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  李鐵（中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

  前一段時間有觀點(diǎn)提出，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和了。理由是目前我國城鎮(zhèn)居民住房面積達(dá)到了36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積45.8平方米，我們已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家的水平。

  如果比較英國、愛爾蘭、日本、德國、中國的人均住房面積，單從靜態(tài)的數(shù)字看，我國是在逐步縮小與各發(fā)達(dá)國家之間的差距。甚至僅從人均住房面積上看，我國已經(jīng)超出了一些發(fā)達(dá)國家。但是從綜合角度分析，我國和發(fā)達(dá)國家之間還有非常大的區(qū)別。我們可以從動態(tài)和其他方面分析，是否我國因?yàn)槿司》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)的大幅度提高，我們的房地產(chǎn)就達(dá)到了飽和的狀態(tài)，就不需要發(fā)展房地產(chǎn)了？

  中國仍然需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)

  首先從人均住房面積上看，目前的算法城鎮(zhèn)人口人均居住面積低于農(nóng)村人口，但這是按常住人口計算得出的結(jié)果。雖然按常住人口計算，城鎮(zhèn)人均住房面積是36.6平方米，低于農(nóng)村人均住房面積的45.8平方米。如果按戶籍人口算的話得出來的結(jié)論是不一樣的，城鎮(zhèn)戶籍人口人均住房面積是51.9平方米，而農(nóng)村才是33.2平方米。因?yàn)槲覈》康目臻g分布特點(diǎn)和建房或購房人群大多是與戶籍人口相關(guān)的，所以我們必須要以戶籍人口來計算。

  其次從城鎮(zhèn)化進(jìn)程來看，未來中國城鎮(zhèn)人口還要增加。現(xiàn)在戶籍人口城鎮(zhèn)化率是42.35%，常住人口城鎮(zhèn)化率是58.53%。即使到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，到2030年可能達(dá)到70%，但是常住人口和戶籍人口的差距仍然為16個百分點(diǎn)多。也就是說在城鎮(zhèn)就業(yè)的2.8億存量農(nóng)民工，因?yàn)閼艏脑?，絕大多數(shù)并沒有在城鎮(zhèn)買房。如果實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化率到70%，還要增加兩億多人口。就會出現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)在空間上的變化。另外還有7300萬的城鎮(zhèn)間流動人口，從小城鎮(zhèn)和中小城市到大城市的就業(yè)人口，他們的住房一部分在原戶籍所在地，現(xiàn)在隨著就業(yè)的遷徙，需要在就業(yè)所在地購買和租賃住房。這種隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的就業(yè)空間變化會決定著我們未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，將會是長期持續(xù)增長的。而不能用人均靜態(tài)的住房面積的計算方法來評價我們的房地產(chǎn)發(fā)展走到盡頭了。其實(shí)在未來很長一段時間內(nèi)，中國的房地產(chǎn)市場還有非常大的潛力。

  第三，中國的房屋壽命普遍較差。舉一個數(shù)字，英國平均住房質(zhì)量長達(dá)132年，美國74年，日本現(xiàn)在是100年，正在向200年努力。中國住房平均壽命二十五到三十年，當(dāng)然這是大大地被農(nóng)村住房拉低了，八億多戶籍的農(nóng)民，他們所居住的房屋壽命也就二十年左右。農(nóng)村住房和城里面的危舊房，例如上世紀(jì)六七十年代，甚至八十年代住房質(zhì)量都很低，都需要改造。這種住房空間的騰挪和質(zhì)量上的提升所帶來的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ膊粊営谖覀儎偛胖v的城鎮(zhèn)化的數(shù)字變化。

