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  在近兩年崛起的浙系房企中，佳源似乎是后位梯隊(duì)，業(yè)內(nèi)對(duì)它的認(rèn)知大多僅限于是一家總部在嘉興的浙江房企，在很多城市可以看到它的項(xiàng)目但對(duì)企業(yè)不甚了解。實(shí)際上，低調(diào)潛行多年的佳源，它的發(fā)展早已超出了我們的認(rèn)知。

  規(guī)模上，躋身全國(guó)40強(qiáng)。從2015年開始，每年保持80%以上的增長(zhǎng)率，到2017年銷售業(yè)績(jī)達(dá)到508億。今年同樣提出千億目標(biāo)，底盤可以說是比較穩(wěn)的。

  收儲(chǔ)上，收并購(gòu)是獲得項(xiàng)目的主要方式，占到總項(xiàng)目數(shù)的一半以上，也是行業(yè)內(nèi)開始大規(guī)模開展收并購(gòu)最早的企業(yè)之一。

  布局上，具有全國(guó)化和國(guó)際化視野。早于多數(shù)房企開始全國(guó)布局，足跡遍布23個(gè)省份120多個(gè)城市，并且覆蓋一線和多數(shù)核心二線城市。拓展海外市場(chǎng)，先后進(jìn)入澳大利亞、越南、柬埔寨、香港、澳門等國(guó)家和地區(qū)，未來計(jì)劃海外規(guī)模占到三分之一。

  產(chǎn)業(yè)上，實(shí)現(xiàn)多元化、證券化發(fā)展特色。十一家集團(tuán)公司，涉及地產(chǎn)、電器零售、醫(yī)療養(yǎng)老、文化旅游、礦產(chǎn)開發(fā)等眾多領(lǐng)域。4家上市公司，被大公國(guó)際評(píng)為2A+的信用等級(jí)，在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

  品牌上，浙江房企前三強(qiáng)。品牌價(jià)值獲得行業(yè)認(rèn)可，根據(jù)中房研協(xié)最新發(fā)布的測(cè)評(píng)結(jié)果，蟬聯(lián)2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)浙江省前三強(qiáng)。

  在這場(chǎng)和佳源集團(tuán)董事長(zhǎng)沈玉興先生的對(duì)話中，我們驚喜地發(fā)現(xiàn)這家神秘的、正在快速崛起的企業(yè)，另辟蹊徑練就核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們一起來詳細(xì)了解它獨(dú)特的發(fā)展路徑和優(yōu)勢(shì)。  

克而瑞企業(yè)戰(zhàn)略部&浙江區(qū)域總經(jīng)理劉晨光與

佳源集團(tuán)董事長(zhǎng)沈玉興對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)

  1st

  糧草充足

  千億佳源的底氣

  對(duì)于業(yè)界來說，佳源打出千億目標(biāo)讓人頗為意外，這家一向低調(diào)的房企，除了在嘉興穩(wěn)居第一、在浙江動(dòng)作頗多外，似乎還沒向外界過多展示它的實(shí)力。實(shí)際上近幾年佳源積極增儲(chǔ)，從2015年開始，每年保持80%以上的增長(zhǎng)率，2017年銷售業(yè)績(jī)達(dá)到508億，躋身全國(guó)40強(qiáng)。今年提出千億目標(biāo)，更要求佳源達(dá)到100%的增長(zhǎng)速度。這個(gè)壓力值有多大？

  沈董告訴我們，千億目標(biāo)是在貨值充足的情況下提出的，佳源預(yù)計(jì)2018年能完成2700億貨值儲(chǔ)備，今年到目前為止，只需要再補(bǔ)充相當(dāng)于230億貨值的土地。按照兩年去化，今年實(shí)現(xiàn)千億勢(shì)在必成，后續(xù)的千億之路也有了支撐。（自5月底采訪完沈董之后，6月份佳源的在增儲(chǔ)方面收獲頗豐。）

  佳源目前在一二線城市貨值已占到一半。今年調(diào)整了以三四線城市為主的策略，開始向一二線城市傾斜，比如新進(jìn)入北京、貴陽(yáng)、南昌、烏魯木齊，加倉(cāng)上海和天津。在房地產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)融資受到抑制的情況下，二線城市的金融環(huán)境比較有優(yōu)勢(shì)，表內(nèi)融資不僅安全穩(wěn)定，而且金額力度更大，為現(xiàn)在企業(yè)融資和發(fā)展規(guī)模提供更好的支撐。

