有100萬(wàn)人，這個(gè)城市造4000萬(wàn)平方米就夠了，過(guò)去幾十年，留了2000萬(wàn)平方米，結(jié)果每年又去開(kāi)發(fā)1000萬(wàn)平方米，五年一過(guò)，有個(gè)七八千萬(wàn)平方米，人均住宅面積就變成70平，80平，肯定過(guò)剩。

所以這是可以預(yù)測(cè)的，應(yīng)該有規(guī)劃數(shù)的，上下波動(dòng)個(gè)10%、15%，不得了，不能由著開(kāi)發(fā)商想蓋多少蓋多少，政府短期效應(yīng)，這會(huì)兒開(kāi)發(fā)的多，GDP投資拉動(dòng)的多，短期效應(yīng)，然后拍拍屁股走了，這個(gè)地方容易爛尾，后面的人收拾爛尾。

一個(gè)地方應(yīng)該建多少寫(xiě)字樓？各個(gè)地方都在蓋寫(xiě)字樓，作為城市中央商務(wù)區(qū)造的寫(xiě)字樓，為全社會(huì)的貿(mào)易公司服務(wù)的，一般中等城市以下，每?jī)扇f(wàn)元GDP一平方米，如果你的城市有1000億的GDP，說(shuō)穿了，500萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓到極限了，多造一定是過(guò)剩的。

如果是像上海這樣的大城市呢，資源利用率高，其實(shí)GDP，4萬(wàn)元左右一個(gè)平方，上海一年有25000億的GDP，第三方造的為所有人用的寫(xiě)字樓，6000萬(wàn)平方米足矣。

上海商業(yè)零售額在1萬(wàn)億左右，這1萬(wàn)億蓋多少商場(chǎng)、零售商店呢？大賬上說(shuō)，2萬(wàn)元一平方米，1萬(wàn)億造5000萬(wàn)平方米；上海還有一種方法，一個(gè)人2平方米，上?，F(xiàn)在2400萬(wàn)人，打造5000萬(wàn)平方米，這種算法內(nèi)在都有規(guī)則。

如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬(wàn)元，這一平方米的房子的價(jià)格在大城市里倒要幾萬(wàn)元，賠死了。

有些城市，開(kāi)發(fā)商一進(jìn)來(lái)，搞一個(gè)五十萬(wàn)方的大賣(mài)場(chǎng)，不是一個(gè)老板搞的，這個(gè)老板搞兩個(gè)，那個(gè)老板搞兩個(gè)，政府有興致批，都是空城鬼城的代表，好 大 喜 功的代表。

這些都是要吸取教訓(xùn)的。

失衡之九：

市場(chǎng)秩序

比如原來(lái)規(guī)劃用途是寫(xiě)字樓的去造住宅，原來(lái)是工業(yè)后來(lái)做商業(yè)，隨便轉(zhuǎn)化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。

各種亂象很多。房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，商鋪的面積切碎了賣(mài)，賣(mài)不掉了，售后返租，實(shí)際上是高息攬儲(chǔ)，最后壞賬，變成社會(huì)不穩(wěn)定的源頭。

房產(chǎn)商在融資的時(shí)候，高利貸，職工系統(tǒng)亂集資，社會(huì)上騙老百姓亂集資，都是房產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)中的亂象。

還有一種，批了土地后，兩年必須啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，三五年完成，太多的房產(chǎn)商囤積了地十年沒(méi)有開(kāi)發(fā)，這十年來(lái)，房?jī)r(jià)漲了10倍，什么活也不干，利潤(rùn)增加10倍。

政府土地儲(chǔ)備很少，開(kāi)發(fā)商土地多多，囤地，囤房，賣(mài)不掉的房，切碎了賣(mài)，售后返租，當(dāng)股票一樣的當(dāng)成標(biāo)準(zhǔn)化的再賣(mài)。

