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  一場(chǎng)投票，關(guān)乎中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的未來(lái)命運(yùn)走向。

  6月13日下午兩點(diǎn)半，深圳大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)的35層會(huì)議室，中糧地產(chǎn)（000031.SZ）董事長(zhǎng)周政端坐在會(huì)場(chǎng)中央。這里是中糧地產(chǎn)2017年度股東大會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，周政的重要任務(wù)之一，就是主持審議重組大悅城地產(chǎn)（00207.HK）的相關(guān)議案。

  一筆高達(dá)147.56億元的交易案，和24.26億元的配套資金募集案，在這場(chǎng)股東大會(huì)里獲得了超94.7%的高票通過(guò)。就在這之前，他們已經(jīng)拿到了國(guó)資委的放行路條。

  歷經(jīng)多年蹉跎，中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組終于到了一個(gè)新的明朗階段。時(shí)代周報(bào)記者從中糧地產(chǎn)和大悅城方面了解到，接下來(lái)，中糧系地產(chǎn)重組事宜還得經(jīng)過(guò)國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部及證監(jiān)會(huì)等部門的一系列備案、審查和核準(zhǔn)等流程。能否通過(guò)批準(zhǔn)和核準(zhǔn)，以及獲得相關(guān)批準(zhǔn)和核準(zhǔn)的時(shí)間都還存在不確定性。言下之意，他們離舉杯慶賀成功的那一天還有時(shí)日。

  中糧系地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的一切案頭工作，仍在緊鑼密鼓加速推進(jìn)。作為第一批央企改革試點(diǎn)企業(yè)，中糧集團(tuán)正在努力推動(dòng)糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊整體上市，給出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2020年，關(guān)鍵性指標(biāo)是打造超500億元規(guī)模，甚至超1000億元規(guī)模的專業(yè)化公司（平臺(tái)）。得益于國(guó)企改革紅利，中糧地產(chǎn)有了機(jī)會(huì)再出發(fā)，重組大悅城的目的之一就是整合資源，提升中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率。

  在過(guò)去多年的房企爭(zhēng)霸賽中，中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)并未能成為執(zhí)牛耳者，盡管他們是獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的21家央企當(dāng)中的一員，背靠著中糧集團(tuán)雄厚的政商、資金實(shí)力。接下來(lái)，如何做強(qiáng)、做優(yōu)、做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如何在行業(yè)競(jìng)賽中更主動(dòng)、更靈活、更具話語(yǔ)權(quán)？這家23歲老房企，亟須在房企陣營(yíng)中尋找到一方合適的位置。

  重組進(jìn)展明朗化

  近9個(gè)月的停牌后，中糧系地產(chǎn)的147億元重組生意在今年4月終于揭開面紗。

  4月24日晚間，中糧地產(chǎn)發(fā)布收購(gòu)報(bào)告書、募集配套資金及權(quán)益變動(dòng)等一系列公告，在接近700頁(yè)的文件中，中糧地產(chǎn)將重組細(xì)節(jié)一一披露，包括定價(jià)、估值、交易和風(fēng)險(xiǎn)提示、未來(lái)影響等。

  在這份預(yù)案里，中糧地產(chǎn)要以發(fā)行股份的方式收購(gòu)大悅城地產(chǎn)91.34億股普通股股份，發(fā)行價(jià)格為6.89元/股，交易對(duì)價(jià)暫定為147.56億元。同時(shí)，中糧地產(chǎn)向不超過(guò)10 名特定投資者募集配套資金總金額不超過(guò)24.26億元，投向中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目、杭州大悅城–購(gòu)物中心項(xiàng)目。本次交易完成后，大悅城地產(chǎn)將成為中糧地產(chǎn)的控股子公司。

  這是一份姍姍來(lái)遲，保守質(zhì)疑的重組文件。去年7月24日，中糧地產(chǎn)因籌劃重大重組事項(xiàng)開市起停牌。一個(gè)月后，他們公開重組標(biāo)的—大悅城地產(chǎn)。大悅城地產(chǎn)脫胎于中糧置地，是中糧集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，數(shù)年前借殼僑福企業(yè)在香港上市。大悅城地產(chǎn)以開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理大悅城品牌城市綜合體為主要業(yè)務(wù)方向。

