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  有這樣一家長租公寓運(yùn)營企業(yè)——創(chuàng)業(yè)公社，運(yùn)營管理的長租公寓不過500余套房、面積僅萬余平方米，但短短兩年已經(jīng)開始盈利。還有一項(xiàng)預(yù)計(jì)：今年底創(chuàng)業(yè)公社手中房屋將猛增至2800套，2019年底將增加至18000套。令人想不到的是，這還是一家國有資本主導(dǎo)的長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)。

  成立于2013年5月的創(chuàng)業(yè)公社，如何能做到這一點(diǎn)？創(chuàng)業(yè)公社總經(jīng)理劉循序日前接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪，解碼創(chuàng)業(yè)公社、國有資本在競爭激烈的長租公寓市場“長袖善舞”的三大“法寶”。

  公寓和產(chǎn)業(yè)園1：1配比

  “37度公寓最明顯的一個(gè)特點(diǎn)是，目標(biāo)群體以在產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)業(yè)、在科技型企業(yè)就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生為主，而非流動(dòng)性較大的外來務(wù)工人員。”劉循序說。

  據(jù)了解，創(chuàng)業(yè)公社提供兩種產(chǎn)品，一是創(chuàng)業(yè)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者的辦公園區(qū)，另一個(gè)是以“37度公寓”為代表的長租公寓。目前公寓的住戶中，擁有?？茖W(xué)歷的約占3%，本科學(xué)歷的約占30%，其余超過60%的住戶是碩士、博士或者更高的學(xué)歷，年齡基本上不超過38歲。

  “創(chuàng)業(yè)公社始終以服務(wù)創(chuàng)業(yè)者為目的，所以我們的集中式長租公寓，關(guān)注的核心在于能否為創(chuàng)業(yè)者帶來更多價(jià)值。”劉循序說，“基于此，我們的發(fā)展模式是，對集中式存量物業(yè)進(jìn)行合理改造升級，為創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供‘職住平衡’的整體服務(wù)，同時(shí)為有效打通大城市通勤‘微循環(huán)’作出貢獻(xiàn)。”

  據(jù)介紹，創(chuàng)業(yè)公社長租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)總面積基本按照1：1配比。這樣的運(yùn)營方式，一方面能夠?qū)崿F(xiàn)在某一區(qū)域內(nèi)集中供應(yīng)大量房源，價(jià)格相對可控；另一方面可以為“職住平衡”發(fā)揮重要作用，為園區(qū)及公寓入住的創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)造最便利的工作與生活條件。

  創(chuàng)業(yè)公社長租公寓，一般在距離園區(qū)三四公里的半徑范圍內(nèi)，最長不超過五公里，且兩者之間有班車接送。“這種布局方式，有利于破解大城市管理中的 ‘微循環(huán)’難題，有效縮短通勤距離和上下班時(shí)間，緩解城市交通壓力。”劉循序說。

  這種模式，對創(chuàng)業(yè)者而言無疑具有較大吸引力。在37度公寓內(nèi)，記者見到了來自臺灣的創(chuàng)業(yè)者鄭博宇。他自稱“北漂”，是創(chuàng)業(yè)公社“臺灣驛站”負(fù)責(zé)人，同時(shí)也是37度公寓的住戶。他說，創(chuàng)業(yè)公社為創(chuàng)業(yè)者提供了良好的創(chuàng)業(yè)條件，包括三個(gè)月的免費(fèi)辦公場地、可靠的咨詢服務(wù)……在鄭博宇帶動(dòng)下，目前入駐創(chuàng)業(yè)公社的臺灣創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)超過50個(gè)，其中入住37度公寓的臺灣創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)超過10戶。

  集中處置+統(tǒng)一管理

  劉循序介紹，37度公寓的房源來自機(jī)關(guān)與國企、集體建設(shè)用地，以及一些城市更新改造遺留下的資產(chǎn)項(xiàng)目。“批發(fā)式”的改造和出租，一是方便進(jìn)行統(tǒng)一管理，二是能夠有效降低改造和運(yùn)營成本，這部分資金可用于改善公共設(shè)施等，三是便于統(tǒng)一規(guī)劃，給入住人群提供一個(gè)相對舒適的“社區(qū)型環(huán)境”。

