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我們買不買房參考的因素很多，比如利率、政府調控、市場預期等，但一個最簡單、最實用的因素卻被淡忘了，那就是市場上的房子到底是多了還少了！
房子也是商品，買的人多了會漲，反之會跌，這么簡單的供需關系相信大家不會不知道，但卻不被人們使用，根本原因在于信息不對稱，比如你去買商家的商品，需求看得一清二楚，但商家到底有多少商品，你不知道，所以有時價格往往是虛高。
那么中國現(xiàn)在的房子是多了還是少了？夠不夠??？我們可以用空置率來衡量。
對于空置房率，目前沒有權威的數(shù)據(jù)，官方公布的只有商品房待售面積，它說的是開發(fā)商已經(jīng)建好的準備要出售或出租的房子，包括以前年度竣工和本期竣工的房子。
但是商品房待售面積只能測量增量房子的空置率，而存量房子當中的空置率到底是多少卻沒有統(tǒng)計到。
所謂住房空置率正確的應該是：某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 不包含已出租的房子。
近日，原中財辦副主任楊偉民在 “2018陸家嘴論壇”演講中談到中國住房空置率問題時，他說：
之前，曾經(jīng)請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。
他沒有給出確切的數(shù)據(jù)，但按照他的說法，中國目前的空置率顯然是要高于13%的。
當然中國沒有進行房屋大普查，空置率確切的數(shù)據(jù)并不能找到，對于中國的空置率各路人馬說法明顯不一。
今年3月，原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文說：2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。
2015年5月騰訊發(fā)起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
西南財經(jīng)大學中國家庭金融調查與研究中心發(fā)表的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報告中預測：
2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。
2013年六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。
很顯然，各路人士對我國住房空置率的預測雖然說法不一，但都認可在10%的幅度以上。
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。
如果按照國際通行做法，我國的空置房率確實偏高，有的數(shù)據(jù)甚至已經(jīng)到了商品房嚴重積壓區(qū)。
那這樣意味著什么？這預示著中國房價將要見頂了嗎？
顯然不是，中國的住房空置率偏高這是事實，但不意味著房價見頂，比如按照西南財經(jīng)大學中國家庭金融調查與研究中心的預測，中國城鎮(zhèn)住宅空置率達到22.4%，但依然出現(xiàn)了2016年一二線房價的暴漲以及2017年三四線的大漲。
我的住房空置率要分兩方面來看，一是處于城鎮(zhèn)化頂尖的一二線城市房子依然是緊俏，而人口不斷流出的三四線城市則是供大于求，房子面臨積壓的風險。
根本原因在于中國依然處于城鎮(zhèn)化進程，即使中國目前人口出生率低，但存量下的人口流動會讓高級別城市人口增速大于房子供應量，結果就是中國處于金字塔上端的房子繼續(xù)上漲，下端的房子會滯漲。
數(shù)據(jù)顯示：2017年，中國人口城鎮(zhèn)化率58.52%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率42.35%，無論是人口的城鎮(zhèn)化，還是戶籍的城鎮(zhèn)化都沒有達到80%，這個數(shù)值被認為是城鎮(zhèn)化的頂端。
1、人口的城鎮(zhèn)化會帶來增量的人口，表現(xiàn)為當?shù)厝丝诘貎袅魅耄?/p>
2、戶籍的城鎮(zhèn)化表現(xiàn)為城市內部人口結構的變化，即越來越來的人口獲得房票。
所以按照中國目前城鎮(zhèn)化率1%的遞增幅度，中國中心城市（省級以上）至少還有十幾年的人口凈流入期，對應的就是對房子的需求量越來越大。
而從住房供應上看，隨著城鎮(zhèn)化的逐漸深入，大城市新增用地逐漸少，開始進入存量房時代，2016年7月，北京房屋總成交2.9萬套，其中，新房成交0.7萬套，二手房成交2.2萬套；從15個熱點城市中，二手房/新房成交量比值由2提升至4。
存量房時代的到來意味著大城市可供出售的住房更多只能從存量房騰挪，結果是快速消化目前的空置房。
我們以深圳為例，深圳是典型的外來人口城市，同時也是小產(chǎn)權房集中地。深圳的住宅分為三類，有人做過測算深圳住房面積是4.04 億平方米。
1、城中村、小產(chǎn)權房等：1.76億平方米；
2、商品房：1億平方米；
3、保障住房：大約1.28億平方米。
空置率房主要集中在商品房，沒有多少人去炒作小產(chǎn)權房和保障房吧。我們來算下，1 億平方米如果每套房居住面積是90平方米，那么就有111萬套房。
假設深圳房子空置率是20%，那么空置房數(shù)就是22.2萬套房，可以滿足70萬左右的人口居住，以深圳二千萬的人口體量，多嗎？
所以以中國房子空置率高企預言房價見頂這是偽命題，對三四線城市或許有效，對一二線城市不會管用。即使接近城鎮(zhèn)化末端也很難見效，因為住宅土地由地方政府供應，當大量的需求追逐有限的資源時往往表現(xiàn)為上漲。
比如說中國香港，都說它人多地少，但香港實際的所有建設用地面積只占總面積的25%，住宅用地僅占7%，這是香港房價居高不下的重要原因。
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