  劉晨光：現(xiàn)在幾乎所有浙江企業(yè)都在搶灘進(jìn)入核心二線城市，我們判斷今年晚些時(shí)候或明年，會(huì)迎來二線城市土地補(bǔ)庫(kù)存和價(jià)格回落這樣一個(gè)適宜拿地的黃金交叉點(diǎn)。

  省會(huì)城市是沈玉興考量的重點(diǎn)。在他看來，人多的地方房地產(chǎn)才有機(jī)會(huì)，中國(guó)的省會(huì)城市人口差一點(diǎn)的也有幾百萬，且多為人口凈流入，穩(wěn)定性和健康度比較好。

  做的比說的多，佳源看來已經(jīng)做好了糧草準(zhǔn)備，沖千億的底氣不言自明。

  2nd

  戰(zhàn)略布局

  全國(guó)化和國(guó)際化的大格局

  在沈玉興的講述中，我們看到了一個(gè)具有全國(guó)化和國(guó)際化視野的佳源。

  全國(guó)化方面：1995年從吳根越角的嘉興起步，佳源早在2002年開始走出省內(nèi)、布局全國(guó)，這比大多數(shù)今天看來已是第一第二梯隊(duì)的全國(guó)化房企都要早，更領(lǐng)先于奉行大本營(yíng)深耕的大部分浙系房企。以下兩組數(shù)據(jù)可以看出佳源在全國(guó)范圍內(nèi)布局的廣度和深度，在浙企中是比較少見的。

  佳源省外布局城市數(shù)量是50多個(gè)（地級(jí)市）。而同等規(guī)模浙企這一數(shù)據(jù)在10-30個(gè)。

  佳源2017年各省市貢獻(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)比例，浙江45%，江蘇25%，安徽20%，其他10%（包括廣西、湖南、山東、遼寧、重慶等）。而同等規(guī)模浙企在浙江的比例在70%-90%。

  國(guó)際化方面：佳源2014年開始海外布局，目前已經(jīng)在澳大利亞、越南、柬埔寨以及香港、澳門等國(guó)家和地區(qū)，落地近20個(gè)項(xiàng)目，還在增加進(jìn)入新的國(guó)家，“未來佳源的海外地產(chǎn)規(guī)模將占到三分天下有其一”。2016年，佳源集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司博源控股成為澳洲首家也是規(guī)模最大的中資上市房企，同年收購(gòu)澳交所上市公司聯(lián)合錫礦——在海外資本市場(chǎng)占據(jù)一席之地。

  從三四線到一二線，從省內(nèi)到省外，從國(guó)內(nèi)到國(guó)外，佳源的布局特色源于對(duì)城市輪動(dòng)下機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)的把握，和企業(yè)居安思危的性格。在沈董看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)整體，不存在三四線一直好一二線就一直差，不存在浙江一直好中西部一直差，這是地產(chǎn)的規(guī)律。需要企業(yè)用更廣的視角看待。城市有周期，區(qū)域有周期，甚至國(guó)家也有周期，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)從來都存在，能否理性判斷和提前準(zhǔn)備非?？简?yàn)企業(yè)的能力，前提要看清城市的真相，他例舉了幾個(gè)點(diǎn)：

  很多投資熱門城市都是恐慌性買房，提前透支消費(fèi)，之后的需求量還有多大，這是企業(yè)要謹(jǐn)慎的問題。

  很多城市的去化周期，是用短時(shí)期內(nèi)畸高的非正常消費(fèi)量來計(jì)算的，用這個(gè)城市的正常、穩(wěn)定的消費(fèi)水平去看，才是合理的。

  很多城市的土地實(shí)際供應(yīng)量都比公布出來的供地指標(biāo)要大，因?yàn)橛幸恍┕?yīng)不計(jì)入指標(biāo)，比如復(fù)墾部分。

  國(guó)外也有機(jī)會(huì)，企業(yè)要有一個(gè)跨國(guó)界的“投資價(jià)值等高線”，德國(guó)大眾當(dāng)年進(jìn)入中國(guó)時(shí)也沒想到幾年后會(huì)有這么大的市場(chǎng)。

