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自去年底至今，官方多次提及房地產(chǎn)市場(chǎng)“供地主體多元化”，并推動(dòng)地方開(kāi)展實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。按照要求，6月底前，北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)熱點(diǎn)城市要上報(bào)供地主體多元化具體實(shí)施方案。

6月底上報(bào)具體方案

今年5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱《通知》）稱，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。各地要落實(shí)人地掛鉤政策，有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給。

《通知》要求，熱點(diǎn)城市要積極探索推動(dòng)供地主體多元化，在權(quán)屬不變、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的國(guó)有土地可作為租賃住房用地。6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都市要提出并上報(bào)建設(shè)租賃住房的具體實(shí)施方案。

此外，開(kāi)展租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，6月底前要向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及相關(guān)部門(mén)報(bào)告試點(diǎn)進(jìn)展情況。

何謂供地主體多元化？簡(jiǎn)單理解就是政府不再作為居住用地的唯一供應(yīng)者，非房地產(chǎn)企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的非住宅用地，以及集體建設(shè)用地，可以在符合一定規(guī)劃的前提下建設(shè)住房。

      全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉明6月14日在“2018陸家嘴(16.820, -0.46, -2.66%)論壇”上表示，要改革政府壟斷住宅用地的體制。房?jī)r(jià)過(guò)高的城市，既要在現(xiàn)有渠道增加住宅用地，也要擴(kuò)大住宅用地供應(yīng)主體，農(nóng)村集體建設(shè)用地、規(guī)劃的工業(yè)用地和開(kāi)發(fā)區(qū)用地都可用于居住。

“我國(guó)工業(yè)用地和開(kāi)發(fā)區(qū)用地總量已經(jīng)偏大，但城市居住用地總量偏小、比例偏低，難以滿足城市化需要和人民對(duì)美好生活的需要。調(diào)結(jié)構(gòu)，既要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也要調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，空間結(jié)構(gòu)調(diào)整的基本方向是減少工業(yè)用地，增加城市居住用地。這是解決高地價(jià)的根本。”楊偉民說(shuō)。

在推進(jìn)房地產(chǎn)供地多元化實(shí)操層面，北京已經(jīng)連續(xù)兩年單獨(dú)劃出200公頃集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》近日正式發(fā)布，北京2018年計(jì)劃安排1200公頃住宅用地，其中集體土地租賃住房用地200公頃。2017年，北京供應(yīng)了203公頃的集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。

按照《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，北京計(jì)劃五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。

北京市住建委表示，北京全市39個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目已辦理占地手續(xù)，面積約204公頃，完成任務(wù)指標(biāo)102%。2011年以來(lái)推出的首批5個(gè)集體土地租賃房試點(diǎn)項(xiàng)目、1.28萬(wàn)套房源，已陸續(xù)交用入住。

包括北京在內(nèi)，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有13個(gè)城市開(kāi)始試點(diǎn)利用集體土地建設(shè)租賃住房，相應(yīng)的配套政策和資金支持也逐漸到位。

“變身”是否補(bǔ)繳土地出讓金

供地主體多元化的另一路徑——非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地用作住宅用地的做法方面，地方此前也有相關(guān)實(shí)踐。

自然資源部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司巡視員董祚繼此前撰文表示，多主體供地并非從天而降或憑空臆造，而是有著豐富的前期實(shí)踐基礎(chǔ)和制度創(chuàng)新儲(chǔ)備。從2009年開(kāi)始，廣東省開(kāi)展了以“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊工廠、城中村）改造為主要內(nèi)容的城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)。2013年，試點(diǎn)增加了浙江、江蘇、上海等省市。其實(shí)質(zhì)，就是將供地由政府單一渠道改為政府、企業(yè)、集體多個(gè)渠道，推動(dòng)土地市場(chǎng)化配置。未來(lái)應(yīng)深化試點(diǎn)探索，在符合規(guī)劃前提下，讓“三舊”用地經(jīng)改造可用作保障房、政策性住房、普通商品住房等建設(shè)。

北京市住建委去年年底也曾介紹，北京進(jìn)一步引導(dǎo)和鼓勵(lì)全社會(huì)支持參與住房保障工作，不斷拓寬保障房籌集渠道，多主體供給，形成了廣泛合力。其中，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬(wàn)套。

“鼓勵(lì)國(guó)企拿出自有用地建設(shè)保障房，是增加保障房的供給渠道，而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房。”上述負(fù)責(zé)人表示，這些房源均面向社會(huì)符合條件的保障房家庭進(jìn)行公開(kāi)配租配售。

