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    相信大家昨天都看了國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，31個二線城市以及35個三線城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比均上漲，只有4個一線城市的房價同比出現(xiàn)了回落。

    其實(shí)這一結(jié)果并不難預(yù)料，因?yàn)榻趶母鱾€城市的房地產(chǎn)市場的反饋來看，房價并沒有出現(xiàn)回落?，F(xiàn)在，購房者關(guān)心的是今年下半年房價是否會迎來下跌。雖然說預(yù)測的不一定準(zhǔn)，但是我們可以通過一些數(shù)據(jù)看出一些端倪，可以讓我們對整個樓市有更加清醒的認(rèn)識。

    首先，不少人都以為經(jīng)過這么長時間的樓市調(diào)控，房地產(chǎn)市場應(yīng)該開始萎縮，開發(fā)商拿地的熱情會降低。那么，實(shí)際真是如此嗎？

    財政部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，國有土地使用權(quán)出讓收入22251億元，同比增長45.9%。近50%的同比漲幅，意味著國有土地出讓面積出現(xiàn)了大幅的增加。隨著一二線城市國有土地出讓面積的減少，三四線城市已經(jīng)成為開發(fā)商提升土地儲備量的主戰(zhàn)場。以碧桂園為例，其58%的銷售業(yè)績來自于三四線城市。恒大、萬科、保利、融創(chuàng)等龍頭企業(yè)也正在加大三四線城市的土地儲備量。

    其次，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地面積的增加，房屋施工面積和新開工面積也均有所增加。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積684991萬平方米，同比增長2.0%，其中，住宅施工面積469770萬平方米，增長2.5%。房屋新開工面積72190萬平方米，增長10.8%，其中，住宅新開工面積53098萬平方米，增長13.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工面積和新開工面積的增加，意味著未來新房的供給量會有所增加。

    第三，是房地產(chǎn)開發(fā)投資金額。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前五月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比增長10.2%。

    第四，是全國商品房銷售面積與銷售金額。數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國商品房銷售面積為56409萬平方米，同比增長2.9%；全國商品房銷售額48778億元，同比增長11.8%。銷售面積與銷售金額的雙增長，意味著即使樓市調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)市場的交易量仍然處于比較高的水準(zhǔn)，并沒有因?yàn)檎{(diào)控而出現(xiàn)大幅下滑，這也是目前房價沒有出現(xiàn)回落的重要原因之一。

    第五，是新房庫存量。數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，全國商品房待售面積56010萬平方米，比4月末減少677萬平方米；其中，住宅待售面積減少466萬平方米。目前，一二線城市以及三四線城市的新房庫存量均出現(xiàn)了不同程度的下滑，尤其是三四線城市下滑更為明顯。雖然施工面積和新開工面積有所增加，未來新房的供給關(guān)系也會得到一定程度的改善，但很難完全扭轉(zhuǎn)熱點(diǎn)城市新房供不應(yīng)求的局面。

    第六，是全國棚戶區(qū)改造計劃。我國第二個3年棚改攻堅計劃實(shí)施周期為2018-2020年，要再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并確定2018年將開工580萬套。這其中主要以三四線城市為主，占到近九成。關(guān)于棚戶區(qū)改造，之前也跟大家分析過了，是造成三四線城市房價上漲的最主要的因素?，F(xiàn)在的棚改安置以貨幣化為主，即支付拆遷補(bǔ)償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購置新的住房。市場上多了很多手握巨資的拆遷戶，需求隨之被拉動，銷售面積增加，庫存下降，房價反而在上漲。

    簡單分析一下以上六大數(shù)據(jù)對房價的綜合影響。一二線城市因?yàn)槿丝诙?，新房少，房價回落的可能性確實(shí)并不大。大家普遍認(rèn)為現(xiàn)在三四線城市的房價，回落的可能性最大。但是，通過第二個3年棚改攻堅計劃可以看出，三四線城市的房地產(chǎn)市場仍有至少三年的紅利期，1500萬套的棚改計劃無疑會產(chǎn)生巨大的需求，因此，開發(fā)商加快了在三四線城市拿地的速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資也在增加，房屋施工面積和新開工面積也在增加，成交也會繼續(xù)維持在較高的水準(zhǔn)，庫存量還有繼續(xù)降低的可能。

    至少目前來看，以上邏輯完全走得通，在樓市調(diào)控政策沒有較大變化的前提下，你認(rèn)為房價會跌嗎？

    房天下