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    今年以來各地陸續(xù)推出160余項樓市調(diào)控政策，但同時，西安、鄭州等城市的房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場未來將向何處去？

    就此，中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)專訪了原房改課題組組長、中房集團(tuán)公司前董事長孟曉蘇，作為一位深度參與中國商品房市場從小到大的親歷者，他對樓市風(fēng)云變幻有自己的判斷。
 

    “中國房地產(chǎn)市場不存在泡沫，在快速城鎮(zhèn)化的推動中，至少還有20年的好光景。”孟曉蘇說，房價就像三步舞的節(jié)奏“蹦擦擦”一樣，一年上漲，兩年調(diào)控，而新的周期又在眼前。他認(rèn)為，“房地產(chǎn)業(yè)綁架中國經(jīng)濟(jì)”的觀點有誤，資金流向房地產(chǎn)，就像“圍魏救趙”一樣，解救了其他行業(yè)；與此同時，政府應(yīng)該加大保障房、租賃房供應(yīng)，滿足不同人群需要。
 

    “房地產(chǎn)業(yè)還有20年的好光景”
 

    到今年7月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)【1998】23號)將滿20年。在這次住房制度改革中，提出了停止福利住房分配、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業(yè)發(fā)展等政策。
 

    作為政策推動者之一， 孟曉蘇指出，這與福利分房難以為繼、產(chǎn)能過剩有關(guān)。當(dāng)時，由國家建設(shè)部、國家體改委、國家計委、國家科委和中房集團(tuán)共同設(shè)立一個課題組，啟動了住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新增長點研究與住房制度改革方案設(shè)計，孟曉蘇擔(dān)任課題組組長。歷時一年半，課題組在1998年3月完成了課題報告。在此之后，國務(wù)院23號文件發(fā)布，啟動了全國城鎮(zhèn)住房制度改革。
 

    在孟曉蘇看來，從那時開始，城鎮(zhèn)住房制度改革成為中國經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)程中的一大亮點，近20年里，房地產(chǎn)投資與銷售旺盛，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由此拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“這就相當(dāng)于給中國經(jīng)濟(jì)裝上了一個機(jī)車”。
 

    一路高歌猛進(jìn)不足20年，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有人開始看衰房地產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為“黃金時代”已經(jīng)過去。但孟曉蘇認(rèn)為，這是一個偽命題，房地產(chǎn)業(yè)至少還有20年的好光景。
 

    “之前有人說房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去，進(jìn)入了白銀十年，但樓市的迸發(fā)式增長已經(jīng)表明，這是一個偽命題。美國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了200年，如今還在發(fā)展，中國的房改才20年，你怎么能說到頭了呢？”他說。
 

    孟曉蘇認(rèn)為，中國人對房子的需求依舊很大，快速推進(jìn)的城市化進(jìn)程表明，還有大量的農(nóng)村人口將涌進(jìn)城市，而城市人口也存在很多改善型需求，買房仍是居民的消費熱點。
 

    他說：“當(dāng)二手房交易成為市場的主流，房子就會有漲有落，就像美國房價，它就是漲漲跌跌。但現(xiàn)在中國市場仍以新房交易為主，是一個增量市場，這種市場基本上是供不應(yīng)求的狀態(tài)，怎么會出現(xiàn)全國性的房價下跌呢？”
 

    “20歲的身體，不會得老年病。”孟曉蘇說。
 

    房價就像“蹦擦擦”
 

    本輪樓市調(diào)控始于2016下半年，至今已經(jīng)1年多時間，在“五限”時代下，即使是地方政府不停地通過各種政策為樓市“打補(bǔ)丁”，房地產(chǎn)市場也沒有完全沉寂下去，進(jìn)入2018年，多地樓市都有回暖跡象。
 

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017全年商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元，以此計算，全年商品房銷售單價約為7892元/平方米；2018年1—5月，商品房銷售面積56409萬平方米，商品房銷售額48778億元，銷售單價約為8647元/平方米。也就是說，今年前5月，全國商品房銷售單價上漲了755元/平方米。
 

    孟曉蘇認(rèn)為，通過這個簡單的數(shù)據(jù)對比可以看出，房價仍在緩慢抬升，“房價越調(diào)越漲，是因為調(diào)反了，人為壓制需求是不起作用的，應(yīng)該主動增加供應(yīng)量?，F(xiàn)在來看，之前的‘緊縮銀根’‘緊縮地根’的做法是有誤的。有人錯誤地認(rèn)為，豬肉價格上漲是因為養(yǎng)豬的太多，所以一定要少養(yǎng)豬。沒有了豬，市場上就沒有了豬肉，也就沒了豬價。”
 

    這些年，他一直認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)量不夠，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)也需要調(diào)整。工業(yè)用地供應(yīng)太多，存在一定浪費，而住宅用地的比例過低。
 

    孟曉蘇判斷，中國房地產(chǎn)市場不存在泡沫，“房地產(chǎn)泡沫說了這么多年，但從來沒有破滅，只是在個別地方出現(xiàn)過。中國是一個朝氣蓬勃的市場，需求還很大，未來房價上漲的概率大于下跌的概率，只是漲得快與漲得慢的問題。”
 

    房價的走勢并不平穩(wěn)，大約是3年為一個周期。2006年樓市火熱，2007—2008年因調(diào)控而陷入低迷；2008年面對全球金融危機(jī)而出臺刺激政策，房價隨即反彈，2011—2012年進(jìn)行了強(qiáng)力調(diào)控；2013年房價上漲，2014—2015年出臺收緊政策；2016年在“去庫存政策”影響下樓市恢復(fù)上漲，之后就是持續(xù)到現(xiàn)在的樓市調(diào)控。
 

