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    我們買(mǎi)不買(mǎi)房參考的因素很多，比如利率、政府調(diào)控、市場(chǎng)預(yù)期等，但一個(gè)最簡(jiǎn)單、最實(shí)用的因素卻被淡忘了，那就是市場(chǎng)上的房子到底是多了還少了！

    房子也是商品，買(mǎi)的人多了會(huì)漲，反之會(huì)跌，這么簡(jiǎn)單的供需關(guān)系相信大家不會(huì)不知道，但卻不被人們使用，根本原因在于信息不對(duì)稱，比如你去買(mǎi)商家的商品，需求看得一清二楚，但商家到底有多少商品，你不知道，所以有時(shí)價(jià)格往往是虛高。

    那么中國(guó)現(xiàn)在的房子是多了還是少了？夠不夠??？我們可以用空置率來(lái)衡量。

   對(duì)于空置房率，目前沒(méi)有權(quán)威的數(shù)據(jù)，官方公布的只有商品房待售面積，它說(shuō)的是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)建好的準(zhǔn)備要出售或出租的房子，包括以前年度竣工和本期竣工的房子。

    但是商品房待售面積只能測(cè)量增量房子的空置率，而存量房子當(dāng)中的空置率到底是多少卻沒(méi)有統(tǒng)計(jì)到。

    所謂住房空置率正確的應(yīng)該是：某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 不包含已出租的房子。

    近日，原中財(cái)辦副主任楊偉民在 “2018陸家嘴論壇”演講中談到中國(guó)住房空置率問(wèn)題時(shí)，他說(shuō)：

    之前，曾經(jīng)請(qǐng)有關(guān)單位通過(guò)對(duì)用電量對(duì)全國(guó)住宅的空置情況摸底調(diào)查，顯示我國(guó)無(wú)論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國(guó)家還要高，日本是13%。

    他沒(méi)有給出確切的數(shù)據(jù)，但按照他的說(shuō)法，中國(guó)目前的空置率顯然是要高于13%的。

    當(dāng)然中國(guó)沒(méi)有進(jìn)行房屋大普查，空置率確切的數(shù)據(jù)并不能找到，對(duì)于中國(guó)的空置率各路人馬說(shuō)法明顯不一。

    今年3月，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)兼辦公室主任陳錫文說(shuō)：2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。

    2015年5月騰訊發(fā)起的《2015 年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

    西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)表的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》報(bào)告中預(yù)測(cè)：

    2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬(wàn)套。

    2013年六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。

    很顯然，各路人士對(duì)我國(guó)住房空置率的預(yù)測(cè)雖然說(shuō)法不一，但都認(rèn)可在10%的幅度以上。

    按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

    如果按照國(guó)際通行做法，我國(guó)的空置房率確實(shí)偏高，有的數(shù)據(jù)甚至已經(jīng)到了商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

    那這樣意味著什么？這預(yù)示著中國(guó)房?jī)r(jià)將要見(jiàn)頂了嗎？

    顯然不是，中國(guó)的住房空置率偏高這是事實(shí)，但不意味著房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，比如按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的預(yù)測(cè)，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率達(dá)到22.4%，但依然出現(xiàn)了2016年一二線房?jī)r(jià)的暴漲以及2017年三四線的大漲。

    我的住房空置率要分兩方面來(lái)看，一是處于城鎮(zhèn)化頂尖的一二線城市房子依然是緊俏，而人口不斷流出的三四線城市則是供大于求，房子面臨積壓的風(fēng)險(xiǎn)。

    根本原因在于中國(guó)依然處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程，即使中國(guó)目前人口出生率低，但存量下的人口流動(dòng)會(huì)讓高級(jí)別城市人口增速大于房子供應(yīng)量，結(jié)果就是中國(guó)處于金字塔上端的房子繼續(xù)上漲，下端的房子會(huì)滯漲。

    數(shù)據(jù)顯示：2017年，中國(guó)人口城鎮(zhèn)化率58.52%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率42.35%，無(wú)論是人口的城鎮(zhèn)化，還是戶籍的城鎮(zhèn)化都沒(méi)有達(dá)到80%，這個(gè)數(shù)值被認(rèn)為是城鎮(zhèn)化的頂端。

    1、人口的城鎮(zhèn)化會(huì)帶來(lái)增量的人口，表現(xiàn)為當(dāng)?shù)厝丝诘貎袅魅耄?/p>

    2、戶籍的城鎮(zhèn)化表現(xiàn)為城市內(nèi)部人口結(jié)構(gòu)的變化，即越來(lái)越來(lái)的人口獲得房票。

   所以按照中國(guó)目前城鎮(zhèn)化率1%的遞增幅度，中國(guó)中心城市（省級(jí)以上）至少還有十幾年的人口凈流入期，對(duì)應(yīng)的就是對(duì)房子的需求量越來(lái)越大。

    而從住房供應(yīng)上看，隨著城鎮(zhèn)化的逐漸深入，大城市新增用地逐漸少，開(kāi)始進(jìn)入存量房時(shí)代，2016年7月，北京房屋總成交2.9萬(wàn)套，其中，新房成交0.7萬(wàn)套，二手房成交2.2萬(wàn)套；從15個(gè)熱點(diǎn)城市中，二手房/新房成交量比值由2提升至4。

    存量房時(shí)代的到來(lái)意味著大城市可供出售的住房更多只能從存量房騰挪，結(jié)果是快速消化目前的空置房。

    我們以深圳為例，深圳是典型的外來(lái)人口城市，同時(shí)也是小產(chǎn)權(quán)房集中地。深圳的住宅分為三類(lèi)，有人做過(guò)測(cè)算深圳住房面積是4.04 億平方米。

    1、城中村、小產(chǎn)權(quán)房等：1.76 億平方米；

    2、商品房：1 億平方米；

    3、保障住房：大約 1.28 億平方米。

    空置率房主要集中在商品房，沒(méi)有多少人去炒作小產(chǎn)權(quán)房和保障房吧。我們來(lái)算下，1 億平方米如果每套房居住面積是90平方米，那么就有111萬(wàn)套房。

    假設(shè)深圳房子空置率是20%，那么空置房數(shù)就是22.2萬(wàn)套房，可以滿足70萬(wàn)左右的人口居住，以深圳二千萬(wàn)的人口體量，多嗎？

    所以以中國(guó)房子空置率高企預(yù)言房?jī)r(jià)見(jiàn)頂這是偽命題，對(duì)三四線城市或許有效，對(duì)一二線城市不會(huì)管用。即使接近城鎮(zhèn)化末端也很難見(jiàn)效，因?yàn)樽≌恋赜傻胤秸?yīng)，當(dāng)大量的需求追逐有限的資源時(shí)往往表現(xiàn)為上漲。

    比如說(shuō)中國(guó)香港，都說(shuō)它人多地少，但香港實(shí)際的所有建設(shè)用地面積只占總面積的25%，住宅用地僅占7%，這是香港房?jī)r(jià)居高不下的重要原因。

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