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  “萬物皆有裂痕，那是光進(jìn)來的地方”。北京商辦市場經(jīng)過446天陣痛式調(diào)整，市場邏輯正在發(fā)生變化。

  “3·26新政之后（北京）整個(gè)商辦市場都是冰凍狀態(tài)，開發(fā)商都是放棄的態(tài)度。因?yàn)樾抡詈诵牡膬?nèi)容是不允許個(gè)人購買，而公司購買的話，新注冊(cè)公司是不可能貸款的。所以，從投資屬性看，新政不是降杠桿而是完全去掉杠桿。”北京某開發(fā)商負(fù)責(zé)人感慨稱。

  3·26新政，指的是2017年3月26日，北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。新政相當(dāng)于對(duì)北京市商辦項(xiàng)目實(shí)行了“一劍封喉”式調(diào)控，從銷售、購房資格、信貸等全方位“圍剿”，且懲罰性措施配套齊備。

  不過，龍湖集團(tuán)北京地區(qū)營銷總監(jiān)李昂發(fā)現(xiàn)，新政之后，開發(fā)商可以找到商辦市場的新邏輯：一是從投機(jī)到投資的客戶意識(shí)升級(jí)；二是從傳統(tǒng)售賣邏輯進(jìn)化到用戶使用邏輯；三是從新用戶使用邏輯下對(duì)產(chǎn)品的全新規(guī)劃。

  商辦開發(fā)商自白

  北京商辦市場3·26新政至今仍令業(yè)內(nèi)人士心有余悸。

  根據(jù)政策，北京商住房調(diào)控空前嚴(yán)厲，不僅明令禁止商業(yè)用房改租賃或住宅用房（“商改住”），還要求商辦項(xiàng)目最小分割單元不低于500平方米，在建在售商辦項(xiàng)目不得出售給個(gè)人。更為嚴(yán)厲的是，北京市政府要求二手商辦項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)，買家資格除等同于住宅限購要求，還需全額付款。這意味著商辦項(xiàng)目購房門檻全面超越普通住宅，甚至成為“零杠桿”產(chǎn)品，流動(dòng)性基本凍結(jié)。

  “小的產(chǎn)品一夜之間消失了。比如，原來總價(jià)300萬左右可能就可以在北京三環(huán)買到一個(gè)商住房，這對(duì)剛畢業(yè)或剛來北京的人群是很好的機(jī)會(huì)。但新政后，所有產(chǎn)品重回寫字樓定位，300萬寫字樓對(duì)應(yīng)的客戶是身價(jià)兩千萬以上的客戶。相當(dāng)于商辦市場購買客戶的分母變小，減掉80%，剩下都是有實(shí)力的公司；分子也在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變革，變成有實(shí)力的用戶。一年以來（商辦）市場成交非常慘淡。開發(fā)商只有兩條路：賣掉或轉(zhuǎn)為自持。”上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。

  李昂也表示，“商辦類物業(yè)可以做聯(lián)合辦公，也可以找機(jī)構(gòu)整售，但會(huì)面臨賠本賺吆喝的局面。因?yàn)樗麄冎滥慵庇诔鍪?，但這對(duì)于開發(fā)商損失太大。”

  這是目前北京商辦市場的整體困境。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了3·26新政之后，北京商辦市場所經(jīng)歷的變故。2017年3月28日，北京泰禾中央廣場等六個(gè)項(xiàng)目涉嫌將商辦用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳并銷售，被住建委點(diǎn)名“違規(guī)”；同年4月，北京市住建委聯(lián)合其他部委約談15家中介，限期下架全部“商住兩用”虛假宣傳詞匯房源；同年5月，據(jù)北京市住建委官網(wǎng)消息，已有七個(gè)在售項(xiàng)目被停網(wǎng)簽，一家開發(fā)建設(shè)單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照，共計(jì)520家中介機(jī)構(gòu)及門店被查處，另有138家中介門店自行關(guān)停。

  重磅調(diào)控將北京商辦項(xiàng)目成交拉近冰點(diǎn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月26日之前三天，全市成交量達(dá)850套；而后三天，包括商住公寓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的全口徑商辦項(xiàng)目，全市僅成交7套。