這些都是要加強(qiáng)管理。

失衡之十：

調(diào)控方向

失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行希望刺激房地產(chǎn)，往東調(diào)，房地產(chǎn)泡沫來(lái)了以后，希望壓住它，穩(wěn)住它，不讓它亂漲價(jià)，往西調(diào)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控是有這種不東不西的狀態(tài)。

再有呢，采取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長(zhǎng)周期措施，缺少法律性措施，缺少經(jīng)濟(jì)邏輯、經(jīng)濟(jì)杠桿措施。

比較多的是需求側(cè)的調(diào)調(diào)控控，緊緊松松，在供給上進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控比較少。

這就是我們?cè)谡{(diào)控方面的缺陷，也是中央領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)的，這種政府長(zhǎng)周期的法制性的問(wèn)題。

以上十項(xiàng)，是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn)，這種失衡會(huì)帶來(lái)三個(gè)后果：

實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫實(shí)就虛，土地成本高，房?jī)r(jià)高，對(duì)搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資肯定是不劃算的。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣(mài)套房比它好幾年賺的都多，有點(diǎn)錢(qián)就不再往實(shí)體投，都投到房地產(chǎn)。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的職工，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高，招來(lái)的人才買(mǎi)不起房，沒(méi)地方住。

從長(zhǎng)周期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是必須要有的，但是高房?jī)r(jià)造成的后果，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害是不言而喻的。

怎么樣建立長(zhǎng)效機(jī)制？圍繞中央領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)的，要從土地、金融、財(cái)稅、投資、法制五個(gè)方面采取長(zhǎng)效的機(jī)制，形成制度化的安排，系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)的調(diào)控。

長(zhǎng)效機(jī)制之一：

土地

我覺(jué)得對(duì)土地的調(diào)控需要那么四個(gè)五個(gè)剛性的措施。

一個(gè)城市土地供應(yīng)總量，按一人100平方米，100萬(wàn)人就供100平方公里，一千萬(wàn)人就供1000平方公里。

爬行釘住，后發(fā)制人。

什么意思？你這個(gè)城市有本事，把這個(gè)人口搞到500萬(wàn)，那我以前只給了你350萬(wàn)平方米，現(xiàn)在每年補(bǔ)你幾十萬(wàn)平方米。

不能根據(jù)長(zhǎng)官意志，計(jì)劃未來(lái)有500萬(wàn)人，現(xiàn)在才兩百萬(wàn)，就要500平方公里土地，結(jié)果我在10年里，真的給你300平方公里土地，你300萬(wàn)人沒(méi)來(lái)，只來(lái)了100萬(wàn)人，甚至原來(lái)的200萬(wàn)人還走了，這個(gè)土地的錯(cuò)配，誰(shuí)負(fù)責(zé)。

土地要爬行釘住，而不是說(shuō)要你去臆想調(diào)控，長(zhǎng)官意志，違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

就按這個(gè)邏輯，不復(fù)雜，如果上海到了2500萬(wàn)人，一定要2500平方公里，不是沒(méi)有地啊，上海有6000多平方公里，還有很多農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)在上海只占1%的GDP，農(nóng)民人口也只有三四十萬(wàn)，在這個(gè)意義上，一定維持農(nóng)業(yè)也是要做城市綠色農(nóng)業(yè)，示范農(nóng)業(yè)。由此而言，如果這個(gè)城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就應(yīng)該補(bǔ)上去。

所以在這個(gè)意義上，不是拿到指標(biāo)，三四百個(gè)城市大家平分，而是看誰(shuí)人口多。

人口怎么多起來(lái)呢？有句話叫產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃功能走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，二產(chǎn)、三產(chǎn)發(fā)達(dá)了，人口就多，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走。

當(dāng)你把前面的幾個(gè)環(huán)節(jié)做成了，我爬行釘住就行了。最笨的辦法也是最有效的辦法。

長(zhǎng)效機(jī)制之二：

法律

用法律，或者非常剛性的約束。

人均100平方米干嘛的？絕對(duì)不是100平方米都去搞住宅。作為城市來(lái)說(shuō)，100平方大體上55平方米城市基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施，包括學(xué)校醫(yī)院，城市綠地；工業(yè)20平方米。

