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    2018年尚未過半，消費已經(jīng)拉響警報。

    2018年5月，全國社會消費品零售總額增速只有8.5%，不僅遠遠低于預(yù)期，而且創(chuàng)下自2003年5月以來的15年最低。

    社消增速創(chuàng)下15年新低，這意味著整個社會的消費能力正在嚴重萎縮。

    換句話說，房價還在不斷上漲，而人民已經(jīng)沒錢也不敢大肆消費了。

    1高房價正在透支社會購買力

    先做兩點說明。

其一，消費體現(xiàn)的是社會購買力。社會消費品零售總額，既包括衣食文娛，也包括汽車家電，但不包括住房。購房一般被認為是投資性支出。

其二，消費、投資、出口是拉動GDP增長的三駕馬車。雖然社消總額與GDP中的消費概念并不等同，但兩者大部分重合。社消增速變化趨勢，足以代表消費的變化趨勢。

    社消增速一路向下，這其中既有結(jié)構(gòu)性因素，也有購買力因素。

    所謂結(jié)構(gòu)性因素，指的是經(jīng)濟增長進入新常態(tài)，居民收入增幅不及以往，加上城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成過半，城鎮(zhèn)化帶來的額外消費增量越來越少，社消總額自然難以保持原有的高增長趨勢。

    在結(jié)構(gòu)性因素之外，整個社會購買力不足，才是更加關(guān)鍵的問題。

    2015年以來的這一輪房價上漲，究其本質(zhì)，就是以貨幣寬松和政策優(yōu)惠，通過去庫存疊加棚改貨幣化，鼓勵居民舉債購房。

    其目的就是，以居民加杠桿，緩解地方政府債務(wù)和房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機。

    結(jié)果顯而易見，房價一路高漲，居民杠桿率（居民部門債務(wù)余額/GDP）隨之一路上揚：

    居民杠桿率從2008年時的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了兩倍。

    這幾年，新增住房貸款不斷創(chuàng)出新高，幾乎撐起銀行貸款的半壁江山：

    2015年居民新增貸款3.87萬億，占當年全部貸款的33%。

    2016年新增居民貸款6.33萬億，占總貸款的50.04%。

    2017年的增幅雖然有所下滑，但也創(chuàng)下了7.13萬億的新高，占比高達52.7%。

    要知道，在居民貸款里，高達70%以上都是中長期的房貸。而在短期貸款里，資金也多數(shù)通過消費貸、現(xiàn)金貸等方式違規(guī)流入樓市。

    與此同時，房價不斷上漲，房貸負擔不斷加重，居民加杠桿有增無減，但可支配收入?yún)s如老牛耕田般挪步。

    一快一慢，收入遠遠被債務(wù)拋下。2006年，負債收入比還只有18.5%%，2018年已經(jīng)高達77.1%。

    一邊是房價高漲、居民大幅加杠桿，一邊是可支配收入增長不力，結(jié)果是什么？

    必然是消費的緊縮！

    2房價暴漲：財富效應(yīng)VS擠出效應(yīng)

    房價上漲，會產(chǎn)生三種效應(yīng)：一是拉動效應(yīng)，二是財富效應(yīng)，三是擠出效應(yīng)。

    拉動效應(yīng)好理解，房價上漲，能夠拉動一系列上下游產(chǎn)業(yè)鏈，這也是房地產(chǎn)能成為支柱性產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵所在。

    所謂財富效應(yīng)，當房價上漲，有房一族的房價市值隨之水漲船高，以貨幣計價的財富也隨之上升。即使不賣房，在這種財富效應(yīng)之下，也有人會增加消費支出。

    然而，財富效應(yīng)，很多時候只是一種貨幣幻覺。因為不賣房就無法兌現(xiàn)，它只是市值上的財富，類似股市里的浮盈。

    尤其是隨著限售政策的普及化，新房一般都要被冰凍兩到五年。這期間即便房價大幅上漲，房子的市值也無法及時轉(zhuǎn)化為直接的貨幣財富。

    擠出效應(yīng)剛好相反。

    當房價遠遠超出收入水平，一二線城市的房價收入比普遍高于20時。即便居民能夠擠上房價上漲的順風車，也會因為首付和還貸壓力，而被迫削減消費。

    尤其是對于那些六個錢包湊首付的購房群體，消費擠壓效應(yīng)更加明顯。掏空祖孫三代的積蓄，才勉強擠上房價上漲的列車。

    且不說父母祖輩的養(yǎng)老、醫(yī)療負擔重壓在身，即便是歸還房貸，都會壓得喘不過氣來，哪還有富余的資金進行消費？

    財富效應(yīng)，會讓人們增加消費；擠出效應(yīng)，則會削減消費。一增一減，到底誰的力量更強大？

    消費數(shù)據(jù)已經(jīng)提供了再清晰不過的證明。

    3危險的不只是內(nèi)需！

    這一次拉響的不只是消費警報，固定資產(chǎn)投資增速同時創(chuàng)出2017年以來新低：

    這其中，制造業(yè)投資仍舊保持在低位，而基建投資則大幅回落，只有房地產(chǎn)投資依舊保持在高位:

    消費增速創(chuàng)下新低，固定資產(chǎn)投資創(chuàng)下新低，貿(mào)易爭端之下的出口形勢同樣不容樂觀。

    消費、投資、出口，拉動經(jīng)濟的三架馬車，均已呈現(xiàn)疲態(tài)，這一年的經(jīng)濟，面臨著前所未有的嚴峻挑戰(zhàn)。

    靠房地產(chǎn)托底，又能托多久？

    來源 | 房屋屋