  3rd

  收并購(gòu)的大膽踐行者

  助力快速布局和規(guī)模增長(zhǎng)

  房地產(chǎn)收并購(gòu)熱潮起于2016年，標(biāo)志性事件是融創(chuàng)收購(gòu)聯(lián)想地產(chǎn)業(yè)務(wù)。沈董告訴我們，佳源的收并購(gòu)開始的更早，2014年前后就在全國(guó)范圍內(nèi)通過收并購(gòu)獲取大量項(xiàng)目。近幾年收并購(gòu)一直是佳源增儲(chǔ)的主要方式之一，占到一半以上，2016年甚至占到了70%。除了在蘇浙皖的加倉(cāng)，還以此進(jìn)入北京、天津、南昌、重慶、貴陽(yáng)等全國(guó)重點(diǎn)一二線城市?？梢?，收并購(gòu)是佳源在面臨招拍掛市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，能夠快速布局全國(guó)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模高速增長(zhǎng)的重要原因。

  收并購(gòu)的一般是本身就存在難度的項(xiàng)目，佳源接手的多是城中村改造項(xiàng)目和綜合性項(xiàng)目，前者多存在拆遷的繁冗，后者多存在定位失誤或者有難銷售的業(yè)態(tài)。這些項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比往往不甚樂觀。佳源為什么在別人都沒有碰的情況下大規(guī)模展開收并購(gòu)？

  第一，佳源進(jìn)一步發(fā)展的決心和對(duì)后市的理性決策。2014年前后，佳源面臨突破瓶頸的關(guān)鍵時(shí)期，發(fā)展是解決問題的根本途徑，佳源對(duì)增儲(chǔ)有迫切需求。在當(dāng)時(shí)行情不好的情況下，很多企業(yè)和項(xiàng)目面臨困境，這時(shí)候收并購(gòu)就有很多機(jī)會(huì)。佳源對(duì)行情上升持樂觀態(tài)度，“抄底”入手很多項(xiàng)目，為后續(xù)爆發(fā)做好準(zhǔn)備。

  第二，進(jìn)入一個(gè)新城市，面臨本土房企和外來品牌的競(jìng)爭(zhēng)，相較于主流招拍掛市場(chǎng)，通過收并購(gòu)更容易獲得項(xiàng)目。

  第三，佳源收并購(gòu)項(xiàng)目前提是要能夠算得過賬來。佳源有一套內(nèi)控指標(biāo)，衡量一個(gè)項(xiàng)目能夠滿足6個(gè)月內(nèi)開盤、且現(xiàn)金流達(dá)標(biāo)，才能出手。沈董坦言，很多收并購(gòu)項(xiàng)目已經(jīng)在建設(shè)甚至運(yùn)營(yíng)階段，比新項(xiàng)目更快。

  能夠斬獲和消化這么多項(xiàng)目，佳源的優(yōu)勢(shì)在哪里？

  一是決策和執(zhí)行效率高。佳源沒有設(shè)置專門的收并購(gòu)團(tuán)隊(duì)，是作為各個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)公司獲取項(xiàng)目的常規(guī)途徑。在集團(tuán)公司權(quán)限內(nèi)的事情，總裁直接決策；需要上級(jí)決策的，老板能夠快速拍板，甚至一個(gè)電話就能定下來。項(xiàng)目執(zhí)行時(shí)，團(tuán)隊(duì)思想高度統(tǒng)一，遇到問題不抱怨，層層解決。這樣一來，佳源往往能夠較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手先出手為快。

  不難看出，高效決策和統(tǒng)一思想是佳源在收并購(gòu)上大展手腳的保障。這背后是企業(yè)授權(quán)到位和老板“不計(jì)較”的格局，對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的信任度高。

  二是得益于多元產(chǎn)業(yè)的支撐。佳源是一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合性集團(tuán)公司，做收并購(gòu)比單純的開發(fā)商有利。地產(chǎn)板塊之外有獨(dú)立運(yùn)作的商業(yè)集團(tuán)、物業(yè)集團(tuán)等，能夠?yàn)槭詹①?gòu)項(xiàng)目的“疑難雜癥”提供專項(xiàng)支持，能兜底。比如碰到商業(yè)項(xiàng)目的方案和運(yùn)營(yíng)問題，由商業(yè)集團(tuán)來負(fù)責(zé)，過程中地產(chǎn)集團(tuán)是聽商業(yè)集團(tuán)的。并購(gòu)來的項(xiàng)目即便不賣，也可以由成熟的商業(yè)集團(tuán)來運(yùn)營(yíng)。大家目標(biāo)一致、合作一致、分工明確、權(quán)責(zé)明確、效益明確，各個(gè)集團(tuán)都能被激活。

