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  在產(chǎn)業(yè)布局方面有“八爪魚”之稱的佳兆業(yè)集團，看起來不會放棄任何一個可以讓財富增值的機會。

  6月22日晚，該集團突發(fā)公告，宣布建議分拆該公司附屬公司佳兆業(yè)物業(yè)的股份在聯(lián)交所主板獨立上市。聯(lián)交所已確認該公司可進行建議分拆，但上市形式及日期尚未敲定。

  佳兆業(yè)物業(yè)披露的招股文件顯示，佳兆業(yè)擁有佳兆業(yè)物業(yè)98.6%權(quán)益。按照計劃，待建議分拆及上市完成后，佳兆業(yè)將擁有佳兆業(yè)物業(yè)不少于50%權(quán)益，而佳兆業(yè)物業(yè)將仍然為公司的附屬公司。

  在過去幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場高歌猛進的背景之下，物業(yè)管理面積增長和盈利增長的高度確定性，使得房企分拆物業(yè)被認為是房地產(chǎn)白銀時代最受資本市場歡迎的資本故事之一。僅在一周之前，碧桂園服務(wù)以介紹方式分拆掛牌，上市首日錄得超過50倍的市盈率，將物業(yè)股資本故事推向高潮。

  對于近年來在資本市場上動作頻繁的佳兆業(yè)來說，雖然旗下物業(yè)板塊體量不大，但卻絕不容錯過這場資本的盛宴。

  爭搶萬億市場

  當房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐步逼近天花板之際，資本的目光開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)延伸出來的物業(yè)服務(wù)。2018年以來，恒生指數(shù)走勢低迷，從1月份的約33000點一路下探至目前的約28000點，下跌近15%。而物業(yè)上市公司卻是一枝獨秀，中海物業(yè)、綠城服務(wù)、彩生活、雅生活均保持著不斷上揚的趨勢，股價漲幅最低也有25%，高的則超過60%。

  也因此，在平均估值只有10倍左右的港股環(huán)境里，港股物業(yè)公司的市盈率普遍高達30-40倍，中海物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和彩生活基于2017年每股收益的靜態(tài)市盈率分別為30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。上周二，碧桂園服務(wù)以最大體量物業(yè)服務(wù)公司分拆掛牌后的市場表現(xiàn)更為突出，市盈率一度超過50%，市值超過200億。

  同行的示范效應(yīng)下，越來越多地產(chǎn)公司開始啟動物業(yè)管理分拆上市計劃?；乜醋钚绿峤簧鲜猩暾埖募颜讟I(yè)物業(yè)，其招股文件顯示，截至2017年12月31日，佳兆業(yè)物業(yè)服務(wù)覆蓋全國12個省、市和自治區(qū)的36個城市，合計在管建筑面積2400萬平方米，合計119個物業(yè)，其中包括100個住宅社區(qū)和19個非住宅物業(yè)。2015-2017年，佳兆業(yè)物業(yè)經(jīng)營收入分別為2.65億、2.94億及3.59億。

  營收規(guī)模上，佳兆業(yè)物業(yè)與碧桂園服務(wù)不可同日而語，數(shù)據(jù)顯示，碧桂園物業(yè)截至2018年4月30日，該公司的合同管理總面積約3.654億平方米，覆蓋超過中國28個省、市及自治區(qū)的260多個城市，2015年-2017年的營業(yè)收入分別為16.7億元、23.6億元以及31.2億元。

  從目前的體量上看，佳兆業(yè)物業(yè)的規(guī)模大體與去年上市的祈福生活服務(wù)（03686.HK）相當。數(shù)據(jù)顯示，祈福生活服務(wù)2015-2017年營業(yè)收入分別為2.61億、2.9億和3.67億，總市值6.83億。按照佳兆業(yè)物業(yè)當下規(guī)模，希冀通過物業(yè)上市實現(xiàn)大規(guī)模融資并不現(xiàn)實，但這并不影響佳兆業(yè)物業(yè)上市進程。因為獲得這一上市平臺，遠比當下的融資規(guī)模更為重要，因為上市或許只是佳兆業(yè)物業(yè)布局的第一步，如何利用上市平臺來拓寬未來的業(yè)務(wù)空間，才是其最終訴求。

  國海證券的一份研究報告顯示，在消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場正處于快速增長的黃金發(fā)展期，預(yù)計到2030年行業(yè)潛在市場規(guī)模超過1.3萬億元，相比當前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長空間。

  更為重要的是，目前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)競爭尚處于初始階段，龍頭企業(yè)的收入市場占比不到0.5%，整體呈現(xiàn)大行業(yè)、小龍頭的競爭狀態(tài)，這將為擁有資本優(yōu)勢的龍頭企業(yè)提供極好的拓展空間。

