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    據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2018年5月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.60%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.143倍，環(huán)比上升0.72%，同比上升18.39%。全國(guó)首套房貸款平均利率自2017年1月份起連續(xù)17個(gè)月上升。

    與此同時(shí)，截至6月18日的數(shù)據(jù)顯示，在29家北京地區(qū)銀行中，11家銀行首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮5%，15家為基準(zhǔn)利率上浮10%，1家為基準(zhǔn)利率上浮15%，2家為基準(zhǔn)利率上浮20%。不過(guò)，11家標(biāo)注最低上浮5%的銀行全部顯示通常批準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)利率上浮10%。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，隨著銀行融資成本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，真的愿意低息放貸的銀行已很少見(jiàn)了。如果資質(zhì)、工作單位、收入都符合標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率上浮10%應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，不過(guò)這類(lèi)客戶(hù)相對(duì)較多，房本抵押后一個(gè)月肯肯定放不下款的。

    實(shí)際上，不同銀行首套房貸利率上浮比例有所不同，意味著買(mǎi)房的成本存在較大差距。按照貸款100萬(wàn)元，貸款25年，等額本息還款法，貸款利率是基準(zhǔn)利率1.1倍時(shí)，月供為6075.36元，利息總額為822608元；

    當(dāng)利率提高到基準(zhǔn)利率的1.2倍時(shí)，月供增加到6369.86元，利息總額為910958元；當(dāng)利率提高到基準(zhǔn)利率的1.3倍時(shí)，月供增加到6671.07元，利息總額為1001321元。

    在全國(guó)房貸利率上漲的同時(shí)，我們驚奇的發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”的格局，不僅是之前二三線城市房?jī)r(jià)輪番上漲，就連北京房地產(chǎn)也出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。2018年5月份，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18096套，比去年同期上漲67.5%。在價(jià)格方面，北京地區(qū)5月份二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，新建商品住宅方面，北京也實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲0.2%。

    一邊是房貸利率的大幅上升，購(gòu)房者的房貸成本上升大幅提高。另一邊卻是各熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”格局。難道房貸利率的上漲，對(duì)于遏制高房?jī)r(jià)已經(jīng)失去效果了嗎？

    而翻開(kāi)房地產(chǎn)泡沫的歷史，我們卻一直聽(tīng)說(shuō)，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，主要是日本央行跟著美聯(lián)儲(chǔ)不斷的加息，提高了炒房者的成本，而為什么現(xiàn)在國(guó)內(nèi)各銀行也頻頻加息，卻無(wú)法遏制房?jī)r(jià)上漲的腳步呢？

    首先，盡管房貸利率上漲了不少，但是以目前全國(guó)首套平均房貸利率為5.6%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.143倍，這個(gè)房貸利率還處于歷史低位，與2014年的房貸利率高達(dá)7%以上，還有相當(dāng)距離。在購(gòu)房者看來(lái)，銀行房貸利率上漲是大趨勢(shì)，早點(diǎn)購(gòu)房早點(diǎn)鎖定房貸利率，免得將來(lái)付出更高的房貸成本。

    此外，還有購(gòu)房者認(rèn)為，房?jī)r(jià)是只漲不跌的投資品，上半年各城市房?jī)r(jià)飛漲，下半年估計(jì)會(huì)有更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)。僅是5月份，除了住建部建談前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市負(fù)責(zé)人外，而且還有40座城市密集出臺(tái)了50條房地產(chǎn)調(diào)控政策。在這樣的情況下，如果上半年不抓緊買(mǎi)房，下半年貸款等購(gòu)房難度會(huì)越來(lái)越大，所以趁早還是買(mǎi)了吧。

    再者，現(xiàn)在越來(lái)越多的城市加入到了購(gòu)房搖號(hào)的隊(duì)伍中來(lái)了。搖號(hào)購(gòu)房本意是防止開(kāi)發(fā)商想盡各種方法漲價(jià)，讓每一個(gè)參與搖號(hào)的人都有公平、透明的購(gòu)房機(jī)會(huì)。但問(wèn)題是，由于地方政府限制開(kāi)發(fā)商漲價(jià)，新房與二手房?jī)r(jià)呈現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

    在很多人看來(lái)新房?jī)r(jià)格低于二手房?jī)r(jià)，購(gòu)買(mǎi)新房等于買(mǎi)到了房產(chǎn)即是賺到了錢(qián)，誰(shuí)也不愿意放棄買(mǎi)房搖號(hào)的機(jī)會(huì)。這就造成了當(dāng)?shù)乇緛?lái)不需要購(gòu)房的居民都參與到購(gòu)房搖號(hào)的隊(duì)伍中來(lái)。在這些人看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)高于房貸利息上漲的幅度，銀行的這點(diǎn)房貸利率上浮根本不算什么。

    再次，各二線城市今年以來(lái)紛紛拿出“人才引進(jìn)”戰(zhàn)略。為了讓引進(jìn)的人才能夠得到妥善安置，很多二線城市往往給予了住房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，或者商品房?jī)r(jià)出售優(yōu)惠價(jià)折讓。由于引入人才的門(mén)檻比較低，往往只要大專(zhuān)以上學(xué)歷即可。

    所以，在引進(jìn)人才的同時(shí)，也引入了投機(jī)炒房者，在這兩股購(gòu)房需求的合力之下，二線城市房?jī)r(jià)也開(kāi)始上漲。在購(gòu)房者看來(lái)，只要這座城市的房?jī)r(jià)每年有了30%至50%的漲幅，這點(diǎn)房貸利率的上漲根本不算什么事兒。

    最后，棚改居民成了購(gòu)房置業(yè)大軍。近年來(lái)，各地都進(jìn)行了棚改貨幣化安置，就是地方政府用棚改的土地作為抵押向國(guó)開(kāi)行申請(qǐng)貸款，在拿到貸款后，就讓棚改區(qū)的居民獲得大筆的拆遷補(bǔ)償款，他們拿了現(xiàn)金就到周邊購(gòu)房置業(yè)，從而推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

    如果按安置款的本意是“拆一還一”的購(gòu)房補(bǔ)償，當(dāng)?shù)鼐用袷遣恍枰J多少款的，但是很多人想借著棚改的契機(jī)把自己的住房面積更寬敞，更舒服一些。于是貨幣化安置的資金肯定不夠用，于是只能向銀行貸款。不過(guò)，在這些人看來(lái)，房貸利率雖然在漲，但自己告別了多年的棚戶(hù)區(qū)的艱苦生活，再看到房?jī)r(jià)不斷在上漲，心里面沒(méi)有太大的介意。

    上世紀(jì)90年代初日本不斷加息，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫被擠破，而中國(guó)雖然也在不斷上調(diào)房貸利率，房地產(chǎn)卻高燒不退。對(duì)此，我們認(rèn)為主要有二個(gè)原因：一是人們預(yù)期后市房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)超過(guò)房貸利率漲幅。另一個(gè)是，目前房貸利率上漲的確讓購(gòu)房者承壓，但是這種房貸壓力在可承受范圍內(nèi)。不過(guò)，如果房貸利率進(jìn)入到歷史高位區(qū)域，那么就會(huì)對(duì)遏制炒房者和非理性入市有較大遏制作用。

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