  “入住我們的創(chuàng)業(yè)公寓，需要滿足幾項(xiàng)基本的條件：一是單身，二是沒有老人合住，三是不養(yǎng)寵物等。當(dāng)然，如果住戶成家需要租住更大的房屋，我們會(huì)有其他產(chǎn)品提供。”37度公寓的“樓長”王旭介紹說。

  集中處置、統(tǒng)一運(yùn)營與管理，有效降低了成本。據(jù)了解，王旭僅帶著兩位同事，就能管理著37度公寓的500多間屋。

  這也從一個(gè)側(cè)面，間接印證了相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的結(jié)論。中金公司認(rèn)為，品牌化的長租公寓可以有效解決租房過程中的諸多痛點(diǎn)。集中式公寓租約期限更長，規(guī)模效應(yīng)更明顯，享受額外的批零租金差，其盈利前景好于分布式。

  “說實(shí)話，我們覺得利用資本大規(guī)模跑馬圈地的模式，一方面活躍了市場，幫助行業(yè)快速發(fā)展，但另一方面也確實(shí)推高了價(jià)格，造成了資產(chǎn)泡沫。”劉循序坦言。他說，37度公寓的集中處置、服務(wù)雙創(chuàng)、職住平衡模式，與以分散式房源為主的長租公寓相比，“完全是兩個(gè)不同的‘賽道’”。

  國有控股+市場化運(yùn)作

  隨著企業(yè)逐步發(fā)展壯大，股東構(gòu)成與治理架構(gòu)也不斷豐富完善。除了首鋼基金、中關(guān)村股權(quán)交易服務(wù)集團(tuán)這些原始投資人，創(chuàng)業(yè)公社團(tuán)隊(duì)還受到了京西創(chuàng)業(yè)、西部證券、順隆基金、順為資本、光耀東方等大型機(jī)構(gòu)的青睞。目前，創(chuàng)業(yè)公社的股本構(gòu)成中，國有成分超過50%，經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)持股24%左右，其余為民營資本。

  “在日常經(jīng)營決策上，董事會(huì)充分授權(quán)給創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，‘城市合伙人’等一系列機(jī)制創(chuàng)新，也得到了董事會(huì)和股東會(huì)的支持。”劉循序說，董事會(huì)的信任與支持，加上按照審計(jì)要求嚴(yán)格規(guī)范治理，令創(chuàng)業(yè)公社能夠在市場化競爭環(huán)境中快速發(fā)展。這不僅保證了企業(yè)的市場化活力，還實(shí)現(xiàn)了國有資本的保值增值。

  數(shù)據(jù)顯示，2017年，創(chuàng)業(yè)公社實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.28億，較上一年增長42%，成立以來的年均增長率高達(dá)127%。

  “可能有人會(huì)問，我們的‘國有背景’，會(huì)不會(huì)有助于更‘輕易’獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目？事實(shí)上，我們對關(guān)聯(lián)交易的處理，更為謹(jǐn)慎、嚴(yán)格。”劉循序說。

  他坦言，“國有背景”讓創(chuàng)業(yè)公社在開展業(yè)務(wù)時(shí)，具有獨(dú)特的信用優(yōu)勢，也有更多的項(xiàng)目來源渠道。“如我們的大股東之一——首鋼基金，所投的優(yōu)秀企業(yè)就是我們項(xiàng)目來源渠道之一。”劉循序強(qiáng)調(diào)說，“但對于項(xiàng)目本身，創(chuàng)業(yè)公社從來都是通過市場化競爭拿到手的。”

  2017年12月18日，創(chuàng)業(yè)公社成為中國建設(shè)銀行首批九家“入駐”CCB（建融公寓租賃系統(tǒng)）的企業(yè)之一，同時(shí)也是入選的唯一一家北京企業(yè)。

  “建設(shè)銀行擁有海量客戶資源和巨額資金等優(yōu)勢。在國家大力提倡‘租購并舉’發(fā)展長租公寓的大背景下，與建行的合作是我們又一個(gè)重大利好。我們更有信心，把創(chuàng)業(yè)公社做得更大、更好。”劉循序說。

       來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)