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       香港樓市終于被逼急了。

　　吹風(fēng)僅三個(gè)月的香港空置稅，于2018年6月28日靴子落地。這也將成為中國首例開增房屋空置稅的城市。

　　香港媒體稱，行政會議決定對空置一年及以上的一手住宅征收空置稅。該稅種將通過現(xiàn)有差餉機(jī)制收取，將為應(yīng)課征差餉租值的200%。

　　說人話，什么意思？

　　就是空置稅征收的對象是空置一年及以上的一手房。稅率征收時(shí)會對這套房屋的租金做一個(gè)評估，估算出可以得到的年租金，而空置稅則為評估出的年租金的200%。

　　這個(gè)力度，有點(diǎn)大。

　　1香港痛下狠手，不愿再做房價(jià)“冠軍”

　　從3月份香港政府提出空置稅的議案，到6月28日正式出臺，短短三個(gè)月時(shí)間，足見局勢之緊迫。

　　此次香港政府痛下決心，辣手摧花，試圖一招改變香港長期霸屏全球最貴城市的地位。盡管香港經(jīng)歷了兩次金融危機(jī)，并大幅加征海外買家稅和印花稅，依然擋不住如洪水猛獸般的香港房價(jià)。

　　而今年第一季度，香港以同比14.9%的漲幅，位居全球城市榜首，并預(yù)計(jì)未來還有上漲的空間。就連香港的辦公樓，也傲嬌地奪下“全球最貴”的寶座。

　　雖然香港目前整體空置率不到4%，但空置的一手住宅幾乎占到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。香港運(yùn)輸及房屋局此前評估，全港空置一手住宅大約為9000套，而香港劃定的每年新增住宅供應(yīng)目標(biāo)僅為1.8萬套。

　　“別低頭，皇冠會掉”。但香港這一次主動低頭了。迅速推出一手房空置稅，意在打擊開放商捂盤惜售、推高房價(jià)的行為。

　　早在5月份特首林月娥出席立法會時(shí)，就大批開發(fā)商捂盤惜售：

　　現(xiàn)在樓房單位極度短缺，所有房屋都要用來住，而不是囤積或用來炒賣。

　　空置稅的出臺，讓香港又一次與國際接軌了。

　　2哪些國家開征空置稅？

　　目前真正開始征收空置稅的，都是發(fā)達(dá)國家的部分地區(qū)：

　　法國是征收空置稅最狠的，一間房空置超過1年就需繳納房價(jià)的10%，第二年要繳12.5%，第三年15%。嚴(yán)打之下，法國房價(jià)被成功遏制，投資法國房產(chǎn)的人都知道，它在過去十年里漲幅并不大。

　　在澳大利亞，維多利亞州是最早開始征收空置稅的地區(qū)。墨爾本借鑒了溫哥華的政策，對一年中空閑6個(gè)月以上的房屋按照其價(jià)值征收1%的空置稅，這一政策適用于在墨爾本內(nèi)城區(qū)和近郊區(qū)購買了第二套房產(chǎn)的海外買家。

　　然而，空置稅實(shí)施起來是有操作困難的。例如，如何界定空置的“合理原因”？對于投資型和自住型房產(chǎn)要不要區(qū)分？比如，加拿大的溫哥華征收空置稅很大程度取決于業(yè)主的自覺性，因?yàn)樗饕煞恐髯约荷陥?bào)，這就讓最終的實(shí)施效果大打折扣。

　　所以對于全世界已經(jīng)執(zhí)行空置稅征收的國家來說，缺乏關(guān)于空置率的可靠數(shù)據(jù)，是實(shí)施空屋稅的最大挑戰(zhàn)。

　　3統(tǒng)計(jì)空置率，各家有各法

　　目前關(guān)于空置率的統(tǒng)計(jì)，不同地區(qū)有不同辦法。

　　香港會在每年年底進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)，并且將正在裝修的住房納入空置房統(tǒng)計(jì)范圍。2017年的空置率為3.7%，這個(gè)數(shù)值并不高。

　　美國的統(tǒng)計(jì)方法是最成熟而且數(shù)據(jù)最透明的，統(tǒng)計(jì)體系也比較復(fù)雜。

　　美國一共發(fā)布了3個(gè)住房空置率指標(biāo)：美國普查局的“人口調(diào)查/住房空置調(diào)查”、“美國社區(qū)調(diào)查”，以及由美國住房和城市發(fā)展部與USPS合作通過郵政服務(wù)記錄。美國會把度假房、周末房、移動住房納入空置房統(tǒng)計(jì)范圍。經(jīng)過長達(dá)五十多年的跟蹤統(tǒng)計(jì)，這些指標(biāo)即便數(shù)據(jù)來源、統(tǒng)計(jì)口徑都有所不同，但基本可以反映出美國樓市的規(guī)律：樓市繁榮時(shí)，空置率低，樓市蕭條時(shí)，空置率高。