  佳兆業(yè)物業(yè)表示，未來將多管齊下擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，積極發(fā)展非住宅物業(yè)的管理，以及發(fā)展智能家居和智能社區(qū)等相關(guān)業(yè)務(wù)。

  資本獵手

  自從佳兆業(yè)從上一輪風波中著陸以來，這家由潮汕富商郭英成所控制的商業(yè)帝國便頻頻活躍在資本市場上。

  2017年，佳兆業(yè)還以1億美元的代價向主要股東收購從事科技產(chǎn)業(yè)的南太地產(chǎn)17.7%的權(quán)益。截至目前該集團持有南太地產(chǎn)的股權(quán)已經(jīng)達到24.50%的股權(quán)。該公司在深圳市寶安區(qū)擁有云創(chuàng)城和云創(chuàng)谷三幅工業(yè)用地，未來會開發(fā)成科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

  2016年10月，佳兆業(yè)舉牌美加醫(yī)學，美加醫(yī)學主營義齒及周邊業(yè)務(wù)。據(jù)美加醫(yī)學公告，供股結(jié)束后，佳兆業(yè)及其一致行動人繼續(xù)坐穩(wěn)美加醫(yī)學第一大股東之位，持股比例從29.77%一度直線拉升至47.28%。11月15日，美加醫(yī)學宣布，公司擬更名為佳兆業(yè)健康。

  今年5月，佳兆業(yè)健康(00876.HK)公布，之前公司直接全資附屬Mega Deluxe，就可能收購目標公司的若干股權(quán)，與公司控股股東佳兆業(yè)集團(01638.HK)展開進一步商討，目標公司間接持有杭州兆金置業(yè)有限公司(下稱“杭州兆金”)的大多數(shù)股本權(quán)益，而杭州兆金則持有位于杭州的樹蘭項目，統(tǒng)稱“目標集團”。

  根據(jù)樹蘭項目的初步可行性報告所示，將予興建的醫(yī)院包含2000個床位的三級甲等綜合醫(yī)院，專門于器官移植、微創(chuàng)手術(shù)、生物學診斷及精準醫(yī)療服務(wù)。該醫(yī)院預(yù)期2021年第三季完成施工。

  而完成建議收購事項（倘獲落實完成）后，預(yù)期杭州兆金由目標公司擁有約89.8%，而杭州兆金其余10.2%則將仍然由樹蘭醫(yī)療及其聯(lián)系人持有。

  去年11月，佳兆業(yè)還宣布參與ST生化股權(quán)爭奪戰(zhàn)。由佳兆業(yè)全資附屬公司深圳市航運健康科技有限公司出面，包含償還貸款在內(nèi)，耗資21.87億元，收購振興生化股份(下稱“ST生化”，000403.SZ)18.57%股權(quán)，而這份協(xié)議在此前一天已簽訂。

  在佳兆業(yè)之前，ST生化原第一大股東振興集團與外來資本大鱷浙民投天弘貼身肉搏。去年6月，浙民投天弘擬通過部分要約收購方式以每股36元的價格收購ST生化27.49%的股權(quán)、取得上市公司的控制權(quán)。

  不斷加碼大健康領(lǐng)域，并在H股和A股尋求上市平臺，佳兆業(yè)布局醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的野心表露無遺。而醫(yī)療健康，也僅僅是佳兆業(yè)紛繁復(fù)雜多元化業(yè)務(wù)中的一環(huán)。資料顯示，佳兆業(yè)目前在綜合開發(fā)、資產(chǎn)管理、城市更新、文化體育、商業(yè)運營、旅游產(chǎn)業(yè)、酒店餐飲、物業(yè)管理、航海運輸、健康醫(yī)療、科技產(chǎn)業(yè)、公寓辦公、足球俱樂部等超二十個產(chǎn)業(yè)和細分領(lǐng)域均有涉獵。

  有行業(yè)人士評價稱，佳兆業(yè)堪稱“八爪魚”，四處涉獵，多方布局，具有濃厚的潮汕商人特征。

  在多線布局的同時，佳兆業(yè)原有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在市場陷入調(diào)整的宏觀環(huán)境下，反而顯得有些增長乏力。數(shù)據(jù)顯示，今年首5個月總合約銷售約159.24億元，總合約建筑面積約99.38萬平方米，分別按年增加約11.6%及6.8%。相對于該集團今年初提出的700億銷售目標，該集團前五月的目標達成率僅為22.7%，在同行中屬于較低水平。

  資料顯示，佳兆業(yè)截至2017年底擁有土地儲備2200萬平方米，其中粵港澳大灣區(qū)土占比58%，尤其公司在深圳的項目儲備較為豐厚，但礙于市場調(diào)整，今年以來的市場表現(xiàn)并不突出。

        來源：第一財經(jīng)日報