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    A：“你的房子多大？”

    B：“建筑面積100，使用面積80。”

    A：“你的公攤不少啊”

    從上面的對話中可以看出，B雖然花了100m²的購房款，但是實(shí)際居住的房子并沒有那么大。大家都看過房產(chǎn)證，都看到過上面寫有建筑面積多少平，套內(nèi)建筑面積多少平，這兩個數(shù)據(jù)一般會有10+~20+的面積差，而這個面積差就是公攤面積。那么，房產(chǎn)證上建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積有什么關(guān)系？其實(shí)建筑面積與套內(nèi)建筑面積是包含關(guān)系，建筑面積＞套內(nèi)建筑面積，建筑面積－套內(nèi)建筑面積＝公攤面積（除去套內(nèi)分?jǐn)偯娣e的部分）。

    一、建筑面積

    1、定義

    建筑面積指建筑物（包括墻體）所形成的樓地面面積，包括附屬于建筑物的室外陽臺、雨篷、檐廊、室外走廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。建筑面積”也被稱為建筑展開面積，具體是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層面面積的總和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；每層的建筑面積按照建筑物勒腳以上外圍墻的水平截面計(jì)算，主要包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。買房時，建筑面積也指房屋的銷售面積。

    2、計(jì)算

    商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

    3、影響

    對于普通住宅而言，建筑面積關(guān)系到你買房要繳納多少錢，因?yàn)榉课莸目們r＝每平米的單價＊建筑面積；其還關(guān)系到購房者買房入住時，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)的收取，這些都是按照建筑面積的平米數(shù)收取的。比如每月物業(yè)費(fèi)＝每平方米的物業(yè)費(fèi)＊建筑面積，100㎡的房子，物業(yè)費(fèi)2元／㎡／月，收取一年的物業(yè)費(fèi)為2400元。

    4、溫馨提示

    房屋的建筑面積與合同面積

    ①誤差±3%，多退少補(bǔ)；

    ②誤差超過+3%，3%以內(nèi)多退少補(bǔ)，3%以上不補(bǔ)錢；

    ③誤差超過-3%，3%以內(nèi)正常賠款，超過3%的部分雙倍賠款，也可以選擇退房。

    二、套內(nèi)建筑面積

    1、定義

    套內(nèi)建筑面積指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和，主要由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有；與套內(nèi)使用面積相比，更能完善地反映買房人個人私有部分的產(chǎn)權(quán)。

    ①套內(nèi)房屋使用面積

    也稱套內(nèi)使用面積，裝修上也叫“地毯面積”，指的是建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活所使用的凈面積之和。套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計(jì)入使用面積。

    ②套內(nèi)墻體面積

    套內(nèi)使用空間周圍維護(hù)或承重墻體、柱體所占的面積。新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻）均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入大部內(nèi)墻體面積。

    如下圖，中間的墻壁為AB兩戶共用的墻壁，墻體寬0．4m，長為15m，墻體總占地面積為6㎡，則AB兩戶分別承擔(dān)3㎡的墻體面積。

    ③套內(nèi)陽臺建筑面積

    一般按照陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。原計(jì)劃的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；凹陽臺按其交戰(zhàn)面積的一半計(jì)入建筑面積；半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其交戰(zhàn)面積的一半計(jì)算建筑面積。

    2、計(jì)算

    套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

    3、影響

    套內(nèi)建筑面積是衡量所購房屋價值的指標(biāo)，且套內(nèi)建筑面積越大，房屋面積的使用率越高?？們r200萬的房子，同樣是建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積85㎡和套內(nèi)建筑80㎡的房子單價對比，85㎡的房子單價更低，單價為2．35萬／㎡，80㎡的房子單價為2．5萬／㎡。

    三、公攤面積

    1、定義

    公攤面積是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人對小區(qū)內(nèi)的公共用房、管理用房、共用建筑空間等共同分擔(dān)的建筑面積，由整棟樓的購房者共同出資購買。公攤面積主要由兩部分組成：一是能構(gòu)成整棟建筑物的公共用房和管理用房建筑面積，包括電梯井、樓梯間、垃圾間、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體。而倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等是不計(jì)入公攤面積的。每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

    2、計(jì)算

    每戶公攤面積＝每戶的套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)。

    公攤系數(shù)＝整幢樓的應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e之和÷套內(nèi)建筑面積之和

    3、影響

    公攤面積的大小，關(guān)系到我們究竟花了多少“冤枉錢”，畢竟在房屋總價里面包含了公攤部分的房價。另外公攤面積也關(guān)系到套內(nèi)建筑面積的大小以及公共區(qū)域舒適度的高低。公攤面積越大，則套內(nèi)建筑面積越小，實(shí)際的套內(nèi)使用面積也就越小；公攤面積太小，套內(nèi)建筑面積則變大，但公共區(qū)域，比如樓梯、過道、電梯的面積則會受到壓縮，造成業(yè)主使用的擁擠和不便，一旦發(fā)生故障也很難得到及時修理?？傊?，公攤面積不宜過高，也不宜過低，合適才行。

    4、公攤面積多大比較合理呢

    ①7層以下住宅公攤率為7％－12％：多層建筑是層數(shù)在6層左右的建筑，公攤部分的面積包括樓梯間和為住戶提供服務(wù)的物管用房（熱交換站、水泵房、配電室等）。

     ②7－11層住宅公攤率為10％－20％：樓層為7—9層的小高層公攤?cè)Q于各樓盤自身的情況。在沒有地下設(shè)備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10％－15％之間；而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15％－20％之間。

    ③12－33層住宅公攤率為14％－24％：高層住宅的公攤面積是大的。根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25－33層之間，而且高層住宅的樓梯高度高。

    ④別墅類的公攤率為1％－8％：一般來說獨(dú)立別墅沒有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。

    那花錢購買的是哪個面積呢？

    花錢購買的，也就是寫入產(chǎn)權(quán)證的，也稱產(chǎn)權(quán)面積，主要是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人依法擁有的房屋建筑面積。

    實(shí)際上，根據(jù)房屋買賣合同中的面積計(jì)算方式的不同，產(chǎn)權(quán)面積既可能是建筑面積，也可能是套內(nèi)建筑面積，還可能是套內(nèi)使用面積。比如，普通商品房的產(chǎn)權(quán)面積指的就是建筑面積，但如果是別墅、房改房的話，其產(chǎn)權(quán)面積也可能指的是套內(nèi)使用面積。

    最后附上比較直觀的圖給大家看看，黃色部分為套內(nèi)使用面積，綠色部分為公攤面積，淺藍(lán)色部分為墻體面積。