如果一個(gè)城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工業(yè)，1平方公里可以搞100億，那200平方公里，那就是2萬(wàn)億啊，很大的工業(yè)體量。

像金橋，90年代浦東開(kāi)發(fā)的時(shí)候，規(guī)劃了10平方公里，我們當(dāng)時(shí)就定下來(lái)每平方公里至少100億，到了2000年，朱曉明是金橋開(kāi)發(fā)區(qū)老總，他說(shuō)，金橋已經(jīng)有1500億。10平方公里里面，7平方公里的工業(yè)園區(qū)，每平方公里干了200億。

我講這段話意思是，工業(yè)就是要約束性強(qiáng)一點(diǎn)，要把過(guò)去太慷慨的工業(yè)用地再高壓緊逼下把土地置換一些出來(lái)，或者在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工業(yè)結(jié)構(gòu)里做一些調(diào)控，把低利用率的換成高利用率的，使工業(yè)更加節(jié)約。

剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的開(kāi)發(fā)，20平方米給居民開(kāi)發(fā)，5平方米給商業(yè)。

如果1000萬(wàn)人的城市，可以搞一個(gè)50平方公里的商業(yè)區(qū)，大家知道曼哈頓的商業(yè)區(qū)多繁華，只用了10平方公里。

原來(lái)上海的南京路，多繁華的商業(yè)，整個(gè)土地的建筑面積幾平方公里，非常節(jié)約。

地價(jià)方面呢，總的供應(yīng)量起到了保障作用之后，拍賣(mài)土地的時(shí)候也要有限價(jià)措施，大體上講，樓面地價(jià)不要超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3。

如果周?chē)績(jī)r(jià)是1萬(wàn)，這會(huì)兒動(dòng)遷產(chǎn)生的土地拍賣(mài)，拍到3300，就應(yīng)該適可而止，不能說(shuō)我征地花到6000，我就要拍到6000。

限價(jià)不是長(zhǎng)官隨意的限制，其實(shí)政府不在土地上去推高地價(jià)，地價(jià)跟著房?jī)r(jià)慢慢走。

如果你是舊城改造拆下來(lái)的，成本的確很高，不能由著這個(gè)成本，由著拍賣(mài)覆蓋成本不虧本這樣的小心眼，應(yīng)該把政府給你的城鄉(xiāng)結(jié)合部的，供應(yīng)比較充分的土地資源，那個(gè)地方可能會(huì)得到的土地出讓金，補(bǔ)充平衡市中心舊城改造的土地出讓金。

這么平衡之后，看起來(lái)你可能吃了點(diǎn)小虧，但是城市投資環(huán)境好了，工商經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)不失衡了，你是可持續(xù)發(fā)展，稅收、金融、投資都跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)更多地連在一起，城市會(huì)更好地發(fā)展。

金融方面的措施要堅(jiān)決守住底線，任何開(kāi)發(fā)商買(mǎi)土地的錢(qián)，必須自有資金，上世紀(jì)90年代我在浦東開(kāi)發(fā)的時(shí)候，就是這個(gè)約定。

這里面有個(gè)原理，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的總投資理論上1：3，自己的資本金是1的話，社會(huì)的融資可以是3，就是總資產(chǎn)的25%是資本金。對(duì)工業(yè)企業(yè)，我們是1：2，1/3的資本金。

房地產(chǎn)商呢，融通量大一點(diǎn)，1：3，也就是25%的資本金，當(dāng)然是拿來(lái)買(mǎi)地了，地如果是你自己買(mǎi)的，可以抵押了融資，拿到錢(qián)造房子，封頂?shù)臅r(shí)候，可以預(yù)售，老百姓已經(jīng)把預(yù)售定金或者按揭貸款的資金轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，最終是土地的自有資金加房屋開(kāi)發(fā)的融資資金開(kāi)發(fā)貸，再加預(yù)售過(guò)程中老百姓的按揭貸。