  三是市場(chǎng)認(rèn)可度高。2017年11月，佳源集團(tuán)被大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司評(píng)為主體長(zhǎng)期信用等級(jí)“AA+”（民營(yíng)非上市房企中僅有兩家房企達(dá)到這個(gè)評(píng)級(jí)），獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可。此外，佳源的操盤能力、資金實(shí)力以及秉承合作共贏宗旨，獲得合作方的認(rèn)可。

  4th

  多元化產(chǎn)業(yè)

  支撐地產(chǎn)發(fā)展和平抑風(fēng)險(xiǎn)

  多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展是佳源的又一大特色。依托房地產(chǎn)開發(fā)，向各自產(chǎn)業(yè)鏈的上下游延伸，利用上下游相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)與帶動(dòng)效應(yīng)，來規(guī)避單一行業(yè)發(fā)展的“天花板”效應(yīng)，平抑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)效益最大化；同時(shí)通過收購(gòu)兼并成熟企業(yè)的方式，進(jìn)入電器零售、醫(yī)療養(yǎng)老、文化旅游、礦產(chǎn)、化工等新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

  如今，佳源已經(jīng)從一家單一的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、電器零售、建筑施工、醫(yī)療養(yǎng)老、商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、智能家居、文化旅游、礦產(chǎn)開發(fā)、化工等產(chǎn)業(yè)為一體的控股集團(tuán)型企業(yè)。并于2016年相繼成立十一大集團(tuán)公司。

  劉晨光：幾大地產(chǎn)集團(tuán)公司，在國(guó)內(nèi)的拓展邊界如何劃分的？

  沈玉興：每個(gè)集團(tuán)都有專屬省份，申城集團(tuán)是上海、嘉興、山東，杭城集團(tuán)覆蓋浙江（除嘉興）、湖南等省，安徽集團(tuán)包括安徽和湖北，香港集團(tuán)包括了粵港澳和江蘇。此外存在非專屬區(qū)域，各集團(tuán)公司都可以拓展。

  多元化產(chǎn)業(yè)布局顯然也是個(gè)大手筆，而且多為與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，以沈玉興的運(yùn)籌帷幄，這樣的發(fā)展模式不無道理。

  多產(chǎn)業(yè)集團(tuán)更有競(jìng)爭(zhēng)力，相關(guān)業(yè)務(wù)對(duì)地產(chǎn)主業(yè)有很大的促進(jìn)作用。比如融資方面，非地產(chǎn)板塊的資金，以及海外上市平臺(tái)，都能在房企融資收緊的當(dāng)下，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供發(fā)展資金，這就比單純的地產(chǎn)公司有優(yōu)勢(shì)。再比如運(yùn)營(yíng)上，商業(yè)、物業(yè)、醫(yī)養(yǎng)、文旅等板塊的獨(dú)立成熟發(fā)展，可以為地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供垂直支撐。甚至是看起來關(guān)聯(lián)度最不大的五星電器，實(shí)際上與佳源的全國(guó)化布局是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，流量和效益共生。

  多元化發(fā)展還可以平抑單一地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)多條腿走路，實(shí)現(xiàn)效益最大化。

  “未來佳源集團(tuán)的發(fā)展，房地產(chǎn)板塊占一半，其他板塊占一半。”

  5th

  員工是核心競(jìng)爭(zhēng)力

  我們一直認(rèn)為，能穿越周期的人才布局才是好的人才布局。經(jīng)過企業(yè)數(shù)十年的培養(yǎng)，通過多重競(jìng)爭(zhēng)和考驗(yàn)的篩選，對(duì)企業(yè)文化高度認(rèn)同和踐行，相較于“空降兵”，這批人往往才是能夠陪企業(yè)穿越周期發(fā)展的力量。

