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    A：“你的房子多大？”

    B：“建筑面積100，使用面積80。”

    A：“你的公攤不少啊”

    從上面的對(duì)話中可以看出，B雖然花了100m²的購(gòu)房款，但是實(shí)際居住的房子并沒(méi)有那么大。大家都看過(guò)房產(chǎn)證，都看到過(guò)上面寫(xiě)有建筑面積多少平，套內(nèi)建筑面積多少平，這兩個(gè)數(shù)據(jù)一般會(huì)有10+~20+的面積差，而這個(gè)面積差就是公攤面積。那么，房產(chǎn)證上建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積有什么關(guān)系？其實(shí)建筑面積與套內(nèi)建筑面積是包含關(guān)系，建筑面積＞套內(nèi)建筑面積，建筑面積－套內(nèi)建筑面積＝公攤面積（除去套內(nèi)分?jǐn)偯娣e的部分）。

    一、建筑面積

    1、定義

    建筑面積指建筑物（包括墻體）所形成的樓地面面積，包括附屬于建筑物的室外陽(yáng)臺(tái)、雨篷、檐廊、室外走廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。建筑面積”也被稱為建筑展開(kāi)面積，具體是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測(cè)定的各層面面積的總和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；每層的建筑面積按照建筑物勒腳以上外圍墻的水平截面計(jì)算，主要包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。買(mǎi)房時(shí)，建筑面積也指房屋的銷售面積。

    2、計(jì)算

    商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

    3、影響

    對(duì)于普通住宅而言，建筑面積關(guān)系到你買(mǎi)房要繳納多少錢(qián)，因?yàn)榉课莸目們r(jià)＝每平米的單價(jià)＊建筑面積；其還關(guān)系到購(gòu)房者買(mǎi)房入住時(shí)，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)的收取，這些都是按照建筑面積的平米數(shù)收取的。比如每月物業(yè)費(fèi)＝每平方米的物業(yè)費(fèi)＊建筑面積，100㎡的房子，物業(yè)費(fèi)2元／㎡／月，收取一年的物業(yè)費(fèi)為2400元。

    4、溫馨提示

    房屋的建筑面積與合同面積

    ①誤差±3%，多退少補(bǔ)；

    ②誤差超過(guò)+3%，3%以內(nèi)多退少補(bǔ)，3%以上不補(bǔ)錢(qián)；

    ③誤差超過(guò)-3%，3%以內(nèi)正常賠款，超過(guò)3%的部分雙倍賠款，也可以選擇退房。

    二、套內(nèi)建筑面積

    1、定義

    套內(nèi)建筑面積指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和，主要由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買(mǎi)房人個(gè)人私有；與套內(nèi)使用面積相比，更能完善地反映買(mǎi)房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。

    ①套內(nèi)房屋使用面積

    也稱套內(nèi)使用面積，裝修上也叫“地毯面積”，指的是建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活所使用的凈面積之和。套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、餐廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門(mén)內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計(jì)入使用面積。

    ②套內(nèi)墻體面積

    套內(nèi)使用空間周圍維護(hù)或承重墻體、柱體所占的面積。新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻）均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入大部?jī)?nèi)墻體面積。

    如下圖，中間的墻壁為AB兩戶共用的墻壁，墻體寬0．4m，長(zhǎng)為15m，墻體總占地面積為6㎡，則AB兩戶分別承擔(dān)3㎡的墻體面積。

    ③套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

    一般按照陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。原計(jì)劃的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；凹陽(yáng)臺(tái)按其交戰(zhàn)面積的一半計(jì)入建筑面積；半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其交戰(zhàn)面積的一半計(jì)算建筑面積。

    2、計(jì)算

    套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

    3、影響

    套內(nèi)建筑面積是衡量所購(gòu)房屋價(jià)值的指標(biāo)，且套內(nèi)建筑面積越大，房屋面積的使用率越高?？們r(jià)200萬(wàn)的房子，同樣是建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積85㎡和套內(nèi)建筑80㎡的房子單價(jià)對(duì)比，85㎡的房子單價(jià)更低，單價(jià)為2．35萬(wàn)／㎡，80㎡的房子單價(jià)為2．5萬(wàn)／㎡。

    三、公攤面積

    1、定義

    公攤面積是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共用房、管理用房、共用建筑空間等共同分擔(dān)的建筑面積，由整棟樓的購(gòu)房者共同出資購(gòu)買(mǎi)。公攤面積主要由兩部分組成：一是能構(gòu)成整棟建筑物的公共用房和管理用房建筑面積，包括電梯井、樓梯間、垃圾間、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體。而倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營(yíng)、自用的房屋、管理用房等是不計(jì)入公攤面積的。每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

    2、計(jì)算

    每戶公攤面積＝每戶的套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)。

    公攤系數(shù)＝整幢樓的應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e之和÷套內(nèi)建筑面積之和

    3、影響

    公攤面積的大小，關(guān)系到我們究竟花了多少“冤枉錢(qián)”，畢竟在房屋總價(jià)里面包含了公攤部分的房?jī)r(jià)。另外公攤面積也關(guān)系到套內(nèi)建筑面積的大小以及公共區(qū)域舒適度的高低。公攤面積越大，則套內(nèi)建筑面積越小，實(shí)際的套內(nèi)使用面積也就越??；公攤面積太小，套內(nèi)建筑面積則變大，但公共區(qū)域，比如樓梯、過(guò)道、電梯的面積則會(huì)受到壓縮，造成業(yè)主使用的擁擠和不便，一旦發(fā)生故障也很難得到及時(shí)修理。總之，公攤面積不宜過(guò)高，也不宜過(guò)低，合適才行。

    4、公攤面積多大比較合理呢

    ①7層以下住宅公攤率為7％－12％：多層建筑是層數(shù)在6層左右的建筑，公攤部分的面積包括樓梯間和為住戶提供服務(wù)的物管用房（熱交換站、水泵房、配電室等）。

     ②7－11層住宅公攤率為10％－20％：樓層為7—9層的小高層公攤?cè)Q于各樓盤(pán)自身的情況。在沒(méi)有地下設(shè)備用房、底層沒(méi)有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10％－15％之間；而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15％－20％之間。

    ③12－33層住宅公攤率為14％－24％：高層住宅的公攤面積是大的。根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25－33層之間，而且高層住宅的樓梯高度高。

    ④別墅類的公攤率為1％－8％：一般來(lái)說(shuō)獨(dú)立別墅沒(méi)有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。

    那花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的是哪個(gè)面積呢？

    花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的，也就是寫(xiě)入產(chǎn)權(quán)證的，也稱產(chǎn)權(quán)面積，主要是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人依法擁有的房屋建筑面積。

    實(shí)際上，根據(jù)房屋買(mǎi)賣合同中的面積計(jì)算方式的不同，產(chǎn)權(quán)面積既可能是建筑面積，也可能是套內(nèi)建筑面積，還可能是套內(nèi)使用面積。比如，普通商品房的產(chǎn)權(quán)面積指的就是建筑面積，但如果是別墅、房改房的話，其產(chǎn)權(quán)面積也可能指的是套內(nèi)使用面積。

    最后附上比較直觀的圖給大家看看，黃色部分為套內(nèi)使用面積，綠色部分為公攤面積，淺藍(lán)色部分為墻體面積。