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  全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民的幾個建議，我深表贊同。

  他6月14日在陸家嘴論壇說，我國工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)用地總量已經(jīng)偏大，但城市居住用地總量偏小比例偏低，難以滿足城市化需要和人民對美好生活的需要。調(diào)結(jié)構(gòu)不僅要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更要調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，減少工業(yè)用地增加城市用地這是方向之一，這是解決高地價的根本。

  我在之前的文章里多次呼吁過，熱點城市應(yīng)適當(dāng)減少工業(yè)和商業(yè)用地，增加住宅用地。一線城市對新增建設(shè)用地控制很嚴(yán)格，但通過調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，增加住宅用地的供應(yīng)，是完全可以做到的。地方政府自行調(diào)整即可，不必向上級主管部門要土地指標(biāo)。

  楊偉民建議，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在自有建設(shè)用地和閑置宅基地上建設(shè)商品房和租賃房；改革農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對集體土地完全所有權(quán)。

  允許農(nóng)村自有建設(shè)用地建設(shè)商品房，這個比較難，需要修改土地法。所以楊偉民也說，以上改革不是一個部門可以完成的，應(yīng)該盡快重新成立住宅制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，組織制定住宅制度改革的總體方案，協(xié)調(diào)相關(guān)單項改革等。

  但在農(nóng)村集體建設(shè)用地建租賃住房，原國土部和住建部2017年8月已經(jīng)發(fā)了通知，確定在北京、上海等13個城市開展試點。深圳的原集體用地情況比較特殊，所以不在該試點之列，但同在去年8月，深圳市發(fā)布文件，提出要強(qiáng)力推進(jìn)城中村綜合治理工作并開展規(guī)?；赓U改造試點。

  從公開信息看，北京在集體建設(shè)用地建租賃住房，深圳在城中村治理改造方面，力度比較大。北京在去年提出，今后五年，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。深圳市規(guī)土委發(fā)布的實施意見和工作方案提出，“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)。

  恰好最近去看了萬科在深圳和廣州的幾項創(chuàng)新業(yè)務(wù)，大都與集體用地建設(shè)的物業(yè)有關(guān)。創(chuàng)新業(yè)務(wù)，是指地產(chǎn)商在主營的住宅開發(fā)之外的新業(yè)務(wù)。

  全國商品房銷售額在去年創(chuàng)下歷史紀(jì)錄的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)保持增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局6月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，商品房銷售面積同比增長2.9%，商品房銷售額增長11.8%。根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，前30尤其是前10的房企，仍保持較快增速。

  但主流房企都清楚，市場份額在向大地產(chǎn)商集中，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)整體上的增長已經(jīng)趨緩，短時期內(nèi)就可能面臨零增長的狀態(tài)。那么，老板們就要思考5年、10年以后的發(fā)展問題，也就是培育新的營收增長點的問題。是為創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

  商業(yè)地產(chǎn)不算創(chuàng)新業(yè)務(wù)，嚴(yán)格說來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不算。而且，這幾個方面帶來實質(zhì)營收貢獻(xiàn)的房企也不多。萬科、龍湖、華潤置地是其中的極少數(shù)企業(yè)。

  長租公寓、教育、養(yǎng)老算是創(chuàng)新業(yè)務(wù)。之所以將教育業(yè)務(wù)納入，是因為民辦教育允許適當(dāng)營利了。但房企的教育業(yè)務(wù)要形成規(guī)模，為時尚早。

  長租公寓是國家鼓勵發(fā)展租賃住房的產(chǎn)物。這方面，房企和幾家國有大銀行行動迅速。萬科、龍湖、旭輝甚至將其作為主航道業(yè)務(wù)來拓展，只不過旭輝沒有將長租公寓業(yè)務(wù)裝入上市公司體系，而是另組公司來發(fā)展。

  像商品房那樣通過公開市場競拍土地來建設(shè)長租公寓，回報想必是遙遙無期。利用集體土地或集體物業(yè)卻是可行的選擇。萬科創(chuàng)建的萬村公司，目標(biāo)就是介入深圳的城中村改造。深圳有1044個城中村，提供了全市約70%的租賃房源。

  萬科與城中村的房東也就是原來的村民談判，簽約進(jìn)行整體改造，再向社會出租。我在福田區(qū)的向東圍村和祠堂村看到，改造后的樓棟成為萬科泊寓，居住環(huán)境和消防設(shè)施有了很大提升，但租金保持了穩(wěn)定，不存在推漲租金的現(xiàn)象。

  萬科泊寓投入較大資金卻能保持租金穩(wěn)定，其中一個原因是改造后樓棟可以適當(dāng)增加房間數(shù)。也就是說，增加了租賃房源的供應(yīng)量。當(dāng)然，由于這項業(yè)務(wù)基本是微利，收益期估計得七八年。此外，因為是跟房東一家一家去談判，推進(jìn)速度也不可能太快。

  另一個集體用地項目，是廣州基盛萬科廣場。商業(yè)地產(chǎn)不是創(chuàng)新業(yè)務(wù)，但利用集體用地合作商業(yè)項目卻是探索。基盛萬科廣場就是萬科與番禺當(dāng)?shù)毓驹诩w存量用地上合作開發(fā)的商業(yè)項目。萬科投入，與當(dāng)?shù)毓竞痛寮w按一定比例進(jìn)行收入分成。雖然今年五一才開業(yè)，但就現(xiàn)場所見，客流量已相當(dāng)可觀，已儼然成為番禺居民必逛的熱鬧去處。

  還有一個萬科利用閑置集體物業(yè)改造而成的廣州榕悅城市長者照料中心。這個養(yǎng)老項目位于市中心，周邊有多個三甲醫(yī)院，并與5公里外萬科另一個主打養(yǎng)老康復(fù)業(yè)務(wù)的蕙心醫(yī)院形成互補。照料中心的幾位老奶奶，對住在這里是打心眼里滿意的。

  全國集體建設(shè)用地存量巨大。深圳的城中村或許是個特例，但在熱點城市的近郊區(qū)，均有相當(dāng)規(guī)模的閑置用地和閑置項目。建議各地鼓勵包括房企在內(nèi)的機(jī)構(gòu)，推進(jìn)盤活這些土地和項目。從萬科前述項目的實踐來看，這是多方共贏的有益嘗試。

        來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道