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  在產(chǎn)業(yè)布局方面有“八爪魚(yú)”之稱(chēng)的佳兆業(yè)集團(tuán)，看起來(lái)不會(huì)放棄任何一個(gè)可以讓財(cái)富增值的機(jī)會(huì)。

  6月22日晚，該集團(tuán)突發(fā)公告，宣布建議分拆該公司附屬公司佳兆業(yè)物業(yè)的股份在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。聯(lián)交所已確認(rèn)該公司可進(jìn)行建議分拆，但上市形式及日期尚未敲定。

  佳兆業(yè)物業(yè)披露的招股文件顯示，佳兆業(yè)擁有佳兆業(yè)物業(yè)98.6%權(quán)益。按照計(jì)劃，待建議分拆及上市完成后，佳兆業(yè)將擁有佳兆業(yè)物業(yè)不少于50%權(quán)益，而佳兆業(yè)物業(yè)將仍然為公司的附屬公司。

  在過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的背景之下，物業(yè)管理面積增長(zhǎng)和盈利增長(zhǎng)的高度確定性，使得房企分拆物業(yè)被認(rèn)為是房地產(chǎn)白銀時(shí)代最受資本市場(chǎng)歡迎的資本故事之一。僅在一周之前，碧桂園服務(wù)以介紹方式分拆掛牌，上市首日錄得超過(guò)50倍的市盈率，將物業(yè)股資本故事推向高潮。

  對(duì)于近年來(lái)在資本市場(chǎng)上動(dòng)作頻繁的佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然旗下物業(yè)板塊體量不大，但卻絕不容錯(cuò)過(guò)這場(chǎng)資本的盛宴。

  爭(zhēng)搶萬(wàn)億市場(chǎng)

  當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)逐步逼近天花板之際，資本的目光開(kāi)始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)延伸出來(lái)的物業(yè)服務(wù)。2018年以來(lái)，恒生指數(shù)走勢(shì)低迷，從1月份的約33000點(diǎn)一路下探至目前的約28000點(diǎn)，下跌近15%。而物業(yè)上市公司卻是一枝獨(dú)秀，中海物業(yè)、綠城服務(wù)、彩生活、雅生活均保持著不斷上揚(yáng)的趨勢(shì)，股價(jià)漲幅最低也有25%，高的則超過(guò)60%。

  也因此，在平均估值只有10倍左右的港股環(huán)境里，港股物業(yè)公司的市盈率普遍高達(dá)30-40倍，中海物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和彩生活基于2017年每股收益的靜態(tài)市盈率分別為30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。上周二，碧桂園服務(wù)以最大體量物業(yè)服務(wù)公司分拆掛牌后的市場(chǎng)表現(xiàn)更為突出，市盈率一度超過(guò)50%，市值超過(guò)200億。

  同行的示范效應(yīng)下，越來(lái)越多地產(chǎn)公司開(kāi)始啟動(dòng)物業(yè)管理分拆上市計(jì)劃?；乜醋钚绿峤簧鲜猩暾?qǐng)的佳兆業(yè)物業(yè)，其招股文件顯示，截至2017年12月31日，佳兆業(yè)物業(yè)服務(wù)覆蓋全國(guó)12個(gè)省、市和自治區(qū)的36個(gè)城市，合計(jì)在管建筑面積2400萬(wàn)平方米，合計(jì)119個(gè)物業(yè)，其中包括100個(gè)住宅社區(qū)和19個(gè)非住宅物業(yè)。2015-2017年，佳兆業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入分別為2.65億、2.94億及3.59億。

  營(yíng)收規(guī)模上，佳兆業(yè)物業(yè)與碧桂園服務(wù)不可同日而語(yǔ)，數(shù)據(jù)顯示，碧桂園物業(yè)截至2018年4月30日，該公司的合同管理總面積約3.654億平方米，覆蓋超過(guò)中國(guó)28個(gè)省、市及自治區(qū)的260多個(gè)城市，2015年-2017年的營(yíng)業(yè)收入分別為16.7億元、23.6億元以及31.2億元。

  從目前的體量上看，佳兆業(yè)物業(yè)的規(guī)模大體與去年上市的祈福生活服務(wù)（03686.HK）相當(dāng)。數(shù)據(jù)顯示，祈福生活服務(wù)2015-2017年?duì)I業(yè)收入分別為2.61億、2.9億和3.67億，總市值6.83億。按照佳兆業(yè)物業(yè)當(dāng)下規(guī)模，希冀通過(guò)物業(yè)上市實(shí)現(xiàn)大規(guī)模融資并不現(xiàn)實(shí)，但這并不影響佳兆業(yè)物業(yè)上市進(jìn)程。因?yàn)楂@得這一上市平臺(tái)，遠(yuǎn)比當(dāng)下的融資規(guī)模更為重要，因?yàn)樯鲜谢蛟S只是佳兆業(yè)物業(yè)布局的第一步，如何利用上市平臺(tái)來(lái)拓寬未來(lái)的業(yè)務(wù)空間，才是其最終訴求。

  國(guó)海證券的一份研究報(bào)告顯示，在消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，物業(yè)管理市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)的黃金發(fā)展期，預(yù)計(jì)到2030年行業(yè)潛在市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)1.3萬(wàn)億元，相比當(dāng)前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長(zhǎng)空間。

  更為重要的是，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尚處于初始階段，龍頭企業(yè)的收入市場(chǎng)占比不到0.5%，整體呈現(xiàn)大行業(yè)、小龍頭的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，這將為擁有資本優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)提供極好的拓展空間。