  去年9月28日，中糧地產(chǎn)通過(guò)購(gòu)買大悅城地產(chǎn)控股股東明毅公司（Vibrant Oak Limited）100%股權(quán)，開始就計(jì)劃收購(gòu)大悅城地產(chǎn)的相關(guān)事宜進(jìn)行準(zhǔn)備。此后，相關(guān)重組事宜鮮有進(jìn)展。中糧地產(chǎn)更是多次停牌期滿申請(qǐng)繼續(xù)停牌，超過(guò)證監(jiān)會(huì) “重組停牌時(shí)間在半年之內(nèi)”要求，原本計(jì)劃在今年2月中旬出臺(tái)的重組初步方案最終推遲到3月底才公布。

  “本次重大資產(chǎn)重組涉及國(guó)有企業(yè)改革及跨境交易，方案復(fù)雜且工作量較大，重組方案尚需進(jìn)一步協(xié)商、確定和完善，有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審核尚在進(jìn)行過(guò)程中。” 在1月22日召開的投資者說(shuō)明會(huì)上，中糧地產(chǎn)總經(jīng)理曹榮根這樣解釋過(guò)重組方案延遲的原因。

  從宣布停牌開始到今年6月12日，不到一年的時(shí)間里，中糧地產(chǎn)關(guān)于重組大悅城事宜的公告就有近50條。公告頻發(fā)的背后，是其重組事項(xiàng)面臨的重重壓力。

  事實(shí)上，“整合”一直是中糧地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵詞。

  2004年年底，在深圳國(guó)資退出競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)的背景下，中糧集團(tuán)與深交所股票代碼為000031的老牌上市公司深寶恒控制人簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，2007年，深寶恒正式更名為“中糧地產(chǎn)”。中糧地產(chǎn)成為中糧集團(tuán)旗下專門從事住宅和工改的地產(chǎn)平臺(tái)，并得到來(lái)自集團(tuán)的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目注入。

  同一年，國(guó)資委一紙任命，46歲的華潤(rùn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理寧高寧空降中糧集團(tuán)，就任董事長(zhǎng)一職。中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷經(jīng)多年盤整，最終形成中糧地產(chǎn)和大悅城兩大平臺(tái)，并分別在A股、H股借殼上市，這背后曾寫滿了寧氏印跡。

  時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這當(dāng)中，中糧地產(chǎn)和大悅城的產(chǎn)品線既相互獨(dú)立，又互有交叉。一個(gè)很明顯的線索是，中糧系在主線大悅城旗艦商業(yè)以外，中糧地產(chǎn)還在發(fā)展祥云小鎮(zhèn)這種城市近郊的慢生活、微度假模式。

  業(yè)界對(duì)這兩家公司的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題一直有所非議。中糧地產(chǎn)和大悅城并未否認(rèn)問題所在。在此前的公告中，他們也表示，此次重組，為整合資源，目的是提升中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率。

  也正因?yàn)榇?，中糧集團(tuán)從來(lái)沒有放棄對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重構(gòu)、整合與改革。早在2011年3月，寧高寧就明確提出，中糧集團(tuán)在中糧地產(chǎn)、大悅城兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，將會(huì)以A+H的方式整體上市。但因種種原因，中糧系地產(chǎn)整體上市計(jì)劃未能實(shí)行。

  可以窺探的是，在中糧地產(chǎn)和大悅城內(nèi)部，對(duì)兩者的綜合盤算已經(jīng)展開。對(duì)中糧集團(tuán)而言，中糧地產(chǎn)和大悅城各自為政的時(shí)候，一個(gè)輕、一個(gè)重，它們只有在集團(tuán)統(tǒng)一核算的時(shí)候才一起平衡資本。

  長(zhǎng)期跟蹤中糧地產(chǎn)的分析師張睿（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，國(guó)企改革持續(xù)推進(jìn)，2017年7月，中糧集團(tuán)的混改方案基本定型，這次重組方案獲得了非關(guān)聯(lián)股東的高度認(rèn)可，也將預(yù)示中糧地產(chǎn)進(jìn)入全業(yè)態(tài)地產(chǎn)平臺(tái)的新紀(jì)元。

  保留兩家上市主體

  房企間馬太效應(yīng)仍在加劇，大象明顯比猴子跑得快。

  2017年，銷售金額從150億元到5500億元，是地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)到首強(qiáng)的差距，高下立現(xiàn)。中國(guó)千億房企軍團(tuán)在2017年末達(dá)到17家之多，TOP10房企的門檻達(dá)1500億元。

