本文作者為凱盛簽約專家慧聲說房，曾在成都商報(bào)社會(huì)新聞部、北京晚報(bào)地產(chǎn)部、新浪樂居任職記者編輯，目前任地產(chǎn)媒體高級(jí)記者，致力于地產(chǎn)轉(zhuǎn)型研究。

    ^{_{棚改造富，房價(jià)翻番}}

    一個(gè)特別典型的案例：河南駐馬店新蔡，一個(gè)貧困縣。在2013年房地產(chǎn)已經(jīng)火爆的背景下，買房價(jià)格在1600元到2500元之間。但大家更希望在自家宅基地上建房，買房較少。自2017年推行去庫存政策+水系改造計(jì)劃，大范圍拆遷導(dǎo)致買房需求旺盛?，F(xiàn)在新蔡房價(jià)達(dá)到4000多元。

    恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾說過長期樓市是看人口的。歷史上看，三四線城市人口外流，幾年難漲。人口外流房價(jià)卻不斷唱多，這是什么原因呢？

    _{^{北上廣擠出來的接盤俠出手了三四線}}

    三四線火是從2017年開始的現(xiàn)象。2017年這輪房價(jià)上漲尤其生猛的原因可以歸結(jié)為以下幾個(gè)方面：

    1.人口回流。80后、90后在沿海務(wù)工返鄉(xiāng)之后，縣城是他們置業(yè)的首選對(duì)象。

    2. 去庫存戰(zhàn)略和一二線城市的擠壓效應(yīng)。去庫存本身來說就是去杠桿，鼓勵(lì)一線二線城市擠壓人群往三四線城市去買房，然后通過土地財(cái)政緩解政府的財(cái)政危機(jī)。從2017年開始一線城市紛紛出現(xiàn)限購限售等措施，買房需求被強(qiáng)制轉(zhuǎn)向三、四線城市。

    3. 資產(chǎn)外溢效應(yīng)。一二線城市在調(diào)控中心城市資產(chǎn)的外溢效應(yīng)，導(dǎo)致很多貨幣流向了三四線城市和小縣城。

    4. 城鎮(zhèn)化的紅利。碧桂園為什么能夠持續(xù)去看好三四線城市的一個(gè)很大的原因，用任志強(qiáng)的話來說，流動(dòng)產(chǎn)生需求，需求產(chǎn)生價(jià)值。但流動(dòng)同時(shí)也會(huì)讓市場(chǎng)分化。城市分化強(qiáng)的城市會(huì)一直需求疊加，弱的城市會(huì)減少直到衰亡。

    5.中介和炒房團(tuán)。買漲不買跌，這是一個(gè)心理的博弈過程。為了獲得投機(jī)收益，利用從眾心理，中介帶領(lǐng)客戶組成規(guī)模資本通過聯(lián)合房產(chǎn)中介刷屏、媒體炒作導(dǎo)致城市房價(jià)提升。

    6.改善性需求。中國90%以上樓都是沒有熱水的，70%以上沒衛(wèi)生間的。所以改善性需求是很大且不能忽視的。

    7.政策引導(dǎo)?，F(xiàn)在房產(chǎn)其實(shí)有時(shí)候不是一個(gè)市場(chǎng)行為，是政府的調(diào)控行為。所以房產(chǎn)有時(shí)不是一個(gè)商品，而是一個(gè)計(jì)劃產(chǎn)品。

    因此，三、四線城市房價(jià)需求旺盛大漲的原因主要?dú)w功于去庫存政策以及棚改化的推波助燃，但一二線城市的擠壓效應(yīng)帶來的人口回流和當(dāng)?shù)氐母纳菩孕枨笠彩瞧浯我颉５请S著棚改項(xiàng)目的推進(jìn)和完成，其帶來的購房需求正在大量消減。三四線城市的未來發(fā)展前景該如何看待呢？

    現(xiàn)在市場(chǎng)上主流的觀點(diǎn)是認(rèn)為三四線城市是人口流出重災(zāi)區(qū)，沒有人口支撐，現(xiàn)在三四線城市的繁榮是一種虛假繁榮。未來這些城市的房價(jià)會(huì)回歸到真實(shí)水平。是這樣嗎？

    ^{_{找好圈，還可以套}}

    在京津冀大都市圈，長三角大都市圈、珠三角大都市圈，甚至包括一些城市群，包括中原城市群和大武漢、大成都等重大都市圈城市群里的三四線城市，甚至縣城，他們的發(fā)展?jié)摿€是比較大的。判斷城市發(fā)展前景一定要有區(qū)別性地去看待。看城市是否為大都市圈周邊，產(chǎn)業(yè)支撐力如何。

    如果是人口回流人員，在三四線是自住需求，建議買一個(gè)。因?yàn)閷碡泿趴隙ㄟ€是要超發(fā)的，貨幣膨脹量是大的。不一定非要升值，保值也是很不錯(cuò)的選擇。

    總體概括來講，現(xiàn)在城市化進(jìn)程只有60%左右，很多地方還有發(fā)展前景。至少這20年內(nèi)三四線城市，東部地區(qū)崩盤可能性很低，如果你的房子在都市圈里，不用擔(dān)心，房價(jià)未來肯定還是要漲的。

    來源：快資訊 凱盛群英