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  房地產行業(yè)進入下半場，尋找新的業(yè)務增長極成為每個房企必須思考的問題。

  “正榮產業(yè)要成為正榮集團第二個核心增長極，并利用3-5年的時間在規(guī)模和效益上能夠比肩正榮地產。”正榮集團董事、正榮產業(yè)董事長林朝陽告訴第一財經記者。

  第一財經記者注意到，包括碧桂園、華夏幸福、龍湖、正榮、綠地、金地、泰禾等房企均在不同維度進入產業(yè)地產領域。對于房企而言，這個領域雖然陌生但也是藍海。

  大開發(fā)商搶先布局

  今年2月，正榮地產（06158.HK）發(fā)布公告宣布，將任命兩名聯(lián)席行政總裁，分別為林朝陽和王本龍，此舉距離正榮集團香港掛牌僅一個半月。

  隨后，林朝陽開始負責正榮集團下屬產業(yè)集團業(yè)務。按照規(guī)劃，正榮產業(yè)包括教育、醫(yī)療健康、消費升級、品質人居、文化旅游、頤養(yǎng)康復、智慧城市七大城市運營產業(yè)集群；特色小鎮(zhèn)、文化旅游、區(qū)域開發(fā)、城市更新四大開發(fā)模型；園區(qū)運營、教育運營、商業(yè)運營、文旅運營、社區(qū)運營五大運營服務。通過搭建產業(yè)平臺，整合各方資源，有可能是控股，也有可能是參股。這樣能快速把蛋糕做大，更多參與者可以分享這樣的收益。

  不只是正榮，其他房企同樣在悄然布局產業(yè)地產業(yè)務。

  今年5月，億達中國（03639.HK）發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司大連軟件園中興開發(fā)有限公司與龍湖地產訂立物業(yè)轉讓協(xié)議，龍湖將斥資26億購買億達中國位于大連市高新園區(qū)的若干物業(yè)。

  隨后，龍湖地產與億達中國簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，在產城融合項目開發(fā)、產業(yè)園區(qū)投資運營、產業(yè)招商運營服務、股權投資等方面開展合作。“目前產業(yè)地產并非我們的主航道業(yè)務，但是我們也想積極嘗試。”龍湖地產CEO邵明曉告訴記者。

  早在2016年，碧桂園就進入產業(yè)地產。2016年4月，出資8500萬元設立“清華大學碧桂園教育基金”，用于支持清華大學在建筑科學和大數(shù)據(jù)等領域科技成果落地轉化，建設產城融合的科技小鎮(zhèn)；2016年6月，與百富東方合作成立平臺公司——碧桂園百富產城發(fā)展公司；8月至12月在惠州、東莞和河北三河獲得5個產業(yè)地產項目，項目均定位為科技小鎮(zhèn)，在碧桂園的規(guī)劃中，深圳周邊是碧桂園未來發(fā)展產業(yè)地產主場地，未來5年將投入1000億元打造10座名為“科技小鎮(zhèn)”的衛(wèi)星城市；2017年入股中集產城，并成為其第二大股東。

  金地集團高級副總裁徐家俊告訴記者：“金地的園區(qū)運營均是100%自持，現(xiàn)金流回正的周期相比住宅更長，投資回報率也沒有住宅開發(fā)高，但是這是一個從長期的穩(wěn)定現(xiàn)金流，目前是一個藍海市場，因此金地選擇戰(zhàn)略性進入。”

  在他看來，對于一個希望做到基業(yè)長青的企業(yè)而言，尋找新的業(yè)務增長極尤為重要。

  運營實力面臨大考

  在接受記者采訪的多位業(yè)內人士均談道，目前房企對于上述市場進入均是戰(zhàn)略考慮，而運營能力是制約房企做好產業(yè)地產的核心。

  “一站式解決問題很重要，硬件、服務都是重要的運營配套。華夏幸福在做的是一個產業(yè)小鎮(zhèn)、一個生態(tài)系統(tǒng)。通過一站式的產業(yè)平臺運營提供全產業(yè)鏈流程的影視制作服務，吸引產業(yè)鏈上下游足夠多的商家，這個系統(tǒng)才有活力，才可以提高產業(yè)運作效率。”華夏幸福文創(chuàng)行業(yè)負責人李穎告訴第一財經記者。

  李穎表示，以影視為代表的文化創(chuàng)意產業(yè)是華夏幸福產業(yè)小鎮(zhèn)的優(yōu)勢產業(yè)之一，華夏幸福希望圍繞影視全產業(yè)鏈打造影視產業(yè)生態(tài)閉環(huán)，希讓制片人帶著劇本和項目走進產業(yè)小鎮(zhèn)，帶著制作完成的影視作品離開，推動中國影視產業(yè)的工業(yè)化。

