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    潘石屹說(shuō)，中國(guó)人對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)有近乎宗教般的狂熱，讓房產(chǎn)市場(chǎng)變的很不理性。尤其是近兩年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的飛速上漲給買(mǎi)房人帶來(lái)巨大的利益誘惑，越來(lái)越多的人被裹挾進(jìn)投資買(mǎi)房暴富的漩渦之中，不能自拔。

    說(shuō)到底現(xiàn)在多數(shù)人買(mǎi)房已經(jīng)不完全是為了居住了，更多的是把房子當(dāng)作一桿撬動(dòng)財(cái)富的杠桿，一種賺錢(qián)的工具。更有甚者不惜拋家舍業(yè)，放棄自己辛苦打拼白手起家苦熬幾十年的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，變賣(mài)之后拿換來(lái)的錢(qián)，不顧死活、不聽(tīng)勸誡地一猛子扎進(jìn)樓市。投機(jī)心態(tài)在肆意蔓延，全民炒房之風(fēng)盛行。“這是病，得治”用網(wǎng)友的話(huà)來(lái)說(shuō)。

    事實(shí)上，依奇哥的銳眼觀察發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)不僅有“病”，而且還正處在前所未有的危機(jī)之中，卻渾然不知。隨著2016年各地房貸政策和限價(jià)、限售政策嚴(yán)格實(shí)施以來(lái)，國(guó)內(nèi)多數(shù)媒體歡呼雀躍，大肆報(bào)道此輪樓市調(diào)控效果顯著，成果喜人，但鮮有人關(guān)注到中國(guó)宏觀環(huán)境變化、房地產(chǎn)企業(yè)屢屢陷入債務(wù)違約風(fēng)波以及居民負(fù)債正逐年增加直至觸頂?shù)葞讉€(gè)方面的變化。在奇哥看來(lái)，這些變化皆釋放了“房地產(chǎn)大勢(shì)已去，深陷危機(jī)之中的信號(hào)。

    一，三駕馬車(chē)全熄火？靠房地產(chǎn)托底還能支撐多久？

    對(duì)于房地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)有句箴言：下者看房、中者謀城、高者行國(guó)運(yùn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)到底前途如何其根本還是看國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，正所謂，國(guó)富則民強(qiáng)，國(guó)強(qiáng)則民豐。

    從4月的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從來(lái)都離不開(kāi)的三駕馬車(chē)，投資、消費(fèi)和出口都面臨熄火的局面。要知道，三架馬車(chē)不光是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，同樣也是消化高房?jī)r(jià)泡沫，實(shí)現(xiàn)軟著陸的重要手段。過(guò)去20多年，中國(guó)人之所以能抗住如此高的房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)是至關(guān)重要的因素。

    出口，肯定是指望不上了，中美貿(mào)易摩擦正進(jìn)入白熱化階段，談來(lái)談去都只停留在原地踏步階段，特朗普這個(gè)“大騙子”又一而再再而三地出爾反爾，所有人都能看得出來(lái)，5年之內(nèi)凈出口會(huì)越來(lái)越?。?/span>

    投資也只能用難以為繼來(lái)形容了，前五月全國(guó)固定資產(chǎn)投資216043億元，同比增長(zhǎng)僅6.1%，創(chuàng)20年來(lái)新低。事實(shí)上，自2009年投資絕對(duì)值增速達(dá)到30%的峰值之后，就進(jìn)入了下降通道，到2017年的投資絕對(duì)值增速只剩下4.2%，這恨不得也就是個(gè)通脹率而已，沒(méi)有增長(zhǎng)性可言了。進(jìn)入2018年這種情況更是在一度惡化；

    消費(fèi)，短短2個(gè)月時(shí)間，同比增速下滑超過(guò)了1.5%，是非常非常少見(jiàn)的事情。更麻煩的是，5月份投資增速同比僅有8.5%，上一次這么低迷的時(shí)候，還是在15年前非典時(shí)期。

    正如前文所說(shuō)，當(dāng)三駕馬車(chē)都不靈的時(shí)候，那經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托還靠誰(shuí)？?jī)H僅依靠房地產(chǎn)托底，又能支撐多久呢？說(shuō)得不好聽(tīng)點(diǎn)，房地產(chǎn)自身實(shí)際上已經(jīng)是“泥菩薩過(guò)河自身難保”了。

    二，房企違約成風(fēng)，上萬(wàn)億債務(wù)，房地產(chǎn)大局如何穩(wěn)得了？

    經(jīng)濟(jì)陷入低迷，與此同時(shí)隨著信貸的不斷緊縮，銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)這一年多來(lái)也是生存艱難。一方面金融去杠桿，房企過(guò)去如魚(yú)得水的融資渠道都已經(jīng)關(guān)上了閘門(mén)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇成本更高的海外發(fā)債；另一方面，地產(chǎn)行業(yè)處在償債高峰期的前夜，火爆時(shí)期加的高杠桿已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)碎裂的征兆。

    前有王健林上演史詩(shī)級(jí)的斷臂自救；后有上交所對(duì)華夏幸福的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)18問(wèn)；再后來(lái)天津龍頭房企天房集團(tuán)近1800億違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。無(wú)不說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在茍延殘喘，并不像很多人想象的那般活得瀟灑自如。

