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  導(dǎo)讀

  作為深圳剛需外溢的區(qū)域，惠州并不適宜嚴(yán)格的限購(gòu)；但對(duì)投資者而言，由于供應(yīng)量巨大，惠州的房產(chǎn)投資空間不是很大。

  6月初的一個(gè)工作日，原彬（化名）匆匆從深圳趕到惠州參加某樓盤搖號(hào)，然后又匆匆趕回來接女兒放學(xué)。“大熱天排隊(duì)搖號(hào)，還遇到香港人也來買房。”原彬抱怨道。

  原彬最終在倒數(shù)第二批搖到了號(hào)。一名莊姓房產(chǎn)中介說，周一帶客人去看房，但小戶型已經(jīng)搶不到。

  作為粵港澳大灣區(qū)的一員，并且緊鄰深圳，不限購(gòu)的惠州成為購(gòu)房投資者眼中的“香餑餑”，2017年以來樓市持續(xù)升溫，成交遠(yuǎn)超廣州、深圳等一二線城市。由于不對(duì)戶籍和社保進(jìn)行限制，中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，臨深片區(qū)購(gòu)房估計(jì)投資比例占70%，也有很多投資兼自住。

  為了應(yīng)對(duì)越來越火爆的市場(chǎng)，惠州大亞灣房管局近期出臺(tái)了“限簽”政策，對(duì)3套及以上購(gòu)房行為進(jìn)行核查，限制炒房。

  惠州和深圳開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為深圳剛需外溢的區(qū)域，惠州并不適宜嚴(yán)格的限購(gòu)；但對(duì)投資者而言，由于供應(yīng)量巨大，惠州的房產(chǎn)投資空間不是很大。

  深圳鏈家研究院院長(zhǎng)肖小平提醒，投資者需要借貸來投資，并且希望投資周期在兩三年后轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的，需要深思。首先是借貸成本較高，另外房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)漲到一個(gè)高位，限價(jià)更使得價(jià)格漲不上去，惠州也有這個(gè)問題，因此希望短期價(jià)格出現(xiàn)大漲基本難以實(shí)現(xiàn)。

  惠州“漸進(jìn)式限購(gòu)”

  根據(jù)世聯(lián)行年報(bào)，惠州2017年整體市場(chǎng)銷售均價(jià)突破每平方米10706元，同比上升36.07%；2017年惠州一手住宅成交量達(dá)到13.38萬套，超過深圳、東莞、中山的總和。

  2018年，伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)的預(yù)期，作為灣區(qū)內(nèi)唯一不限購(gòu)卻限價(jià)的城市，一些入市的新盤價(jià)格已經(jīng)低于周邊二手房?jī)r(jià)，投資溢價(jià)空間讓惠州樓市更進(jìn)入火爆階段，很多新盤一房難求。

  2018年1-4月，惠州住宅網(wǎng)簽成交達(dá)486.19萬平方米，同比去年大幅上漲了18.96%，整體均價(jià)達(dá)到了11405元每平方米，環(huán)比小幅上漲。

  據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅4月惠州住宅便成交13309套，環(huán)比上升3.44%；成交面積140.33萬平方米。成交面積方面，臨深的惠陽(yáng)和大亞灣保持高貢獻(xiàn)率，惠陽(yáng)占比27.9%，大亞灣占比26.11%。

  與臨近的東莞相比，東莞四月成交4516套，不限購(gòu)的惠州幾乎是東莞的三倍。

  由于不限購(gòu)，惠州樓市大部分買家來自于外地。樂有家研究中心報(bào)告指出，2017年在惠州買房的購(gòu)房者中，戶籍為廣東、湖南、湖北及江西四省的人群占據(jù)前四；東北、西北以及北京的客群也比較多，他們購(gòu)買的主要是濱海度假物業(yè)。

  惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇表示，近期大亞灣、惠東濱海、城區(qū)市場(chǎng)、惠陽(yáng)片區(qū)外地客的購(gòu)房比例都有明顯增加，大亞灣外地客的數(shù)量增加相對(duì)較多。

  面對(duì)洶涌而來的購(gòu)房人群和不斷上升的成交量，5月29日，惠州市大亞灣房管局發(fā)表聲明，為對(duì)投機(jī)炒房行為予以嚴(yán)厲打擊，對(duì)一次性購(gòu)買3套以上（含3套）的購(gòu)房行為采取暫緩網(wǎng)簽，核實(shí)其是否屬于惡意投機(jī)炒房行為；不排除將聯(lián)合其他部門對(duì)購(gòu)買3套以上（含3套）的住房資金來源進(jìn)行核查。

