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眾所周知，空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。

按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險區(qū)間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。

談起中國住房空置率，原中財辦副主任楊偉民近日在 “2018陸家嘴論壇”演講時表示：

我在中央財辦時，曾經(jīng)請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調(diào)查，顯示我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。這很不正常，說明用來炒的房子真不少，有關部門應該盡快制定空置標準?，F(xiàn)在我們在頻頻調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是底數(shù)不清怎么調(diào)控？像GDP不清楚怎么調(diào)控經(jīng)濟？

今年3月，原中央農(nóng)村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文披露了這項由國家電網(wǎng)主導的空置率調(diào)查：

再比如“空心化”，以往人們認為房子沒人就是空心化，最近國家電網(wǎng)公司做一個統(tǒng)計，從每戶電表數(shù)據(jù)來看，一年一戶用電量不超過20度認為是“空置”。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。農(nóng)村房屋的空置率比小城市房屋空置率，僅僅多0.1個百分點，為什么就被炒得那么兇？

盡管有國家電網(wǎng)的權威數(shù)據(jù)，但“一年一戶用電量不超過20度”這一指標的科學性和合理性均存在可質疑之處。

幾年前，西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報告，披露了他們的估測：

2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。

這一報告發(fā)布后引發(fā)了大量的爭議，任志強就認為，通過相關的數(shù)據(jù)計算可以發(fā)現(xiàn)，絕不可能有5000萬套或更多的空置房。

2016年年初，中央黨校教授周天勇老師也有一個測算：

2015年底預計，我國城鎮(zhèn)已經(jīng)被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500到8800萬套之間。在經(jīng)濟學上意味的是，沒有消費和就業(yè)人口的空殼住宅資產(chǎn)。

楊偉民：房地產(chǎn)調(diào)控必須在六方面同步加快改革

依照上述推算，那么影響房價的最核心變量，應不是住房供應或者土地供應。而在中國住房空置率如此之高的背景下，這一輪調(diào)房地產(chǎn)控應該如何進行？

楊偉民認為，前期房地產(chǎn)市場積累了一些風險，近期亂象叢生，目前在行政性措施已經(jīng)不能根治這些亂象，所以必須在六方面同步加快改革。

第一，改革政府壟斷，既要在現(xiàn)有的渠道增加住宅用地，也要擴大住宅用地的供給。城市居住用地總量偏小，比例偏低，難以滿足人們對美好生活的需要。我們經(jīng)常說調(diào)結構，不僅要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，還要調(diào)節(jié)空間機構。這是解決高地價的根本。

第二，改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應的體制，應該增加市場供應主體，允許小城市和小城鎮(zhèn)的自然人合作建房。而現(xiàn)在只是允許了建租賃房。

第三，改革售多租少的租賃結構，實行租、購同權制度，降低資金收入的稅費。租賃市場重點不應該放在新建多少租賃住房上，而是通過稅收等經(jīng)濟辦法，使空置的存量住宅進入到租賃市場。

第四，改革房地產(chǎn)稅。

第五，改革住房公積金制度。對自愿繳存的給予低息貸款等支持，有利于減輕企業(yè)的負擔。

第六，改革農(nóng)村土地制度，改革農(nóng)村集體建設用地的產(chǎn)權制度。改革農(nóng)村宅基地建設，因為我國城市當中居住用地一般占城市建成區(qū)了30%左右。比現(xiàn)有城市當中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費。應該加快推動城鄉(xiāng)人口和土地的自由流動。允許農(nóng)村人進城落戶，這樣才能建立城鄉(xiāng)一體的購房制度，土地制度，戶籍制度，最終才能夠形成現(xiàn)代市場體系。

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