本文作者為凱盛簽約專家慧聲說房，曾在成都商報社會新聞部、北京晚報地產(chǎn)部、新浪樂居任職記者編輯，目前任地產(chǎn)媒體高級記者，致力于地產(chǎn)轉(zhuǎn)型研究。

    ^{_{棚改造富，房價翻番}}

    一個特別典型的案例：河南駐馬店新蔡，一個貧困縣。在2013年房地產(chǎn)已經(jīng)火爆的背景下，買房價格在1600元到2500元之間。但大家更希望在自家宅基地上建房，買房較少。自2017年推行去庫存政策+水系改造計劃，大范圍拆遷導(dǎo)致買房需求旺盛?，F(xiàn)在新蔡房價達到4000多元。

    恒大集團首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平曾說過長期樓市是看人口的。歷史上看，三四線城市人口外流，幾年難漲。人口外流房價卻不斷唱多，這是什么原因呢？

    _{^{北上廣擠出來的接盤俠出手了三四線}}

    三四線火是從2017年開始的現(xiàn)象。2017年這輪房價上漲尤其生猛的原因可以歸結(jié)為以下幾個方面：

    1.人口回流。80后、90后在沿海務(wù)工返鄉(xiāng)之后，縣城是他們置業(yè)的首選對象。

    2. 去庫存戰(zhàn)略和一二線城市的擠壓效應(yīng)。去庫存本身來說就是去杠桿，鼓勵一線二線城市擠壓人群往三四線城市去買房，然后通過土地財政緩解政府的財政危機。從2017年開始一線城市紛紛出現(xiàn)限購限售等措施，買房需求被強制轉(zhuǎn)向三、四線城市。

    3. 資產(chǎn)外溢效應(yīng)。一二線城市在調(diào)控中心城市資產(chǎn)的外溢效應(yīng)，導(dǎo)致很多貨幣流向了三四線城市和小縣城。

    4. 城鎮(zhèn)化的紅利。碧桂園為什么能夠持續(xù)去看好三四線城市的一個很大的原因，用任志強的話來說，流動產(chǎn)生需求，需求產(chǎn)生價值。但流動同時也會讓市場分化。城市分化強的城市會一直需求疊加，弱的城市會減少直到衰亡。

    5.中介和炒房團。買漲不買跌，這是一個心理的博弈過程。為了獲得投機收益，利用從眾心理，中介帶領(lǐng)客戶組成規(guī)模資本通過聯(lián)合房產(chǎn)中介刷屏、媒體炒作導(dǎo)致城市房價提升。

    6.改善性需求。中國90%以上樓都是沒有熱水的，70%以上沒衛(wèi)生間的。所以改善性需求是很大且不能忽視的。

    7.政策引導(dǎo)?，F(xiàn)在房產(chǎn)其實有時候不是一個市場行為，是政府的調(diào)控行為。所以房產(chǎn)有時不是一個商品，而是一個計劃產(chǎn)品。

    因此，三、四線城市房價需求旺盛大漲的原因主要歸功于去庫存政策以及棚改化的推波助燃，但一二線城市的擠壓效應(yīng)帶來的人口回流和當?shù)氐母纳菩孕枨笠彩瞧浯我颉５请S著棚改項目的推進和完成，其帶來的購房需求正在大量消減。三四線城市的未來發(fā)展前景該如何看待呢？

    現(xiàn)在市場上主流的觀點是認為三四線城市是人口流出重災(zāi)區(qū)，沒有人口支撐，現(xiàn)在三四線城市的繁榮是一種虛假繁榮。未來這些城市的房價會回歸到真實水平。是這樣嗎？

    ^{_{找好圈，還可以套}}

    在京津冀大都市圈，長三角大都市圈、珠三角大都市圈，甚至包括一些城市群，包括中原城市群和大武漢、大成都等重大都市圈城市群里的三四線城市，甚至縣城，他們的發(fā)展?jié)摿€是比較大的。判斷城市發(fā)展前景一定要有區(qū)別性地去看待?？闯鞘惺欠駷榇蠖际腥χ苓?，產(chǎn)業(yè)支撐力如何。

    如果是人口回流人員，在三四線是自住需求，建議買一個。因為將來貨幣肯定還是要超發(fā)的，貨幣膨脹量是大的。不一定非要升值，保值也是很不錯的選擇。

    總體概括來講，現(xiàn)在城市化進程只有60%左右，很多地方還有發(fā)展前景。至少這20年內(nèi)三四線城市，東部地區(qū)崩盤可能性很低，如果你的房子在都市圈里，不用擔心，房價未來肯定還是要漲的。

    來源：快資訊 凱盛群英