  冰凍態(tài)勢一直在持續(xù)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月，商業(yè)新增供應(yīng)475套，同比下降27%；成交783套，下降60%；成交面積11.69萬平方米，下降65%；成交均價(jià)34485元/平方米，上漲21%；成交金額40.3億元，下降58%；目前存量18341套，同比持平。

  新的市場邏輯

  為了解當(dāng)前北京商辦市場銷售現(xiàn)狀，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者抽樣調(diào)研了部分樓盤。這些樓盤銷售人員均告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前只能以公司名義購買，沒有其他變通渠道。但由于新注冊(cè)公司無法貸款，北京商辦市場幾乎處于“零杠桿”狀態(tài)。

  沒有杠桿意味著開發(fā)商會(huì)失去絕大部分沒有現(xiàn)金流實(shí)力的客戶。（由于新注冊(cè)公司基本沒有現(xiàn)金流，基本無法直接得出企業(yè)的一般財(cái)務(wù)指標(biāo)。如果該公司的項(xiàng)目比較好，屬于國家政策支持或進(jìn)入門坎較高基本處于壟斷地位，銀行一般也會(huì)提供期限較長的建設(shè)期項(xiàng)目貸款；如果對(duì)該公司的項(xiàng)目特別看好也會(huì)提供一般性的短期流動(dòng)資金貸款，但對(duì)于這種貸款，銀行一般要求提供強(qiáng)擔(dān)保，如果不符合以上條件的新成立的公司想去銀行貸款難度很大。據(jù)工商銀行相關(guān)人士解釋，絕大部分銀行要求信用貸和抵押貸都得成立1年公司才可以貸款。）也就是說，一般的投資銷售邏輯在北京商辦市場已經(jīng)走不通，撬動(dòng)極為稀缺的具有現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)客戶必須找到新的突破口。

  但李昂驚喜地表示，近幾個(gè)月，龍湖發(fā)現(xiàn)了新的市場邏輯。“當(dāng)前一般投資渠道收益不甚高；整個(gè)房地產(chǎn)市場都在去投資化，北京住宅市場已經(jīng)沒有新項(xiàng)目供應(yīng)；互聯(lián)網(wǎng)投資熱潮也已過去。不少客戶手里有錢但不知道干嗎。”

  不過李昂發(fā)現(xiàn)，調(diào)控也在倒逼市場回歸理性。目前北京房地產(chǎn)的市場邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，過去沒有人在乎租金，而現(xiàn)在一定要關(guān)注租金回報(bào)率。

  “現(xiàn)在持有資產(chǎn)與以前有著本質(zhì)不同。以前的邏輯是關(guān)注資產(chǎn)增值，比如，國貿(mào)、望京區(qū)域等客戶通過低買高賣等方式獲益；現(xiàn)在客戶就只是為了保值。比如，龍湖西宸廣場和長安天街兩個(gè)項(xiàng)目按照周邊價(jià)格算下來回報(bào)率約在4.5%左右，但在兩三年以前（回報(bào)率）沒有七八個(gè)點(diǎn)是不會(huì)考慮的。這是不考慮租金增長、資產(chǎn)增值算出來的，是保值增值的邏輯。”李昂表示。

  另外，李昂發(fā)現(xiàn)，商辦市場投資邏輯也在發(fā)生變化。一個(gè)重要的比例數(shù)據(jù)是，商辦市場如今50%成交都是自用。而此前都是投資，客戶用來出租或賣掉。“以前的客戶買商辦物業(yè)都是為了三年內(nèi)脫手，現(xiàn)在都是持有邏輯。這些客戶對(duì)投資的理解和原來投機(jī)不一樣，而這背后是大家對(duì)從投機(jī)到投資的思想意識(shí)的轉(zhuǎn)化。也說明，北京土地市場資產(chǎn)價(jià)值得到了客戶更多認(rèn)可。”

  北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志認(rèn)為，商辦收益所依托的商業(yè)氛圍、商業(yè)業(yè)態(tài)等因素需要時(shí)間培養(yǎng)，因此商辦并不是高速回報(bào)產(chǎn)品，而是作為資產(chǎn)配置中價(jià)格波動(dòng)的平衡器與壓艙石。

        來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道