  第四，消費(fèi)升級。所謂消費(fèi)升級一方面是要求住房供給形式的多元化和住房質(zhì)量的提高，同時也包括住房面積的改善。我們經(jīng)常講一套房是剛需，實(shí)際上在很多特大城市二套房也是剛需。發(fā)達(dá)國家就是這樣，城里一套小住房，在郊區(qū)買一套大住房。實(shí)際上在北京，包括很多大城市，都存在著這種現(xiàn)象。伴隨著二套房剛需的變化，住房的郊區(qū)化也非常明顯。據(jù)統(tǒng)計，北京市2017年93%的房子在五環(huán)外。我們也注意到城市中心區(qū)的住房發(fā)展空間已經(jīng)基本走到盡頭?，F(xiàn)在普遍往郊區(qū)發(fā)展，有二套房剛需的原因，也與住房的價格有關(guān)。所以在都市圈特色小鎮(zhèn)受到很多人的關(guān)注與二套房剛需現(xiàn)象有直接的關(guān)系？

  第五，和其他的資產(chǎn)品比較來看，房地產(chǎn)目前仍然有很強(qiáng)的投資價值。

  第六，買房置地是中國長期的文化傳統(tǒng)。過去我們講，農(nóng)民工掙錢干什么？回家蓋房子。城里人有錢要買房。歷史上在城里當(dāng)官或者經(jīng)商的人都要在家鄉(xiāng)蓋大宅子，所以我們看到了保留完好的古鎮(zhèn)。其實(shí)在我們腦子里根深蒂固的幾千年的長期文化傳統(tǒng)，買房是一個很重要的習(xí)慣，這個習(xí)慣也是代表了中國特色的影響房地產(chǎn)發(fā)展很重要的因素。

  中國房地產(chǎn)市場的分化格局

  中國仍然需要發(fā)展房地產(chǎn)，在這樣一個宏觀背景下，我們怎么來判斷當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展的形勢呢？

  第一，冰火兩重天，“火”是火在一線城市，北京房價上漲、上海房價上漲，中心城區(qū)十萬元以上，這是一線城市的普遍現(xiàn)象。提出限價政策，就是針對一線城市和部分的二線城市的高房價問題。其實(shí)在這些城市，實(shí)際上不是房價上漲的問題，而是住房供給不足，因?yàn)檫m合于中低收入人口兩萬元以下一平米左右的住房幾乎沒有。另外就是一線城市和省會城市等區(qū)域中心城市優(yōu)質(zhì)的公共資源也是促動房價上漲的很重要的因素，公共資源、位置條件決定房價上漲有很大的空間，這將是中國房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)中長期存在的現(xiàn)象。所謂“冰”就冰在大量三四線城市房地產(chǎn)積壓現(xiàn)象非常明顯。我們選了不同的部門包括民間單位做的統(tǒng)計，也根據(jù)房地產(chǎn)年鑒進(jìn)行了測算。有些城市的住房庫存消化時間達(dá)到了七年、八年，最高的十幾年。針對“冰火兩重天”的房地產(chǎn)形勢，我們看到現(xiàn)在采取了兩個針對性的政策，一個是去庫存，一個是限價，但基本上是行政手段，并沒有根據(jù)市場的供需情況做出合理的政策調(diào)整。

  第二，城鄉(xiāng)間的住房供給要發(fā)生變化。因?yàn)槌擎?zhèn)化，農(nóng)村人口進(jìn)城，必須出現(xiàn)空間大挪移。所以這里將來涉及到2.8億存量農(nóng)民工和未來2億多增長的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，以及7300萬城鎮(zhèn)間流動人口，這些人的就業(yè)甚至居住的空間變化一定會影響到城鎮(zhèn)住房的供給要增加，這將是一個大趨勢。

  第三，農(nóng)村住房消費(fèi)空間的變化也對未來市場格局會產(chǎn)生影響，特別是對淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)生影響?，F(xiàn)在外出打工的流出地，也就是外出打工人口較多的省份，在上個世紀(jì)八十和九十年代，甚至到本世紀(jì)初，農(nóng)民工掙了錢是回村里蓋房?，F(xiàn)在不同了，現(xiàn)在農(nóng)民工要到縣城里買房。農(nóng)民工的兒女結(jié)婚不是看村里的房子有多么漂亮，而是攀比誰家在城里頭有一套房子。在大城市買不起，但是在縣城一定要有房，這也涉及到未來的子女教育和公共服務(wù)問題。再者，農(nóng)民返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，也是需要回家在縣城買房的。所有這些變化都將影響我們中小城市的住房供給格局。