    “這12年來，房地產(chǎn)市場一直是3年一個小周期，就像跳三步舞的節(jié)奏‘蹦擦擦’一樣，現(xiàn)在已經(jīng)是第4個‘蹦擦擦’了。今年是處于第4個‘蹦擦擦’中的第2個‘擦’，明年可能要‘蹦’了。”他說。
 

    批駁“房地產(chǎn)業(yè)綁架中國經(jīng)濟(jì)”
 

    “有人說，如果我們把發(fā)展房地產(chǎn)的錢，都投入到制造業(yè)，中國早就強(qiáng)大了。那請問，不發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)生產(chǎn)的東西賣給誰？要知道，大量的制造業(yè)產(chǎn)品都是為房地產(chǎn)業(yè)提供原材料。”孟曉蘇說。
    房地產(chǎn)業(yè)綁架中國經(jīng)濟(jì)的說法，坊間一度流傳，對于中國經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，很多學(xué)者都表達(dá)過擔(dān)憂。
 

    但孟曉蘇卻有自己的看法。他說：“房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，就像一個男人找到一個好老婆，而且是旺夫婆娘。男人總是花心，總覺得高科技‘小秘’更好，但在外面亂搞以后，‘小秘’請不到，家里也弄得一團(tuán)糟，最后還得把老婆請回來，家業(yè)又上去了。開玩笑講，高科技‘小秘’允許你搞，但不能和老婆離婚，‘小秘’還持不了家。”
 

    關(guān)于銀行將大量貸款都投向住房抵押貸款，擠壓實體經(jīng)濟(jì)生存空間的觀點，他稱，住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)貸款項目，違約的概率較小，比資金投向?qū)嶓w企業(yè)的風(fēng)險小。房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的帶動性，銀行將資金貸給購房人，購房人把錢付給房地產(chǎn)商，他們又拿錢去買原材料，資金間接流向了鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)。
 

    “將錢直接給鋼鐵企業(yè)，它可能一樣會死掉，但把錢給了購房者，間接流向鋼鐵業(yè)，反而能救活企業(yè)。通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)去救活其他產(chǎn)業(yè)，有點像圍魏救趙。”他說。
 

    孟曉蘇也批駁了“居民買房導(dǎo)致金融風(fēng)險上升”的說法，稱“這才是瞎說”。金融風(fēng)險在于大量負(fù)債去搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又不去做資產(chǎn)證券化，沒有生產(chǎn)能力的企業(yè)還占據(jù)著大量的貸款。住房抵押貸款的呆壞賬比例很低，即便出現(xiàn)了，將房子收回就行了。“但以調(diào)控房地產(chǎn)市場為名提高貸款利息，銀行有盤剝老百姓的嫌疑。”他說。
 

    今年5月，中國社會消費品零售總額同比8.5%，增速創(chuàng)下了2003年5月以來的最低水平。有觀點認(rèn)為，高企的房價讓買房人背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，擠占了居民消費。
 

    對此，孟曉蘇稱：“房地產(chǎn)既是投資，也是消費，可以稱之為‘消費型投資’。老百姓除了買空調(diào)、洗衣機(jī)、電冰箱這些，很大一部分是買房，而如果不買房，空調(diào)掛哪里，掛在樹上嗎？房地產(chǎn)業(yè)能帶動100多個行業(yè)。”
 

    他還提供了另一個思路：正是房地產(chǎn)銷售增速放緩，對相關(guān)行業(yè)的帶動作用減弱，導(dǎo)致社會消費品零售總額增速不振。數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，中國商品房銷售面積同比增長2.9%，處于較低水平。
 

    建議加大保障性住房供應(yīng)
 

    基于上述判斷，孟曉蘇認(rèn)為，在加大土地供應(yīng)的同時，還應(yīng)該建立住房雙軌制，即在提供商品住房的同時，加大保障性住房的供應(yīng)，讓低收入群體住有所居。就像在一條街上，既要有高檔餐廳，也要有中檔飯店，甚至要有施粥棚，滿足不同收入階層的需求。
 

    “1998年房改時，我們就建議構(gòu)建保障性住房體系，但后來因為一些原因中止了，現(xiàn)在提出的多主體供給、多渠道保障、租售并舉等住房保障措施，就是要把這十幾年‘曠的課’給補(bǔ)回來。”他稱。
 

    住房既有商品性，也有居住保障性，兩種屬性同時存在，但又不能在一套房子里，所以要將兩種房子分開。談及現(xiàn)在的樓市限價，孟曉蘇認(rèn)為，想通過人為壓低價格的方式去滿足低收入群體的住房需求，而不去建設(shè)保障房，這種做法是存在問題的。
 

    孟曉蘇說，在房價普遍較高的今天，各個城市都應(yīng)該去建設(shè)保障房，但要因地制宜，根據(jù)實際需要進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。不管是保障房，還是租賃房，都應(yīng)該加大供給。
 

    談及租賃房，孟曉蘇稱，過去很長時間都忽視了租賃房建設(shè)，在租售并舉的政策指導(dǎo)下，應(yīng)該滿足人們的不同需求。“租房并不是只滿足無房群體的居住需求，就像上班族在郊區(qū)有別墅，但為了上班方便，工作日想在市區(qū)里居住，這種租房需求也是要滿足的。”他說。（中新經(jīng)緯）