    更加不幸的是，地產(chǎn)債更是雪上加霜，嗅覺(jué)靈敏的機(jī)構(gòu)們?cè)缫崖勶L(fēng)而逃，拋起地產(chǎn)債來(lái)更是毫不手軟。數(shù)據(jù)顯示，5月9日地產(chǎn)債成交量72.79億元；緊接著5月10日地產(chǎn)債拋售量攀升至84.54億元，要知道此前日均才35億元，成幾倍的放大集中性?huà)伿劢灰?，呈現(xiàn)出對(duì)地產(chǎn)債未來(lái)走勢(shì)的集體看空。

    如此混亂不堪的情況下，沒(méi)有任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)可以大言不慚地說(shuō)自己不受影響，即便是碧桂園、恒大這樣的寡頭房企也是各家有各家“難念的經(jīng)”，這一點(diǎn)從這幾家企業(yè)加速高周轉(zhuǎn)已經(jīng)可見(jiàn)一斑。

    有專(zhuān)家提醒到，三四季度才是上演真槍實(shí)彈的戲碼，開(kāi)發(fā)商違約潮正在路上，請(qǐng)大家注意繞行避讓?zhuān)∵@種情況下，開(kāi)發(fā)商最容易跑路，手上的項(xiàng)目也極有可能“爛尾”，請(qǐng)手握血汗錢(qián)的剛需購(gòu)房者一定要瞪大眼睛。

    三，瘋狂加杠桿之后，全民負(fù)債累累，口袋空空如也，高房?jī)r(jià)拿什么續(xù)命？

    眾所周知，中國(guó)是最遵循“量入為出”的民族之一，也是最熱衷于存錢(qián)的民族，但是近幾年來(lái)這種情況完全反轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了，隨著房地產(chǎn)的井噴式發(fā)展，中國(guó)家庭負(fù)債水平屢創(chuàng)新高。

    著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜說(shuō)，我們這一代人“百萬(wàn)負(fù)翁”、“千萬(wàn)負(fù)翁”很多。尤其是北上廣深這樣的大城市，很多人憑借房子實(shí)現(xiàn)“紙面資產(chǎn)”過(guò)萬(wàn)千，但口袋卻是空空如也，而且還背負(fù)大幾百萬(wàn)的房貸。

    這一點(diǎn)從數(shù)據(jù)來(lái)看，更加容易理解： 1996年中國(guó)居民杠桿率只有3%，但是到了2017年第二季度居民杠桿率已經(jīng)高達(dá)47.4%。高于國(guó)際上大多數(shù)新興市場(chǎng)國(guó)家的平均水平。值得一提的是，居民部門(mén)貸存比攀升到63.2%，這是真真實(shí)實(shí)的資不抵債啊。怪不得很多專(zhuān)家說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)一旦來(lái)臨，中國(guó)超過(guò)半數(shù)的家庭都將不堪一擊。

    反觀居民收入增幅，簡(jiǎn)直不要太難看。現(xiàn)實(shí)非常醒腦，靠工資收入買(mǎi)房很多城市都得不吃不喝大幾十年才能完成。居民負(fù)債已經(jīng)見(jiàn)頂，居民口袋早就被掏空了，那么未來(lái)房?jī)r(jià)還靠什么支撐上漲呢？誰(shuí)還有錢(qián)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商和炒房客手里的房子呢？

    房地產(chǎn)處在危險(xiǎn)邊緣，剛需還要拼了命的借錢(qián)買(mǎi)房往里沖嗎？

    奇哥認(rèn)為，以上三個(gè)信號(hào)每一個(gè)都信息量巨大，都應(yīng)該得到足夠的重視，畢竟這些積累的風(fēng)險(xiǎn)以及亂象，已經(jīng)成為最容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈。

    你們看到的是機(jī)會(huì)，而有些人的眼中看到的更多是危機(jī)，更少的人看到的是房地產(chǎn)黃金時(shí)代的遠(yuǎn)去，房?jī)r(jià)大漲即將終結(jié)，比如今時(shí)今日正在開(kāi)足馬力往外沖的富人們，比如“老謀深算”的李嘉誠(chéng)、王健林、潘石屹等大佬們，他們?cè)谒腥硕颊J(rèn)為是房地產(chǎn)黃金期選擇黯然離場(chǎng)，難道不需要引起我們的警惕嗎？

    正如上文分析的，支撐高房?jī)r(jià)的基本面都在漸漸分崩離析，眼下可能還未到“危機(jī)爆發(fā)”的時(shí)期，但是端倪已現(xiàn)，不可不重視。奇哥不敢說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)跌，但是至少我敢肯定不存在大漲的可能了，因此對(duì)于一些專(zhuān)家“借錢(qián)買(mǎi)房”、“用6個(gè)錢(qián)包買(mǎi)房”之類(lèi)的博眼球觀點(diǎn)，還是選擇性忽視吧。

    房?jī)r(jià)大局已定，房?jī)r(jià)或難再漲，未來(lái)樓市大概率企穩(wěn)，所以剛需朋友們買(mǎi)房真的不用那么著急了，但也不能絲毫不上心，畢竟對(duì)于自住來(lái)說(shuō)，解決全家人的居住是首要任務(wù)，所以即便知道房?jī)r(jià)不會(huì)再大漲了，也不能僥幸地認(rèn)為自己的機(jī)會(huì)很多，可以再等等，畢竟樓市風(fēng)云變幻莫測(cè)，且受政策影響較大，誰(shuí)也不能絕對(duì)預(yù)測(cè)未來(lái)走向，所以情況允許還是盡可能早點(diǎn)下決定吧。

    房天下 樓市奇說(shuō)