  第四是都市圈和特大城市房地產(chǎn)需求還會進(jìn)一步增長。首先，我列出的幾個城市——鄭州、成都、武漢，雖然沒有一線城市漲的快，但是房價也是處于平穩(wěn)的上升階段。其次，都市圈的近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)，這些點(diǎn)住房供給結(jié)構(gòu)也會發(fā)生變化。以京津冀都市圈為例，從北京市中心區(qū)最紅的每平十萬，再到15公里半徑的郊區(qū)，再延伸到30公里以至于50公里半徑，房價在不斷下降，遠(yuǎn)郊區(qū)甚至降到1萬左右。所以未來整個都市圈住房空間供給結(jié)構(gòu)和價格的變化，也都會在都市圈輻射空間更大的范圍內(nèi)體現(xiàn)出來。

  綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)問題主要是空間結(jié)構(gòu)的不平衡。站在全國的角度來說。地產(chǎn)的供需波動變大的主要原因就是土地財政放大住房空間結(jié)構(gòu)的供給不平衡。一線城市行政區(qū)域內(nèi)因人口控制政策限制了住房供給，導(dǎo)致中低收入人口對高價住房的過度關(guān)注。而房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重積壓的城市則是因?yàn)檎推髽I(yè)的雙重推動，導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給過剩，甚至對地方財政和債務(wù)產(chǎn)生了負(fù)面影響。

  房地產(chǎn)應(yīng)該因城施策

  關(guān)于政策建議，我比較反對行政色彩過濃的干預(yù)手段。最好是因城施策，把房地產(chǎn)調(diào)控的政策交給地方，避免采取一刀切。因城施策就是在房價高的地區(qū)解決住房供給問題，把房價降下來。解決住房供給就是在距離主城區(qū)30公里到50公里半徑的中小城市和小城鎮(zhèn)，提供有特色的小鎮(zhèn)去發(fā)展低價住房。舉北京為例，從京津冀一體化大戰(zhàn)略看，如何通過地產(chǎn)的發(fā)展疏解首都功能，緩解主城區(qū)人口增長的壓力，還有很多好的政策可以發(fā)揮作用。

  在房地產(chǎn)庫存積壓嚴(yán)重的城市，要采取行政、財政、金融和土地等綜合手段，明確責(zé)任主體，要求城市政府負(fù)責(zé)人制定消化庫存的政策。

  加快戶籍管理制度改革。還有兩億多的農(nóng)村人口在城里就業(yè)，如果給這些人口落戶，可能房子會賣得更快。這樣的話，有利于落實(shí)中央的城鎮(zhèn)化政策，所以戶籍制度改革是推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展非常重要的因素。

  加大都市圈的房地產(chǎn)供給，都市圈主要指京津冀、長三角、珠三角等，這些地區(qū)的住房供給怎么在更大空間范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，不能簡單地從人口控制的角度去考慮。應(yīng)該反對通過行政手段進(jìn)行限價，因?yàn)檫@會導(dǎo)致房價上漲的問題越來越突出。

  加快農(nóng)村集體建設(shè)用地改革。鼓勵農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地，帶資進(jìn)城。隨著產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化、工業(yè)郊區(qū)化，集體建設(shè)用地入市或者在不改變所有權(quán)性質(zhì)的前提下，可以發(fā)展產(chǎn)業(yè)并降低土地成本。提供中低收入人口的住房和租賃住房，可以采取房地產(chǎn)商和集體土地所有者的合作，降低土地出讓金過高的壓力，使房地產(chǎn)商和農(nóng)民形成共享利益，降低房價。同時鼓勵農(nóng)民通過宅基地的轉(zhuǎn)讓，可以帶資進(jìn)城購買住房，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

  促進(jìn)城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。在中西部地區(qū)的中小城市為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造條件，當(dāng)然也可以帶動中西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)發(fā)展，還有就是加快房地產(chǎn)稅收制度改革。

  （本文是作者在貝殼找房舉辦的淮海經(jīng)濟(jì)圈高峰論壇的主體發(fā)言整理，經(jīng)本人審閱）

        來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道