　　這些數(shù)據(jù)細(xì)化到了季度。美國圣路易斯聯(lián)儲統(tǒng)計(jì)美國人口普查局的數(shù)據(jù)顯示，2018年美國第一季房產(chǎn)自有住宅的空置率低至1.5%。

　　除了自住房，還有租賃房的數(shù)據(jù)，第一季度為7%。

　　而且還分地區(qū)統(tǒng)計(jì)。

　　日本總務(wù)省每5年實(shí)施一次全國房屋空置率調(diào)查，空置房定義是長期沒有人居住且連續(xù)５年沒有使用過自來水和電。最近一次的調(diào)查是2014年，截止至2013年10月，受人口老齡化、少子化影響，日本住宅空置率達(dá)到13.5%，創(chuàng)歷史新高?！　?/p>

　　當(dāng)然日本還有像TAS這樣的獨(dú)立私營統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，針對日本主要的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)空置率情況，不過因?yàn)樗⑽磳M屋的樓房戶數(shù)放在分母中，所以東京首都圈一些地區(qū)的空置率可達(dá)70%之高。這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就更及時(shí)，更新到了2018年3月。

　　加拿大抵押和住房公司會定期對加拿大的35個(gè)主要城市進(jìn)行出租用住房空置率進(jìn)行跟蹤調(diào)查。溫哥華政府也曾根據(jù)電力公司BC Hydro的數(shù)據(jù)來統(tǒng)計(jì)出的空置率，空房定義是每個(gè)月要有25天沒有人居住或是一年中有4個(gè)月無人居住。

　　各國的統(tǒng)計(jì)體系沒有哪一個(gè)是最理想的，但是基于科學(xué)的調(diào)查方法，有分門別類的、跟蹤的長期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不論是對政府、投資者或者剛需的決策都是極具參考價(jià)值的。

　　而不斷完善空置率的統(tǒng)計(jì)機(jī)制，也是讓空置稅能有效實(shí)施的重要基石。

　　4香港開征空置率，影響有多大？

　　大家最關(guān)心的就是兩個(gè)問題：會不會給香港樓市降溫？中國內(nèi)地會不會跟進(jìn)？

　　香港突然下狠手，對樓市多方的刺激不可少，小幅降溫是大概率是事件。

　　具有香港特色的空置稅，只面向一手住房，針對的是開發(fā)商捂盤惜售，與其他發(fā)達(dá)國家一手二手通通都征稅的情況還不太一樣。但香港空置稅，仍有警示意義。

　　香港從一手房的空置稅入手，大大縮小了統(tǒng)計(jì)和征收范圍，執(zhí)行難度明顯低于美國、英國、加拿大一手、二手通吃的做法。

　　不過，既然空置一手房的數(shù)據(jù)早就調(diào)查出來了，二手房的空置數(shù)據(jù)還會遠(yuǎn)嗎？

　　打擊最大的，就是捂盤惜售、惡意抬高房價(jià)的開放商。在繳納高額空置稅和坐等房價(jià)上漲之間，最先倒下的一定是現(xiàn)金流短缺、資金周轉(zhuǎn)不佳的開發(fā)商。

　　未來香港一手房供應(yīng)可能會有小幅上漲，也會有大量新房進(jìn)入租房市場。對于捂盤惜售集中的區(qū)域，預(yù)計(jì)租金會有所下降。

　　至于中國內(nèi)地會不會跟進(jìn)，還要看香港市場后續(xù)反映如何。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)曾于2013年做過各國和地區(qū)的房屋空置率對比，全港所有房屋的空置率僅為4.7%，而中國內(nèi)地則高達(dá)22.4%。

　　香港此次的空置稅邁入一大步，既是為后續(xù)擴(kuò)大征收范圍先試個(gè)水，同時(shí)也可以成為大陸開征空置稅的試驗(yàn)田。

　　香港與大陸的房價(jià)，同處于歷史高位，泡沫一戳擊破。房地產(chǎn)硬著陸還是軟著陸，都需要慢慢探索出一個(gè)有中國特色的方法。

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