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  6月11日，萬科一筆數(shù)額為80億元的公司債獲核準(zhǔn)發(fā)行。

  當(dāng)市場還沉浸在喜悅中，噩耗頻頻傳來。6月15日，金融街一筆50億元小公募公司債被“中止”；6月19日保利置業(yè)15.14億元的購房尾款A(yù)BS中止；6月20日泰禾集團、中弘股份兩家房企的非公開發(fā)行股票申請流程狀態(tài)顯示為“中止審查”。

  盡管“中止”并不一定代表“終止”，但隨著防風(fēng)險和去杠桿政策的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)募資失敗或推遲的情況顯著增多，房企發(fā)債“中止”已成為普遍現(xiàn)象，其中不乏中大型房企的身影。

  據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，過去的三個月地產(chǎn)債被中止的總額呈現(xiàn)攀升態(tài)勢，分別為20億元、225億元和589億元。截至記者發(fā)稿前，合生創(chuàng)展31億元私募債、富力地產(chǎn)60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募債，目前均呈現(xiàn)“中止”狀態(tài)。

  地產(chǎn)債碰壁只是目前房企融資困局的冰山一角。今年以來，監(jiān)管層對關(guān)乎開發(fā)商資金“命門”的融資渠道逐個關(guān)閘：前端的銀行貸款（開發(fā)貸和并購貸）啟動“白名單制”，以“資產(chǎn)穿透”為代表的新監(jiān)管要求致使非標(biāo)債權(quán)渠道銳減；公司債發(fā)行對房企規(guī)模、資質(zhì)要求進(jìn)一步提升，在單筆規(guī)模設(shè)定上限基礎(chǔ)上進(jìn)一步設(shè)定資金用途限制，對于債務(wù)到期的企業(yè)，只放開2018年到期公司債規(guī)模的“借新還舊”。求錢若渴成為房企的普遍狀態(tài)。

  相對于以前“陣痛式”的調(diào)整，這一輪的去杠桿可能會持續(xù)較長時間，并劍指金融風(fēng)險。

  6月20日，國家審計署審計長胡澤君在第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議上作《國務(wù)院關(guān)于2017年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財政收支的審計工作報告》時指出，在金融風(fēng)險防控方面審計發(fā)現(xiàn)，9家大型國有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。

  此次審計被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是對當(dāng)前房地產(chǎn)去杠桿的一次大檢查，未來若有各類資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，預(yù)計銀行信貸部門可能面臨更嚴(yán)懲罰。

  伴隨著監(jiān)管層的時時發(fā)聲警示，再加以去杠桿、促合規(guī)、穿透核查等金融降風(fēng)險舉措的逐步落實，房地產(chǎn)融資變成了一場沒有武器的戰(zhàn)爭。

  雪上加霜的是，最近股市的大跌讓那些股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險較大的房企坐立不安，已有券商對新增的股權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)予以暫緩。6月19日，上證指數(shù)大跌3.78%，失守3000點關(guān)口，盤中跌幅創(chuàng)下兩年新低。

  受此影響，一大批股權(quán)質(zhì)押接近平倉線的上市房企紛紛發(fā)布公告，“預(yù)警”風(fēng)險或宣布大股東增持計劃。6月20日，融信中國發(fā)布公告稱控股股東增持股份。同樣，新城發(fā)展控股股東王振華再增持新城發(fā)展50萬股，持股比例升至70.55%。泛海控股計劃自6月20日至12月31日通過深交所繼續(xù)增持泛?？毓桑龀纸鹑跒?億元至10億元，盧志強持有中國泛海股份高達(dá)77.14%。

  房企募資遭遇“中止門”

  在房企融資渠道收緊以及現(xiàn)金流和高負(fù)債率的雙重承壓下，發(fā)行公司債一直是房企主要的融資方式。但5月至今，多家房企相繼爆出中止發(fā)債的信息，再次點燃了市場對房企融資問題的恐慌。

  房企發(fā)債“中止”已成為普遍現(xiàn)象。合生創(chuàng)展擬發(fā)行的31億元私募債于5月21日剛剛被受理，僅9天時間便被中止；同日，東方園林向社會公開發(fā)債10億元，只募集到了可憐的5%，短短4天，公司市值由500億元降至400億元，蒸發(fā)百億；5月25日，花樣年的50億元私募債顯示為“中止”；5月29日，富力地產(chǎn)60億元住房租賃專項公司債券遭遇“中止”；碧桂園擬發(fā)行的200億小公募公司債再度中止，該債券最早由2016年4月遞交申請，至今已兩度中止。

  此前，龍湖地產(chǎn)發(fā)行的一筆80億元公司債被中止審查后，將募資縮減至50億元。另某房企于4月19日擬發(fā)行一筆49億元的債券，目前募集金額也縮減為34.95億元。

  海通證券的報告顯示，2018 年年初至6月8日，地產(chǎn)企業(yè)公司債通過發(fā)審會共24家，總計規(guī)模達(dá)到1125億元。今年年初至6月8日中止21次，中止金額達(dá)1510億元。其中碧桂園、花樣年、廣東珠江中止兩次。

  多位房企高管向中國房地產(chǎn)報記者指出，債券的中止是由于一些客觀上的原因，有調(diào)整債券募投項目的，也有再融資需求受限的，還有在爭取一些更高的評級。

  資深證券市場評論人布娜新指出，經(jīng)濟脫虛向?qū)嵄厝唤?jīng)歷陣痛，目前這段時間，地產(chǎn)公司發(fā)債中止是由于基本面的原因?qū)е?，評級、資質(zhì)等因素，都關(guān)系到發(fā)債能否成功。