現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)商的融通量是多少呢？1：9，我這么說(shuō)可能還是保守的，有的開(kāi)發(fā)商可能1：50。

你聽(tīng)他有幾千億的資產(chǎn)，債務(wù)95%，萬(wàn)一有壞賬，銀行倒霉。

買(mǎi)地皮的時(shí)候，來(lái)個(gè)三七開(kāi)，如果這塊地皮是10個(gè)億，他自己拿3個(gè)億，借了7個(gè)億，拿到地了去銀行抵押，抵押至少六七個(gè)億，造房子，賣(mài)樓花，把預(yù)售的錢(qián)拿到了。

這個(gè)地是10億買(mǎi)來(lái)的，三年后，地價(jià)漲到20億，真的要開(kāi)發(fā)的時(shí)候，20億作為抵押物，可以拿到15億的錢(qián)，整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中的融資，到了1：9，這就是房產(chǎn)綁架金融的情況。

地王不斷出現(xiàn)，是房產(chǎn)商跟金融系統(tǒng)的關(guān)系，誰(shuí)融資能力強(qiáng)誰(shuí)就拿到地王，融資再多也不擔(dān)心，地價(jià)一炒高，什么問(wèn)題都解決了。

地王現(xiàn)象不僅是土地短缺，拍賣(mài)機(jī)制的問(wèn)題，還和融資的無(wú)限透支，缺乏隔離墻有關(guān)。

為什么那么多資金都往房地產(chǎn)里面走，如果有一個(gè)防火墻，一切買(mǎi)地的錢(qián)通通不能借債，只要做到這一條，M2跟你有什么關(guān)系？進(jìn)不來(lái)的嘛。

我在重慶，一直是管住融資的，但有時(shí)也會(huì)露項(xiàng)。

來(lái)個(gè)房產(chǎn)商，買(mǎi)了15個(gè)億的一塊地，把房子造起來(lái)又花了15個(gè)億，30個(gè)億全是借來(lái)的，而且借的高利貸利息是17%，五年時(shí)間，30億債務(wù)變成60多億，房子造好實(shí)際上也只能賣(mài)個(gè)四十億，五十億，當(dāng)然破產(chǎn)了。

一查賬，是三個(gè)很有名的工業(yè)企業(yè)，看著房地產(chǎn)熱，工廠還可以，搞汽車(chē)的，跟信托公司去借錢(qián)，這個(gè)事情一協(xié)調(diào)，我說(shuō)三令五申不許借錢(qián)買(mǎi)地，借了高利貸還來(lái)買(mǎi)地，這是個(gè)教訓(xùn)。國(guó)土局說(shuō)這三個(gè)公司老板都是有名的工商聯(lián)副主席，去信托借錢(qián)都是用工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)抵押的，所以就疏漏了，沒(méi)查。我說(shuō)一切房產(chǎn)商批租土地，別的不用查，就查資金血統(tǒng)，只要是借來(lái)的，通通不允許進(jìn)入。這樣一來(lái)，地王會(huì)消失大半。

第二個(gè)是房產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果一個(gè)房產(chǎn)商，有幾十個(gè)上百個(gè)金融單位的賬戶(hù)，總的債務(wù)，高利息的占了全部融資的50%以上，對(duì)不起了，資金賬戶(hù)是危機(jī)狀態(tài)，這種房產(chǎn)商，對(duì)它的運(yùn)營(yíng)，都要當(dāng)心。

第三要管住老百姓買(mǎi)房的融資，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他買(mǎi)三套五套，不用擔(dān)心他會(huì)帶來(lái)金融危機(jī)，危機(jī)是他自己家里的事情。

這條要堅(jiān)決做到，但是在中國(guó)做到比較難，美國(guó)做得比較到位，美國(guó)不是所有