  在上述聲明發(fā)表后，惠州房管局有關(guān)人士及大亞灣房協(xié)進(jìn)行了補(bǔ)充說明。其中聲明中的“個(gè)人”是指夫妻雙方，及意味著是以家庭為單位進(jìn)行購(gòu)房資格審查。

  惠州業(yè)內(nèi)人士分析，該政策雖然現(xiàn)今僅在大亞灣實(shí)行，但不排除未來將在惠州全面鋪開。

  與一般的限購(gòu)政策不一樣，大亞灣的限簽是一種漸進(jìn)性的“限制性購(gòu)房”，對(duì)戶籍以及社保沒有要求，甚至對(duì)購(gòu)買數(shù)量的限制也是半開放式。

  前述中介人士認(rèn)為，聲明雖然對(duì)購(gòu)買數(shù)量過多的購(gòu)房者進(jìn)行審查，但是，因?yàn)闆]有戶籍以及社保的限制，外來的購(gòu)房者依舊能夠使用多個(gè)身份來購(gòu)買住宅。

  但從另外一個(gè)角度，如果實(shí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，似乎又與惠州房地產(chǎn)的需求不對(duì)稱。

  深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)行業(yè)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，大亞灣市場(chǎng)很多的深圳客人，其中有很多是剛需客。而主管部門了解消費(fèi)的主流群體，因此不會(huì)對(duì)戶籍進(jìn)行限制。否則會(huì)不利于大亞灣的房地產(chǎn)。

  房?jī)r(jià)上漲空間不大？

  盡管有很多外地客看好惠州前來投資，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)惠州投資持冷靜態(tài)度。

  限制惠州樓市投資空間的首先是供應(yīng)?；葜輼鞘泄?yīng)量巨大，前些年大型開發(fā)商拿下以平方公里計(jì)的土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在也沒有消化，還在不斷增加土儲(chǔ)，截至2017年3月，碧桂園在惠州布局31個(gè)項(xiàng)目，其中大亞灣地區(qū)達(dá)11個(gè)；來自南昌的新力地產(chǎn)拿下22個(gè)項(xiàng)目，來自廣州的海倫堡地產(chǎn)已有項(xiàng)目數(shù)量達(dá)16個(gè)。其余還有諸多大中型地產(chǎn)商均已進(jìn)入惠州。

  世聯(lián)行分析，盡管成交火爆，但4月惠州商品房供求比為1.17，開發(fā)商推貨意愿有所增強(qiáng)，市場(chǎng)供求仍處于平衡狀態(tài)。

  其次，惠州缺乏成熟的二手房市場(chǎng)，房子流通性不足。與一手市場(chǎng)相比，惠州二手市場(chǎng)顯得格外的冷清，一二手市場(chǎng)呈現(xiàn)分化走勢(shì)。

  銷售統(tǒng)計(jì)顯示，一季度惠州二手房交易為8127套，同比下滑33%。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，4月惠州二手住宅成交均價(jià)為每平方米10624元。除惠城區(qū)外，4月惠州其余各區(qū)縣的二手住宅掛牌均價(jià)均呈下跌趨勢(shì)。

  業(yè)內(nèi)人士指出，一手樓活躍，但未來如果沒有二手房市場(chǎng)來支撐起價(jià)格，可能會(huì)變成紙上財(cái)富，即有價(jià)無市的狀況。

  此外，2017年惠州出臺(tái)限售政策，要求新購(gòu)買商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓，也限制了房產(chǎn)流通。

  二手市場(chǎng)也更容易受到房貸收緊的影響。世聯(lián)行報(bào)告指出， 2018年四大行的按揭放款額度約下降30%，同時(shí)按揭審批加嚴(yán)并提高按揭標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，惠州部分銀行基本不受理二手房按揭，二手房交易將受重創(chuàng)。

  在此背景下，業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者需謹(jǐn)慎購(gòu)買。

  世聯(lián)行惠州地區(qū)總經(jīng)理周玉仁表示，2018年惠州市場(chǎng)整體上將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，交易量趨穩(wěn)。中長(zhǎng)期來看，惠州長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值支撐在于，其處于深穗都市圈輻射區(qū)和粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)越區(qū)位。

  宋丁表示，從大格局來看，大灣區(qū)的以及深惠城際之間整合性的影響，深圳對(duì)惠州樓市的影響進(jìn)一步加大，甚至是順著臨深片區(qū)沿著地鐵線延伸向主城區(qū)方向基本蔓延的趨勢(shì)還是比較明顯的。

  未來在房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，臨深片區(qū)可能和深圳完全整合在一個(gè)大脈絡(luò)里，所以惠州的起伏，要看深圳這邊的發(fā)展，甚至變得步調(diào)一致。 

       來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道