  誰(shuí)都清楚這場(chǎng)地產(chǎn)馬拉松的游戲規(guī)則—有規(guī)模才有話語(yǔ)權(quán)，有規(guī)模才有江湖地位。絕大多數(shù)無(wú)法穩(wěn)固增長(zhǎng)慣性的房企，會(huì)被清出市場(chǎng)。

  2016年起拉開的風(fēng)風(fēng)火火國(guó)企整合浪潮中，地產(chǎn)央企是重要參與者。中海中建合并、中海鯨吞中信、五礦整合中冶、招商局合并蛇口等，每一宗交易都波濤洶涌，被合并的都是小弱房企。中糧地產(chǎn)也曾屢屢傳出“被整合”，如保利、招商蛇口都曾先后與中糧地產(chǎn)傳出收購(gòu)“緋聞”。

  正如上述，中糧地產(chǎn)與龍頭房企相距不止一個(gè)身位，亦被同屬央企地產(chǎn)平臺(tái)的保利、中海、華潤(rùn)置地等遙遙領(lǐng)先。以2017年數(shù)據(jù)為例，中糧地產(chǎn)年簽約金額261.59億元，而保利、中海、華潤(rùn)置地的同期數(shù)據(jù)分別為3092億元、2320.7億港元、1521億元。

  中糧地產(chǎn)也期待通過(guò)此輪重組整合，按下發(fā)展“加速鍵”。自2017年開始，中糧地產(chǎn)明顯加快了拿地的節(jié)奏。2015年和2016年，中糧地產(chǎn)分別獲得5個(gè)和7個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)新增面積約180萬(wàn)平方米，而2017年一年，他們就新增23個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積349.58萬(wàn)平方米，首進(jìn)重慶、廈門、佛山、紹興等城市。2018年，他們計(jì)劃新開工項(xiàng)目30個(gè)，新開工面積389.28萬(wàn)平方米，同比去年計(jì)劃開工面積增長(zhǎng)179%。

  在股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，周政表示，希望通過(guò)對(duì)大悅城優(yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)的吸收合并，逐步布局起覆蓋商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)在內(nèi)的地產(chǎn)版圖。整合完成后，中糧地產(chǎn)將成為中糧集團(tuán)旗下唯一的住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)專業(yè)化公司。

  “本次重組將為上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)注入新的商業(yè)地產(chǎn)元素，包括大悅城城市綜合體、寫字樓、酒店等持有型物業(yè)，釋放住宅、商業(yè)板塊整合后在融資、市場(chǎng)、人才、土地獲取以及品牌上的深度協(xié)同效應(yīng)。”中糧地產(chǎn)董秘宋冰心稱，在住宅開發(fā)與商業(yè)持有雙輪驅(qū)動(dòng)格局下，他們既能通過(guò)開發(fā)型物業(yè)的高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益和升值紅利。

  比如，目前中糧地產(chǎn)融資成本4.3%-8.5%，大悅城地產(chǎn)平均融資成本為4.28%，整合后中糧地產(chǎn)將獲得境內(nèi)外雙重融資渠道，將顯著降低整體融資成本。宋冰心透露，近日，中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)合作開發(fā)深圳寶安25區(qū)城市更新項(xiàng)目，就是兩者開始發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)的最佳體現(xiàn)。

  海通證券在研報(bào)中寫道，雙方的地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源將深度整合，進(jìn)一步鞏固“3+X”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，提升京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)份額，未來(lái)將進(jìn)一步增強(qiáng)公司的持續(xù)盈利能力。

  根據(jù)中糧集團(tuán)計(jì)劃，“十三五”期間，集團(tuán)將致力打造2-3個(gè)營(yíng)收超1000億元規(guī)模、4-5個(gè)營(yíng)收超500億元規(guī)模的專業(yè)化公司，重組后的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正成為離這個(gè)目標(biāo)最為接近的板塊之一。

  “但是，交易完成后，中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)兩個(gè)上市主體將各自保留，且在業(yè)務(wù)、人員與財(cái)務(wù)在整合后仍然保持獨(dú)立，” 宋冰心如是說(shuō)。

           來(lái)源：時(shí)代周報(bào)