中國(guó)當(dāng)前對(duì)土地實(shí)行用途管制，且不同用途的土地在出讓時(shí)價(jià)格也相差較大。當(dāng)前，一些熱點(diǎn)城市的居住用地價(jià)格較高，而地方政府在出讓工業(yè)用地時(shí)，往往更多考慮招商需求，地價(jià)相對(duì)較為便宜，甚至是無(wú)償劃撥供企業(yè)使用。

此前，一些城市非房地產(chǎn)企業(yè)工業(yè)用地“變身”住宅用地的案例，都需要政府批準(zhǔn)用途轉(zhuǎn)變，以及補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金。在“供地主體多元化”的政策環(huán)境下，工業(yè)用地“變身”住宅用地是否還沿用原來(lái)的做法？

一位土地專家對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，非房地產(chǎn)企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的工業(yè)用地，要想“變身”住宅用地首先要明確幾個(gè)問(wèn)題，一是土地性質(zhì)是否要轉(zhuǎn)變，是否要補(bǔ)繳土地出讓金？二是供應(yīng)對(duì)象的范圍，是企業(yè)員工還是面向公眾？三是房屋性質(zhì)，是產(chǎn)權(quán)房還是租賃房？

“如果是建設(shè)租賃房，企業(yè)補(bǔ)繳的土地出讓金可能會(huì)較少，甚至免于補(bǔ)繳，這樣才能降低整個(gè)建房的成本，不至于推高房屋的租金。”上述土地專家表示。

部委也在摸底地方的實(shí)操項(xiàng)目，以便進(jìn)一步加大理論、法理研究和實(shí)踐探索力度，以蹚出路子，制定出政策，爭(zhēng)取盡快展開(kāi)面上的工作。

自然資源部近期向地方下發(fā)函件，要求地方上報(bào)住宅用地多主體供應(yīng)的典型案例。上報(bào)內(nèi)容主要是：開(kāi)發(fā)方式，包括自主開(kāi)發(fā)、與其他主體合作開(kāi)發(fā)；原規(guī)劃用途，補(bǔ)繳土地使用價(jià)款；與其他主體合作開(kāi)發(fā)的，寫(xiě)明主體名稱；項(xiàng)目成本組成情況，包括安置成本、建設(shè)成本和其他成本；典型案例資金來(lái)源情況。

上述專家表示，正是因?yàn)橐恍╆P(guān)鍵環(huán)節(jié)上的政策尚未明確，目前地方的案例較少也可以理解，“大家都在等操作細(xì)則，暫時(shí)不動(dòng)是比較穩(wěn)妥的做法。”

政府的監(jiān)管作用

推進(jìn)樓市多主體供地，雖然政府不再作為居住用地的唯一供應(yīng)者，但并非就要變成旁觀者或甩手掌柜，而是要更好地發(fā)揮好職能監(jiān)管作用。

董祚繼表示，產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)機(jī)制有效發(fā)揮作用的前提，政府必須在城鄉(xiāng)土地確權(quán)登記頒證上提供高效服務(wù)，并在用途調(diào)整、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)做好地價(jià)評(píng)估、土地出讓金補(bǔ)交等工作。

“多主體供地，勢(shì)必涉及到一部分存量建設(shè)用地調(diào)整用地性質(zhì)、變更規(guī)劃用途。政府必須嚴(yán)把規(guī)劃調(diào)整關(guān)，既要防止對(duì)市場(chǎng)主體的合理調(diào)規(guī)申請(qǐng)置之不理的不作為，又要防止隨意調(diào)整用地規(guī)劃的亂作為，確保調(diào)整規(guī)劃有利于產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)和城市質(zhì)量提升。”董祚繼說(shuō)。

此外，政府要搭建交易平臺(tái)、完善交易規(guī)則、促進(jìn)依法履約，同時(shí)要加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，統(tǒng)籌各類主體供地的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，保障市場(chǎng)健康運(yùn)行。

上述土地專家也表示，非房地產(chǎn)企業(yè)工業(yè)用地“變身”住宅用地，政府需要明確界定其房源供應(yīng)對(duì)象，如果供應(yīng)對(duì)象是企業(yè)員工，則要考慮是否超過(guò)員工的實(shí)際住房需求，不能演變成福利分房。

“一些城市的做法是將這些房源納入全市的保障房建設(shè)體系，公開(kāi)對(duì)外配租，這樣才更為公平。”該專家稱。

(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))