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  握手樓、路邊攤、市井的喧囂……深圳的城中村看起來(lái)千篇一律，每天卻上演著不同的故事。只是，開(kāi)發(fā)商大舉搶灘深圳城中村的改造，一場(chǎng)全民話題來(lái)得那么突然，那么激烈。

  根據(jù)深圳市規(guī)土委調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6。而深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70％，是租賃市場(chǎng)供應(yīng)最重要的主體之一。城中村作為最大的供應(yīng)體吸引眾多來(lái)深就業(yè)創(chuàng)業(yè)的青年居住，但因硬件設(shè)施和配套服務(wù)等短板也令人頭痛。2017年11月，深圳出臺(tái)了《深圳市城中村綜合治理2018~2020年行動(dòng)計(jì)劃》，提出到2020年7月底前要完成全市1600多個(gè)城中村綜合治理，消除城中村各類安全隱患。

  不同于大拆大建的城市更新，萬(wàn)科、金地等眾多房企和許多長(zhǎng)租公寓品牌早已關(guān)注到城中村，一場(chǎng)改造之風(fēng)已經(jīng)吹到了深圳許多城中村，只是成本、租金等引發(fā)的矛盾仍有待解決。

  在福田區(qū)玉田村，記者與多位租客和“二房東”進(jìn)行了交談。“我在去年租的單間大概有30平方米，租金1700元，最近到期之后房東直接加到2500元，雖說(shuō)房東每年年底或者過(guò)完年都會(huì)漲，但最近都直接拿附近正在改造的公寓說(shuō)事。”租客黃先生說(shuō)道，“我一個(gè)月工資收入5000元左右，要拿2000多元租城中村，有點(diǎn)難受。”另一邊，“二房東”陳老伯則說(shuō)，“旁邊改造后環(huán)境好了，每平方米的單位租金肯定上漲，我們加租不是很正常嘛？其實(shí)，我們也很無(wú)奈，原業(yè)主也要加租。”

  由此可見(jiàn)，一些房企或者機(jī)構(gòu)進(jìn)駐城中村進(jìn)行改造，或許還是會(huì)帶來(lái)一些連企業(yè)自身也難以控制的結(jié)果：變好的環(huán)境被一些“房東”當(dāng)成加租的借口。

  萬(wàn)科給記者回復(fù)的數(shù)據(jù)顯示，“在福田玉田村，未改造的單房?jī)r(jià)格區(qū)間在1250~2600元/間/月，一房一廳或兩房?jī)r(jià)格區(qū)間在2600~4000元/間/月，改造后的泊寓價(jià)格為1398~2498元/間/月(含家私家電)。”

  在普通的租客面前，總租金和房源面積等都是要考慮的因素。有租客表示，城中村改造成長(zhǎng)租公寓之后的公共空間雖然增多，但每套房源的面積卻縮小不少，一些品牌公寓改造的方式也不一定適合一般住家需要。“我們每天為了生活奔波忙碌，并沒(méi)有多少時(shí)間停下來(lái)思考生活品質(zhì)的問(wèn)題。對(duì)于相當(dāng)一部分租客來(lái)說(shuō)，在城中村這個(gè)特殊而普遍存在的空間里，能享受到低成本的生活反而就是一種保障。”談到租金，黃先生顯得有些感慨。

  在龍華東泉新村，租客王波對(duì)周圍多個(gè)城中村出現(xiàn)的改造顯得有點(diǎn)擔(dān)心。“我現(xiàn)在租的一房一廳月租是1000元，去年租的時(shí)候是920元，這個(gè)漲幅還能接受?，F(xiàn)在村里一些店面出現(xiàn)關(guān)閉的現(xiàn)象，我們都很怕是要啟動(dòng)改造的跡象。龍華紅山的房?jī)r(jià)可以說(shuō)是整個(gè)龍華片區(qū)之冠，大拆大建之后的房?jī)r(jià)可以想象，即使是局部改造，城中村的租金肯定也會(huì)上漲不少。”

  深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺表示，萬(wàn)科的萬(wàn)村計(jì)劃采用綜合整治而不是推倒重來(lái)的辦法，同時(shí)讓低收入人群還有一個(gè)居住的地方，這是一個(gè)有利的探索。最讓人擔(dān)心的是，目前對(duì)于現(xiàn)有租戶的保護(hù)是不夠的。房企要進(jìn)入改造，房東就會(huì)將租客趕出去，沒(méi)有保證他們的權(quán)益，短時(shí)間很難去找到新房子。租金上漲也是擔(dān)心的地方，改造還是有成本的，成本最終還是要體現(xiàn)在房租里面去，一部分的低收入人群可能承受不了這個(gè)成本帶來(lái)的租金上漲。

  假設(shè)一下，如果深圳的租金特別是城中村的租金普遍上漲，或許會(huì)間接抬高許多行業(yè)的成本。如何在不逆轉(zhuǎn)這個(gè)大趨勢(shì)的前提下，盡可能的維持城中村低成本的時(shí)間窗，這不但對(duì)城中村的租戶有意義，也是所有參與方應(yīng)該重視的問(wèn)題。

  最新消息指出，深圳市龍崗區(qū)擬計(jì)劃通過(guò)合作將泊寓租賃服務(wù)公司部分房源納入龍崗區(qū)住房保障體系當(dāng)中，在充分挖掘現(xiàn)有新增供地建設(shè)、城市更新配建等籌集模式的基礎(chǔ)上，探索創(chuàng)新，提出從存量住房加大安居工程。通過(guò)半市場(chǎng)化的方式，切實(shí)保障龍崗區(qū)企業(yè)人才及戶籍人群的住房需求，而深圳市泊寓租賃服務(wù)有限公司正是萬(wàn)科集團(tuán)旗下的長(zhǎng)租公寓專營(yíng)平臺(tái)。

  美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳一手土地出讓逐年減少，城市更新進(jìn)度緩慢，因此在政府大力促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的背景下，發(fā)展商非常樂(lè)意去參與，特別是可以趁此機(jī)會(huì)提前到龐大的城中村市場(chǎng)進(jìn)行布局。不過(guò)，市場(chǎng)的事情交給市場(chǎng)去處理，政府應(yīng)該做的是提供更多廉租房源，或者給中低收入人士提供租賃補(bǔ)貼，解除他們的后顧之憂，而不應(yīng)該單純?nèi)ハ拗剖袌?chǎng)價(jià)格。

  拆還是不拆，改還是不改，城中村顯然是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)課題。

        來(lái)源：證券時(shí)報(bào)