熱點關注握手樓、路邊攤、市井的喧囂……深圳的城中村看起來千篇一律，每天卻上演著不同的故事。只是，開發(fā)商大舉搶灘深圳城中村的改造，一場全民話題來得那么突然，那么激烈。
根據深圳市規(guī)土委調研數據顯示，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6。而深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70％，是租賃市場供應最重要的主體之一。城中村作為最大的供應體吸引眾多來深就業(yè)創(chuàng)業(yè)的青年居住，但因硬件設施和配套服務等短板也令人頭痛。2017年11月，深圳出臺了《深圳市城中村綜合治理2018~2020年行動計劃》，提出到2020年7月底前要完成全市1600多個城中村綜合治理，消除城中村各類安全隱患。
不同于大拆大建的城市更新，萬科、金地等眾多房企和許多長租公寓品牌早已關注到城中村，一場改造之風已經吹到了深圳許多城中村，只是成本、租金等引發(fā)的矛盾仍有待解決。
在福田區(qū)玉田村，記者與多位租客和“二房東”進行了交談。“我在去年租的單間大概有30平方米，租金1700元，最近到期之后房東直接加到2500元，雖說房東每年年底或者過完年都會漲，但最近都直接拿附近正在改造的公寓說事。”租客黃先生說道，“我一個月工資收入5000元左右，要拿2000多元租城中村，有點難受。”另一邊，“二房東”陳老伯則說，“旁邊改造后環(huán)境好了，每平方米的單位租金肯定上漲，我們加租不是很正常嘛？其實，我們也很無奈，原業(yè)主也要加租。”
由此可見，一些房企或者機構進駐城中村進行改造，或許還是會帶來一些連企業(yè)自身也難以控制的結果：變好的環(huán)境被一些“房東”當成加租的借口。
萬科給記者回復的數據顯示，“在福田玉田村，未改造的單房價格區(qū)間在1250~2600元/間/月，一房一廳或兩房價格區(qū)間在2600~4000元/間/月，改造后的泊寓價格為1398~2498元/間/月(含家私家電)。”
在普通的租客面前，總租金和房源面積等都是要考慮的因素。有租客表示，城中村改造成長租公寓之后的公共空間雖然增多，但每套房源的面積卻縮小不少，一些品牌公寓改造的方式也不一定適合一般住家需要。“我們每天為了生活奔波忙碌，并沒有多少時間停下來思考生活品質的問題。對于相當一部分租客來說，在城中村這個特殊而普遍存在的空間里，能享受到低成本的生活反而就是一種保障。”談到租金，黃先生顯得有些感慨。
在龍華東泉新村，租客王波對周圍多個城中村出現(xiàn)的改造顯得有點擔心。“我現(xiàn)在租的一房一廳月租是1000元，去年租的時候是920元，這個漲幅還能接受。現(xiàn)在村里一些店面出現(xiàn)關閉的現(xiàn)象，我們都很怕是要啟動改造的跡象。龍華紅山的房價可以說是整個龍華片區(qū)之冠，大拆大建之后的房價可以想象，即使是局部改造，城中村的租金肯定也會上漲不少。”
深職院房地產研究所所長鄧志旺表示，萬科的萬村計劃采用綜合整治而不是推倒重來的辦法，同時讓低收入人群還有一個居住的地方，這是一個有利的探索。最讓人擔心的是，目前對于現(xiàn)有租戶的保護是不夠的。房企要進入改造，房東就會將租客趕出去，沒有保證他們的權益，短時間很難去找到新房子。租金上漲也是擔心的地方，改造還是有成本的，成本最終還是要體現(xiàn)在房租里面去，一部分的低收入人群可能承受不了這個成本帶來的租金上漲。
假設一下，如果深圳的租金特別是城中村的租金普遍上漲，或許會間接抬高許多行業(yè)的成本。如何在不逆轉這個大趨勢的前提下，盡可能的維持城中村低成本的時間窗，這不但對城中村的租戶有意義，也是所有參與方應該重視的問題。
最新消息指出，深圳市龍崗區(qū)擬計劃通過合作將泊寓租賃服務公司部分房源納入龍崗區(qū)住房保障體系當中，在充分挖掘現(xiàn)有新增供地建設、城市更新配建等籌集模式的基礎上，探索創(chuàng)新，提出從存量住房加大安居工程。通過半市場化的方式，切實保障龍崗區(qū)企業(yè)人才及戶籍人群的住房需求，而深圳市泊寓租賃服務有限公司正是萬科集團旗下的長租公寓專營平臺。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳一手土地出讓逐年減少，城市更新進度緩慢，因此在政府大力促進租賃市場發(fā)展的背景下，發(fā)展商非常樂意去參與，特別是可以趁此機會提前到龐大的城中村市場進行布局。不過，市場的事情交給市場去處理，政府應該做的是提供更多廉租房源，或者給中低收入人士提供租賃補貼，解除他們的后顧之憂，而不應該單純去限制市場價格。
拆還是不拆，改還是不改，城中村顯然是一個非常復雜的系統(tǒng)課題。
來源：證券時報
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