  浙江建工集團在杭州未來科技城板塊打造的歐美金融城（EFC）同樣在運營上加強服務，這個綜合項目除了常規(guī)的綜合業(yè)態(tài)外，還在寫字樓中搭建了從孵化器到Co-Working、再到高端商務空間租賃的模式，并引入了美國硅谷孵化器PNP、加拿大創(chuàng)新型孵化器Istuary等全球知名的孵化器。

  “給創(chuàng)業(yè)團隊帶來國際化的支持，以創(chuàng)業(yè)孵化器載體的營造服務于海歸的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。通過與初創(chuàng)企業(yè)、風投機構、創(chuàng)業(yè)天才、科技專家和大企業(yè)合作，整合資源將其打造成全球創(chuàng)投孵化平臺。”浙江建工執(zhí)行副總裁陳凱宇此前接受記者采訪時表示。

  對于每個房企而言，均意識到資源整合的重要性，提高服務能力，才是招商的根本。

  “我們招商團隊就有幾百人，進行各種資源對接，只有不停提高服務，才能吸引大家參與到我們的項目。”李穎提道。

  碧桂園深圳區(qū)域副總裁冀豫東告訴第一財經記者，在深圳的9個產城項目，有4個位于寶安區(qū)，龍崗區(qū)有5個，如果包括在談項目，有十幾個。冀豫東透露，“有些項目前期籌備期比較長，公司沒有規(guī)定年內要達到多少個項目的持有量，我們內部口號是做一個成一個，目前主要工作是要做好第一個開園項目的運營。”

  此前，很多開發(fā)商進入產業(yè)地產更多是偏重地產而非產業(yè)，隨著行業(yè)開始成熟，房企也意識到只有產業(yè)先行，才能判斷整個項目，創(chuàng)造更多的增值機會。

  是藍海也是挑戰(zhàn)

  當大部分主流房企完成全國化布局后，通過跨界運營逐步實現(xiàn)業(yè)務多元化成為必要手段。

  新型城鎮(zhèn)化過程中，投資結構、消費結構升級帶來更多的市場機會，產業(yè)地產是需求破局的手段之一。

  易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進指出，市場周期變化帶來行業(yè)的深刻變革。住宅市場利潤率進一步下降，過去規(guī)模發(fā)展空間受限的房企只有整合資源。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，受國內住宅市場飽和、一二線城市供地結構改變的影響，土地成本與日俱增。越來越高的土地價格，再加上管理層對拿地企業(yè)要求越來越高，如要求為住宅項目配建一定比例的保障房或公建項目，或要求開發(fā)商自持一定比例的商業(yè)項目，使得一些傳統(tǒng)房企拿地難度加大。而產業(yè)地產背后的拿地優(yōu)勢明顯，管理層在導入此類產業(yè)運營商的同時，會給予部分住宅用地的定向供應。

  “產業(yè)地產還有一個好處，就是幫助開發(fā)商融資，目前銀行基本不給住宅提供資金，但是掛上產業(yè)以后，就可以拿到更多的資金。”一位業(yè)內人士指出。

  以正榮為例，其產業(yè)集團成立不久就與中國工商銀行、中國東方資產管理股份有限公司、中建投信托股份有限公司分別簽訂100億元的融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，總額達300億元規(guī)模。

  資金、發(fā)展前景等多方面因素的推動下，產業(yè)地產成為2018年房地產的風口之一。

  中信證券房地產分析師陳聰認為，對于地產而言，傳統(tǒng)的租金收入外，地產商還可以通過提供融資顧問、管理咨詢服務，甚至入股中小企業(yè)，拓展更多的收入來源。

  億翰智庫一份報告指出，在房地產行業(yè)進入資源主導的大周期階段，無論是開發(fā)商、制造業(yè)還是金融資本，進入產業(yè)地產行業(yè)的目的無外乎將優(yōu)質資源納入囊中，以謀求自身可持續(xù)發(fā)展，產業(yè)地產勢必成為各類資本搶占行業(yè)話語權的最佳載體。

  易居中國(企業(yè))CEO丁祖昱表示，目前房企作為中國支柱產業(yè)的一個主體，已經進入到了各個相關領域。隨著未來在中國房地產行業(yè)增量的市場空間變小，企業(yè)還將加強對于這些相關領域的探索來尋求新的業(yè)務增長點。

        來源：第一財經日報