  據(jù)國泰君安統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月初，共有12家上市房企發(fā)行了322億元公司債，票面利率在4.83%~7.90%之間，成本控制在5.35%以下的主要是招商蛇口、陸家嘴、華僑城等大型國有企業(yè)。

  億翰智庫首席研究員張化東認(rèn)為，雖然市場上對于5月份以來頻現(xiàn)的公司債中止發(fā)行事件有所擔(dān)憂，但是公司債發(fā)行實際較2017年有比較明顯的回暖，借新還舊的通道依然存在，無需對中止發(fā)行過分擔(dān)憂。但僅僅依靠公司債的滾動發(fā)行，難以匹配大量的公司債到期與回售規(guī)模。

  房企陷入發(fā)債“中止潮”只是房企總體融資情況不容樂觀的一個縮影。同策研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，5月40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%，是近一年來的最低額。

  值得一提的是，市場對于地產(chǎn)債的擔(dān)憂正在發(fā)酵。來自海通證券的報告顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019~2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元；此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過3800億元，2019年也有接近3700億。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士披露，這還不包括大量需償還的表外資金。

  標(biāo)普評級表示，中國對影子銀行的監(jiān)管遏制了房地產(chǎn)開發(fā)商的重要現(xiàn)金渠道，增加了流動性風(fēng)險。鑒于未來兩年中國開發(fā)商將有創(chuàng)紀(jì)錄金額的債券到期，且中央政府正在推行去杠桿，預(yù)計行業(yè)環(huán)境將更趨艱難。開發(fā)商將更難以再融資，為擴張獲取融資也將變得困難。

  房企信用違約的風(fēng)險增加

  實際上，房企發(fā)債從2016年底起全面收緊，截至現(xiàn)在更趨向嚴(yán)格。

  2016年10月，上交所和深交所對房地產(chǎn)公司債券實行分類監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)在交易所市場債券融資受到嚴(yán)格控制。

  “目前出現(xiàn)的中止也是延續(xù)一貫的嚴(yán)格控制思路，發(fā)債難度逐漸變大已是不爭的事實。”布娜新說，未來房企需不斷提高自己的現(xiàn)金運營能力，任何形勢下，評級高的企業(yè)債更好募集，通過的幾率會更高。

  不過，并非所有企業(yè)都遭遇中止。像此前萬科的80億元公司債、招商蛇口40億元的公司債、新城控股的46.62億元私募債、金輝集團的20億小公募等，都在近期放行通過。

  一位券商人士指出，在目前的環(huán)境下，財務(wù)狀況更好、評級更高的企業(yè)的債券仍然要更好發(fā)一些。

  中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，從行業(yè)角度看，在不斷創(chuàng)新高的行業(yè)負(fù)債率與監(jiān)管層推進(jìn)房地產(chǎn)去杠桿的主旨下，房企發(fā)債難度增大。從企業(yè)角度看，發(fā)債能否成功與企業(yè)的違約記錄、信用評級、負(fù)債情況掛鉤。在融資環(huán)境未有放松且房企償債壓力逐漸加大時，不排除未來會有更多的房企債務(wù)違約出現(xiàn)。

  房企的資金鏈狀況引發(fā)監(jiān)管部門的問詢。今年4月13日，上交所對華夏幸福發(fā)出了18個問題進(jìn)資金情況的追問。此后，中信銀行向其提供的315億元授信額度，緩解了華夏幸福的資金鏈壓力。

  但中弘股份就沒有那么幸運了。6月13日晚，中弘股份發(fā)布公告稱，公司及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計達(dá)36.9億元。

  中弘本次危機的導(dǎo)火索源自于去年年底，旗下子公司的債務(wù)利息違約。評級機構(gòu)大公國際以質(zhì)疑中弘銀行賬戶資金挪作它用且懷疑“14中弘債”償債來源，下調(diào)了對其主體評級。同時，中弘的控股股東中弘集團所持股份也因債務(wù)問題陷入司法凍結(jié)中。

  眼下，中弘只能積極尋求與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，籌措償債資金解決逾期債務(wù)問題，并在后期計劃尋求重組、加快資產(chǎn)出售、催收應(yīng)收賬款等。

  就在不久前，云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對重慶國際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。

  債務(wù)違約的案例，可能還會再度出現(xiàn)。北京某私募基金管理人告訴記者，房企資金鏈緊張已成事實，公司債的審批上，時間變長和審核要求變多，同時監(jiān)管層會重點關(guān)注資金用途。

  對于日益惡化的融資環(huán)境，各方也在使出渾身解數(shù)。

  中信建投分析師陳慎指出，再融資過程中，券商亦開發(fā)新合作模式幫助房企緩解資金壓力。在增量方面，一是拓展新的融資品種，包括ABS、REITs等產(chǎn)品；二是新增的公司債還本付息也在申報的過程中，同時與銀行進(jìn)行戰(zhàn)略合作，未來將在債券銷售過程中能夠給予支持。三是配合企業(yè)做并購等資本操作。

  近日銀保監(jiān)會主席郭樹清在講話中稱“市場經(jīng)濟下出現(xiàn)債務(wù)違約十分正常，相比國外，我國企業(yè)債務(wù)違約率總體仍然較低”，也明示了政府對違約問題的容忍度。

  房企大多給出了“加速現(xiàn)金回流，降低杠桿”的藥方。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，在外部融資趨緊的情況下，加速現(xiàn)金回流才是當(dāng)務(wù)之急，在保證現(xiàn)金流量的前提下，適度降低對利潤的預(yù)期，不失為一種辦法。

  融信中國資本中心高級融資總監(jiān)倪翔宇表示，在金融政策不確定性的情況下，融信采取的政策是積極降低杠桿。降低負(fù)債率、以收定支、穩(wěn)妥拿地。

        來源：中國房地產(chǎn)報