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  萬科前5月業(yè)績平淡 新興項(xiàng)目已經(jīng)告別暴利時(shí)代？

  萬科一向是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，雖然今年前5月的業(yè)績并不亮眼，但兩大新興業(yè)務(wù)卻再次引領(lǐng)風(fēng)潮。不過新業(yè)務(wù)顯著拉長的資金回報(bào)周期，是否會(huì)加大資金鏈壓力，值得重點(diǎn)關(guān)注

  2018年的一半將要過去，作為上市房企的龍頭，萬科在今年前5個(gè)月的表現(xiàn)自然引起了眾多關(guān)注。

  今年以來，雖然其長租公寓和萬村計(jì)劃都推行得“轟轟烈烈”，但也引發(fā)了不小的討論，那么這兩個(gè)項(xiàng)目究竟運(yùn)營得如何呢？

  就上述問題，《投資者報(bào)》記者聯(lián)系到公司公關(guān)王姓負(fù)責(zé)人，他做了簡略回應(yīng)。

  業(yè)績增速一般

  6月4日，萬科公布了2018年5月的銷售業(yè)績，相比4月，其5月份的銷售金額與銷售面積都有所增長。

  據(jù)其披露的公告，單5月份，萬科合同銷售面積與合同銷售金額分別同比增長15.5%、19.4%，月內(nèi)合同銷售面積279.7萬平方米，合同銷售金額428.8億元。至此，2018年前5個(gè)月，萬科合同銷售面積共1585.5萬平方米，同比增長4.3%；合同銷售金額2390.3億元，同比增長4.8%。

  值得注意的是，在行業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)的大環(huán)境下，萬科的銷售均價(jià)也出現(xiàn)了波動(dòng)。單從5月來看，銷售均價(jià)15330元/平方米，同比增長3%，環(huán)比下降5%，前5個(gè)月累計(jì)銷售均價(jià)15075元/平方米，同比微漲0.48%。

  從整個(gè)行業(yè)來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018 年1-5 月，萬科的累計(jì)銷售面積及銷售金額位于行業(yè)第三，而第一梯隊(duì)比第二梯隊(duì)領(lǐng)先840 多億元左右。

  拉長戰(zhàn)線回收成本

  盡管業(yè)績表現(xiàn)較為低調(diào)，不過萬科推行的長租公寓和萬村計(jì)劃項(xiàng)目卻備受投資者關(guān)注。

  此前，萬科董事長郁亮在接受記者采訪時(shí)稱，近期萬科完成了公司定位的迭代升級(jí)，從“城市配套服務(wù)商”，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。而提到長租公寓和萬村計(jì)劃，郁亮的回應(yīng)也頗為理想主義，“很多人問做鄉(xiāng)村振興能賺錢嗎？做長租公寓能賺錢嗎？我們在這個(gè)時(shí)代做事情，不能都以賺錢為目標(biāo)。如果我們在業(yè)務(wù)培養(yǎng)之初把錢算好了才去做，就沒有機(jī)會(huì)能輪到你。”

  不過，商業(yè)終究要?dú)w于商業(yè)，萬科是怎樣部署長租公寓和萬村計(jì)劃的，多久能收回成本，仍然是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

  不過，對于這些問題，萬科方面人士回復(fù)《投資者報(bào)》記者稱：“目前其沒有這方面的數(shù)據(jù)，成長型或探索型新業(yè)務(wù)都屬于各一線公司下面，具體到不同城市、不同項(xiàng)目也都各有差異。”此外，對于目前的營收狀況，其稱：“營收占比肯定很小，萬村計(jì)劃才剛開始做”，而且，其再次提到郁亮的觀點(diǎn)：“偉大業(yè)務(wù)都是從不賺錢開始。另外核心業(yè)務(wù)未來十年還是處于公司核心位置。”

  萬科是3家龍頭房企里最早涉足長租公寓的，2015年初便推出長租公寓產(chǎn)品“萬科驛”，后更名為“泊寓”。截至2017年底，萬科泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋全國29個(gè)城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超10萬間，開業(yè)房間數(shù)超3萬間。今年，萬科計(jì)劃新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業(yè)5萬間以上，按照計(jì)劃，預(yù)計(jì)3年內(nèi)萬科將進(jìn)入全球最大住房租賃企業(yè)行列。

  位于北京的“萬科翡翠書院”是萬科旗下第一個(gè)自持租賃項(xiàng)目，4月份宣布啟動(dòng)預(yù)租，其中，90平方米三居室的月租金為1.5萬元~1.8萬元，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬~4萬，需要租戶一次性付清10年租金，租金最低達(dá)180萬元。一時(shí)間，高昂的租金及一次性交付引發(fā)熱議。截至5月13日，最終達(dá)成超過80%的綜合出租率。

  不過，比起傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)展長租公寓需要處理更瑣碎和個(gè)性化的問題，這也會(huì)在一定程度上增加運(yùn)營成本。關(guān)于盈利問題，萬科曾表示：“長租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實(shí)有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前資金回本的時(shí)間還較長，預(yù)計(jì)在5年左右。”有證券分析師稱，“租賃業(yè)務(wù)的回報(bào)周期長，資金周轉(zhuǎn)速度較慢，目前長租公寓行業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%~5%。”

  總體來說，前期投入大、回報(bào)周期長是運(yùn)營長租公寓的痛點(diǎn)，越來越多的房企也計(jì)劃通過發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債來為自己“輸血”。萬科6月11日發(fā)布公告稱，其公開發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)公司債券獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，本次債券發(fā)行總規(guī)模不超過80億元，將分期發(fā)行。

  據(jù)公開資料顯示，2018年萬科還將持續(xù)加大長租公寓供應(yīng)量，拓展公寓目標(biāo)為45萬間，預(yù)計(jì)取得年收入94億元，遠(yuǎn)期規(guī)劃為提供100萬套公寓，實(shí)現(xiàn)年收入155億元。

  除了長租公寓，萬科的萬村計(jì)劃近日也被吐槽稱，公司進(jìn)入這一市場后將拉高租金，并進(jìn)一步擠壓低收入人群，一度引發(fā)關(guān)注。

  自2017年起，萬科啟動(dòng)萬村計(jì)劃，意欲專門從事城中村綜合整治及租賃運(yùn)營業(yè)務(wù)，升級(jí)城中村公共設(shè)施配套，提供規(guī)范化的租賃服務(wù)。在萬科提出的城中村改造模式中，綜合整治的硬件提升由政府財(cái)政投入，企業(yè)對租賃的村民物業(yè)進(jìn)行改造投入，村民以及村集體/股份公司也是重要的參與方之一，他們擁有對于自己物業(yè)的支配權(quán)。目前，萬村計(jì)劃已在深圳多個(gè)城中村開展。按官方統(tǒng)計(jì)，深圳有1044個(gè)城中村，超過1000萬流動(dòng)人口居于其間。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，“萬村計(jì)劃”于2018年5月進(jìn)駐深圳清湖新村，這一片區(qū)的房租水平為單房800元/月，一室一廳為1200元~1300元/月，兩室一廳為1600元~1800元/月。

  從租金來看，萬科的盈利空間看上去并不是很大，若其成為一個(gè)“純公益”項(xiàng)目，對公司經(jīng)營與資金鏈?zhǔn)欠駮?huì)造成較大沖擊？未來，如何從萬村計(jì)劃做文章發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)，仍是萬科需要關(guān)注的重點(diǎn)。

       來源：投資者報(bào)