  佳源的這個(gè)優(yōu)勢(shì)就非常明顯。有一大批隨企業(yè)發(fā)展成長(zhǎng)起來的“老員工”，當(dāng)年的基層銷售員已經(jīng)成長(zhǎng)為集團(tuán)的高級(jí)管理層。沈玉興告訴我們，佳源的員工80%是內(nèi)部成長(zhǎng)起來的，外部聘用的20%作為人才補(bǔ)充。

  佳源能夠給與員工發(fā)展空間和歸屬感。

  首先是佳源自身的快速崛起，以及與員工“共享發(fā)展”。企業(yè)的發(fā)展是員工信心的來源，佳源的目標(biāo)是成長(zhǎng)為一家“百年老店”，這個(gè)發(fā)展離不開員工的堅(jiān)守和付出。佳源明文制定了一系列共享發(fā)展計(jì)劃，將員工與企業(yè)構(gòu)筑為利益共同體，為員工提供股權(quán)激勵(lì)、成果共享、跟投以及包含退休保障、醫(yī)養(yǎng)、子女教育和就業(yè)等一系列的長(zhǎng)遠(yuǎn)保障。

  佳源在跟投機(jī)制的設(shè)置上也有自己的特色。跟投僅限于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，總部的人員不參與跟投?？偛咳藛T是“公務(wù)員”機(jī)制，是監(jiān)管者和服務(wù)者的角色。這種設(shè)定一方面給與各集團(tuán)公司更大的激勵(lì)力度，另一方面確?？偛科脚_(tái)的全心全職，營(yíng)造公平有序的企業(yè)環(huán)境。

  其次用人大膽，放大授權(quán)。在人才的選拔任用方面，沈董給我們印象最深的做法是，大膽任用有能力、沒經(jīng)驗(yàn)的年輕人。“經(jīng)驗(yàn)是干出來的，要充分相信有能力有抱負(fù)的年輕人，給他一個(gè)舞臺(tái)，或許能造就一個(gè)明星。”這與他的個(gè)人成長(zhǎng)經(jīng)歷不無關(guān)系，他本人就是“少年成名”的例子。各集團(tuán)公司每年提名30歲以下的提拔名額，成了硬性指標(biāo)。其次佳源對(duì)集團(tuán)公司將進(jìn)一步放大授權(quán)，“放權(quán)才能做大”。

  此外，佳源自上而下的分享機(jī)制到位。老板把自己的管理精髓和盤托出，員工對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略認(rèn)知非常清晰，這是很少見的。也因此形成上下一致、簡(jiǎn)單高效的企業(yè)氛圍和共識(shí)。比如前段時(shí)間佳源集團(tuán)組織了一系列井岡山理想信念培訓(xùn)班，讓每個(gè)人都能深切感受到佳源奮發(fā)向上、居安思危的企業(yè)文化。

  畢竟鋒芒藏不住。揭開佳源這家準(zhǔn)千億房企的神秘面紗，我們發(fā)現(xiàn)了崛起中的浙系企業(yè)的又一種模式和高度。

  最后不得不說說沈玉興其人。

  20歲辦廠；22歲組建皮革公司“足佳”；25歲成為桐鄉(xiāng)最年輕的鄉(xiāng)黨委書記；26歲成為首個(gè)聘用制嘉興市級(jí)機(jī)關(guān)局級(jí)干部；30歲剛出頭成為嘉興撤地建市以來第一個(gè)辭官下海者……這份履歷透露出，沈玉興具有改革者的精神氣質(zhì)。他在上世紀(jì)八九十年代創(chuàng)立的足佳皮鞋，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展成浙江省最大的制鞋集團(tuán)型企業(yè)，在全國(guó)建立近兩百個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了 “足佳，足佳，走遍天下”。、

企業(yè)家沈玉興

  或許，佳源天生就具備大格局的基因。這位富有探險(xiǎn)精神和大視野的企業(yè)家，在他的地產(chǎn)時(shí)代也同樣展示出大格局玩法。

  商海歷練，大手筆的探險(xiǎn)家，同時(shí)也是理性的風(fēng)險(xiǎn)把控者，不僅要帶領(lǐng)企業(yè)走得快、走得遠(yuǎn)，還要走得穩(wěn)、走得踏實(shí)，這可能是企業(yè)家和老板的區(qū)別。

        來源：丁祖昱評(píng)樓市