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    相信大家昨天都看了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，31個(gè)二線城市以及35個(gè)三線城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比均上漲，只有4個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)了回落。

    其實(shí)這一結(jié)果并不難預(yù)料，因?yàn)榻趶母鱾€(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的反饋來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)回落?，F(xiàn)在，購(gòu)房者關(guān)心的是今年下半年房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來(lái)下跌。雖然說(shuō)預(yù)測(cè)的不一定準(zhǔn)，但是我們可以通過(guò)一些數(shù)據(jù)看出一些端倪，可以讓我們對(duì)整個(gè)樓市有更加清醒的認(rèn)識(shí)。

    首先，不少人都以為經(jīng)過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)間的樓市調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該開(kāi)始萎縮，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情會(huì)降低。那么，實(shí)際真是如此嗎？

    財(cái)政部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入22251億元，同比增長(zhǎng)45.9%。近50%的同比漲幅，意味著國(guó)有土地出讓面積出現(xiàn)了大幅的增加。隨著一二線城市國(guó)有土地出讓面積的減少，三四線城市已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商提升土地儲(chǔ)備量的主戰(zhàn)場(chǎng)。以碧桂園為例，其58%的銷售業(yè)績(jī)來(lái)自于三四線城市。恒大、萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)等龍頭企業(yè)也正在加大三四線城市的土地儲(chǔ)備量。

    其次，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地面積的增加，房屋施工面積和新開(kāi)工面積也均有所增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積684991萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.0%，其中，住宅施工面積469770萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.5%。房屋新開(kāi)工面積72190萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.8%，其中，住宅新開(kāi)工面積53098萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的施工面積和新開(kāi)工面積的增加，意味著未來(lái)新房的供給量會(huì)有所增加。

    第三，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前五月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資41420億元，同比增長(zhǎng)10.2%。

    第四，是全國(guó)商品房銷售面積與銷售金額。數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國(guó)商品房銷售面積為56409萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%；全國(guó)商品房銷售額48778億元，同比增長(zhǎng)11.8%。銷售面積與銷售金額的雙增長(zhǎng)，意味著即使樓市調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量仍然處于比較高的水準(zhǔn)，并沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控而出現(xiàn)大幅下滑，這也是目前房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)回落的重要原因之一。

    第五，是新房庫(kù)存量。數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，全國(guó)商品房待售面積56010萬(wàn)平方米，比4月末減少677萬(wàn)平方米；其中，住宅待售面積減少466萬(wàn)平方米。目前，一二線城市以及三四線城市的新房庫(kù)存量均出現(xiàn)了不同程度的下滑，尤其是三四線城市下滑更為明顯。雖然施工面積和新開(kāi)工面積有所增加，未來(lái)新房的供給關(guān)系也會(huì)得到一定程度的改善，但很難完全扭轉(zhuǎn)熱點(diǎn)城市新房供不應(yīng)求的局面。

    第六，是全國(guó)棚戶區(qū)改造計(jì)劃。我國(guó)第二個(gè)3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃實(shí)施周期為2018-2020年，要再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，并確定2018年將開(kāi)工580萬(wàn)套。這其中主要以三四線城市為主，占到近九成。關(guān)于棚戶區(qū)改造，之前也跟大家分析過(guò)了，是造成三四線城市房?jī)r(jià)上漲的最主要的因素。現(xiàn)在的棚改安置以貨幣化為主，即支付拆遷補(bǔ)償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購(gòu)置新的住房。市場(chǎng)上多了很多手握巨資的拆遷戶，需求隨之被拉動(dòng)，銷售面積增加，庫(kù)存下降，房?jī)r(jià)反而在上漲。

    簡(jiǎn)單分析一下以上六大數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)的綜合影響。一二線城市因?yàn)槿丝诙啵路可?，房?jī)r(jià)回落的可能性確實(shí)并不大。大家普遍認(rèn)為現(xiàn)在三四線城市的房?jī)r(jià)，回落的可能性最大。但是，通過(guò)第二個(gè)3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃可以看出，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有至少三年的紅利期，1500萬(wàn)套的棚改計(jì)劃無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生巨大的需求，因此，開(kāi)發(fā)商加快了在三四線城市拿地的速度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也在增加，房屋施工面積和新開(kāi)工面積也在增加，成交也會(huì)繼續(xù)維持在較高的水準(zhǔn)，庫(kù)存量還有繼續(xù)降低的可能。

    至少目前來(lái)看，以上邏輯完全走得通，在樓市調(diào)控政策沒(méi)有較大變化的前提下，你認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

    房天下