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    近 日，市場(chǎng)傳聞稱棚改或被全面叫停，也有傳聞稱國(guó)開(kāi)行收回棚改項(xiàng)目地方審批權(quán)。

    對(duì)此，國(guó)開(kāi)行緊急回應(yīng)稱：

    今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)棚改政策，配合地方政府依法合規(guī)開(kāi)展棚改融資工作。據(jù)國(guó)開(kāi)行提供的數(shù)據(jù)，截至5月末，開(kāi)行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬(wàn)套新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)。目前各項(xiàng)工作正在有序開(kāi)展。

    這一回應(yīng)可謂中規(guī)中矩，貌似什么都說(shuō)了，但看起來(lái)又什么都沒(méi)說(shuō)。但資本市場(chǎng)對(duì)此早已洞若觀火，地產(chǎn)股已經(jīng)連續(xù)兩日暴跌。

    其實(shí)，諸多信號(hào)都在說(shuō)明，棚改或許不會(huì)取消，但棚改貸款一定會(huì)收縮，棚改貨幣化也會(huì)收緊，三四線城市的房?jī)r(jià)真的危險(xiǎn)了。

    明白幾個(gè)定義：

    什么是棚戶區(qū)改造？

    把城市里一些老舊小區(qū)以及自建房、城中村拆遷改造，然后重新安置住戶。

    什么是貨幣化安置？

    之前的拆遷安置住戶，都是建造安置房，用實(shí)物抵損失。貨幣化安置就是，直接發(fā)錢，只有一小部分用實(shí)物抵扣，其余都是現(xiàn)金折算。

    兩者結(jié)合就叫棚改貨幣化安置。

    一個(gè)很基本的道理就是：一個(gè)地方房?jī)r(jià)漲不漲，基本看三點(diǎn)：短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。但是，上升到全國(guó)層面，短期是要看貨幣的。

    M2是全國(guó)性行為，叫總體放水，棚改貨幣化就是一種局部放水。和這次央媽降準(zhǔn)是一個(gè)性質(zhì)，只是降水量和降水方式不同而已。

    換句話說(shuō)，把舊小區(qū)老家屬院這村那莊的拆了給錢，這個(gè)地方的流動(dòng)性就好了。老百姓拿到錢，一定是有強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿的，而且流動(dòng)性非常好。所以往往棚改貨幣化，都會(huì)帶來(lái)一個(gè)局部的房?jī)r(jià)上漲。

    2015年開(kāi)始，樓市去庫(kù)存成了政府的首要目標(biāo)，為什么去庫(kù)存，因?yàn)榉孔淤u不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商不買地，政府就沒(méi)有財(cái)政收入，所以就需要大力鼓勵(lì)人們買房。

    2015年6月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》，棚改由1.0進(jìn)入2.0，棚改補(bǔ)償模式由實(shí)物貨幣安置并重轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先。棚改貨幣化安置，是指府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場(chǎng)上購(gòu)置住房。

    房屋拆遷后的補(bǔ)貼變成了貨幣，老百姓“窮的只剩下錢了”，只能拿錢去買房。這個(gè)政策的落地可謂立竿見(jiàn)影，各地樓市的庫(kù)存情況得到很大程度改善。

    在房?jī)r(jià)上的表現(xiàn)就是，全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)上漲帷幕開(kāi)啟。從一線城市，燒到二線城市，其中，鄭州也在這波漲價(jià)中勇立潮頭，并多次被中央點(diǎn)名。

    2017年6月住建部等《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中明確指出，在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復(fù)建設(shè)。

    表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上是：2017年以來(lái)，三線城市的新建商品房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格漲勢(shì)兇猛與調(diào)控之后一二線城市房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤(pán)期出現(xiàn)背離。

    三四線城市作為主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改貨幣化安置釋放的改善型需求，支撐了2017年其城市房?jī)r(jià)。而棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補(bǔ)充貸款的溢出效應(yīng)間接拉動(dòng)了三四線城市房?jī)r(jià)上升。

    之所以政府敢于倡導(dǎo)成本更高的貨幣化安置方式，在于央行推出的PSL（抵押補(bǔ)充貸款）創(chuàng)新性政策工具，部分解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題。

    PSL（抵押補(bǔ)充貸款）是中國(guó)人民銀行于2014年4月創(chuàng)設(shè)，其目的是為支持國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等政策性銀行加大對(duì)“棚戶區(qū)改造”重點(diǎn)項(xiàng)目的信貸支持力度，給開(kāi)發(fā)性金融支持棚改提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來(lái)源。

    央行通過(guò)PSL向國(guó)開(kāi)行發(fā)放貸款，國(guó)開(kāi)行通過(guò)棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣地后償還國(guó)開(kāi)行貸款，國(guó)開(kāi)行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。

    也就是說(shuō)，國(guó)家撥錢給地方，地方把錢又全給了拆遷戶，拆遷戶拿錢買房，逼漲房?jī)r(jià)，炒房客也隨之而來(lái)，地方政府賣地又大掙一筆，把錢還給銀行，還有余錢還地方債。

    錢轉(zhuǎn)了一圈又回到了原點(diǎn)，但是，地方政府有收入了，拆遷戶有房住了，債權(quán)也轉(zhuǎn)移到了廣大韭菜戶身上了。

    雖然貨幣化安置，加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本，也加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成本。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，大量熱錢進(jìn)入，炒高了房?jī)r(jià)，也解決了房企的銷售困境。

    大量手握現(xiàn)金補(bǔ)償款的拆遷戶，不會(huì)等待回遷房上市，直接到市場(chǎng)搶房，把本就不多的庫(kù)存房源房?jī)r(jià)直接推高，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，或許是更愿意看到的事情。炒房客也從中分到了市場(chǎng)紅利的一杯羹。

    總而言之，在政府、房企、拆遷戶、炒房客和普通購(gòu)房群體等各方中，除了普通購(gòu)房客，其余全是受益者。

    棚改貨幣化是本輪房?jī)r(jià)瘋漲的幕后推手，這次政策調(diào)整，如果屬實(shí)，自然是利空房市的，同時(shí)也透露了高層在有意“糾錯(cuò)”的決心。

    最后說(shuō)一句：穩(wěn)定房?jī)r(jià)，最終靠市場(chǎng)而不是靠政策。

    真相或謠言都還不明晰。天氣預(yù)報(bào)說(shuō)，今天還會(huì)有大到暴雨。且讓我們，靜下心。

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