  佳兆業(yè)物業(yè)表示，未來(lái)將多管齊下擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，積極發(fā)展非住宅物業(yè)的管理，以及發(fā)展智能家居和智能社區(qū)等相關(guān)業(yè)務(wù)。

  資本獵手

  自從佳兆業(yè)從上一輪風(fēng)波中著陸以來(lái)，這家由潮汕富商郭英成所控制的商業(yè)帝國(guó)便頻頻活躍在資本市場(chǎng)上。

  2017年，佳兆業(yè)還以1億美元的代價(jià)向主要股東收購(gòu)從事科技產(chǎn)業(yè)的南太地產(chǎn)17.7%的權(quán)益。截至目前該集團(tuán)持有南太地產(chǎn)的股權(quán)已經(jīng)達(dá)到24.50%的股權(quán)。該公司在深圳市寶安區(qū)擁有云創(chuàng)城和云創(chuàng)谷三幅工業(yè)用地，未來(lái)會(huì)開(kāi)發(fā)成科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

  2016年10月，佳兆業(yè)舉牌美加醫(yī)學(xué)，美加醫(yī)學(xué)主營(yíng)義齒及周邊業(yè)務(wù)。據(jù)美加醫(yī)學(xué)公告，供股結(jié)束后，佳兆業(yè)及其一致行動(dòng)人繼續(xù)坐穩(wěn)美加醫(yī)學(xué)第一大股東之位，持股比例從29.77%一度直線拉升至47.28%。11月15日，美加醫(yī)學(xué)宣布，公司擬更名為佳兆業(yè)健康。

  今年5月，佳兆業(yè)健康(00876.HK)公布，之前公司直接全資附屬M(fèi)ega Deluxe，就可能收購(gòu)目標(biāo)公司的若干股權(quán)，與公司控股股東佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK)展開(kāi)進(jìn)一步商討，目標(biāo)公司間接持有杭州兆金置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“杭州兆金”)的大多數(shù)股本權(quán)益，而杭州兆金則持有位于杭州的樹(shù)蘭項(xiàng)目，統(tǒng)稱(chēng)“目標(biāo)集團(tuán)”。

  根據(jù)樹(shù)蘭項(xiàng)目的初步可行性報(bào)告所示，將予興建的醫(yī)院包含2000個(gè)床位的三級(jí)甲等綜合醫(yī)院，專(zhuān)門(mén)于器官移植、微創(chuàng)手術(shù)、生物學(xué)診斷及精準(zhǔn)醫(yī)療服務(wù)。該醫(yī)院預(yù)期2021年第三季完成施工。

  而完成建議收購(gòu)事項(xiàng)（倘獲落實(shí)完成）后，預(yù)期杭州兆金由目標(biāo)公司擁有約89.8%，而杭州兆金其余10.2%則將仍然由樹(shù)蘭醫(yī)療及其聯(lián)系人持有。

  去年11月，佳兆業(yè)還宣布參與ST生化股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。由佳兆業(yè)全資附屬公司深圳市航運(yùn)健康科技有限公司出面，包含償還貸款在內(nèi)，耗資21.87億元，收購(gòu)振興生化股份(下稱(chēng)“ST生化”，000403.SZ)18.57%股權(quán)，而這份協(xié)議在此前一天已簽訂。

  在佳兆業(yè)之前，ST生化原第一大股東振興集團(tuán)與外來(lái)資本大鱷浙民投天弘貼身肉搏。去年6月，浙民投天弘擬通過(guò)部分要約收購(gòu)方式以每股36元的價(jià)格收購(gòu)ST生化27.49%的股權(quán)、取得上市公司的控制權(quán)。

  不斷加碼大健康領(lǐng)域，并在H股和A股尋求上市平臺(tái)，佳兆業(yè)布局醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的野心表露無(wú)遺。而醫(yī)療健康，也僅僅是佳兆業(yè)紛繁復(fù)雜多元化業(yè)務(wù)中的一環(huán)。資料顯示，佳兆業(yè)目前在綜合開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理、城市更新、文化體育、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、旅游產(chǎn)業(yè)、酒店餐飲、物業(yè)管理、航海運(yùn)輸、健康醫(yī)療、科技產(chǎn)業(yè)、公寓辦公、足球俱樂(lè)部等超二十個(gè)產(chǎn)業(yè)和細(xì)分領(lǐng)域均有涉獵。

  有行業(yè)人士評(píng)價(jià)稱(chēng)，佳兆業(yè)堪稱(chēng)“八爪魚(yú)”，四處涉獵，多方布局，具有濃厚的潮汕商人特征。

  在多線布局的同時(shí)，佳兆業(yè)原有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，在市場(chǎng)陷入調(diào)整的宏觀環(huán)境下，反而顯得有些增長(zhǎng)乏力。數(shù)據(jù)顯示，今年首5個(gè)月總合約銷(xiāo)售約159.24億元，總合約建筑面積約99.38萬(wàn)平方米，分別按年增加約11.6%及6.8%。相對(duì)于該集團(tuán)今年初提出的700億銷(xiāo)售目標(biāo)，該集團(tuán)前五月的目標(biāo)達(dá)成率僅為22.7%，在同行中屬于較低水平。

  資料顯示，佳兆業(yè)截至2017年底擁有土地儲(chǔ)備2200萬(wàn)平方米，其中粵港澳大灣區(qū)土占比58%，尤其公司在深圳的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較為豐厚，但礙于市場(chǎng)調(diào)整，今年以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)并不突出。

        來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)