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    近 日，市場傳聞稱棚改或被全面叫停，也有傳聞稱國開行收回棚改項目地方審批權(quán)。

    對此，國開行緊急回應(yīng)稱：

    今年以來，開發(fā)銀行嚴格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。據(jù)國開行提供的數(shù)據(jù)，截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設(shè)。目前各項工作正在有序開展。

    這一回應(yīng)可謂中規(guī)中矩，貌似什么都說了，但看起來又什么都沒說。但資本市場對此早已洞若觀火，地產(chǎn)股已經(jīng)連續(xù)兩日暴跌。

    其實，諸多信號都在說明，棚改或許不會取消，但棚改貸款一定會收縮，棚改貨幣化也會收緊，三四線城市的房價真的危險了。

    明白幾個定義：

    什么是棚戶區(qū)改造？

    把城市里一些老舊小區(qū)以及自建房、城中村拆遷改造，然后重新安置住戶。

    什么是貨幣化安置？

    之前的拆遷安置住戶，都是建造安置房，用實物抵損失。貨幣化安置就是，直接發(fā)錢，只有一小部分用實物抵扣，其余都是現(xiàn)金折算。

    兩者結(jié)合就叫棚改貨幣化安置。

    一個很基本的道理就是：一個地方房價漲不漲，基本看三點：短期看政策，中期看土地，長期看人口。但是，上升到全國層面，短期是要看貨幣的。

    M2是全國性行為，叫總體放水，棚改貨幣化就是一種局部放水。和這次央媽降準是一個性質(zhì)，只是降水量和降水方式不同而已。

    換句話說，把舊小區(qū)老家屬院這村那莊的拆了給錢，這個地方的流動性就好了。老百姓拿到錢，一定是有強烈的購房意愿的，而且流動性非常好。所以往往棚改貨幣化，都會帶來一個局部的房價上漲。

    2015年開始，樓市去庫存成了政府的首要目標，為什么去庫存，因為房子賣不動，開發(fā)商不買地，政府就沒有財政收入，所以就需要大力鼓勵人們買房。

    2015年6月國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，棚改由1.0進入2.0，棚改補償模式由實物貨幣安置并重轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先。棚改貨幣化安置，是指府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場上購置住房。

    房屋拆遷后的補貼變成了貨幣，老百姓“窮的只剩下錢了”，只能拿錢去買房。這個政策的落地可謂立竿見影，各地樓市的庫存情況得到很大程度改善。

    在房價上的表現(xiàn)就是，全國范圍的房價上漲帷幕開啟。從一線城市，燒到二線城市，其中，鄭州也在這波漲價中勇立潮頭，并多次被中央點名。

    2017年6月住建部等《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中明確指出，在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復(fù)建設(shè)。

    表現(xiàn)在房價上是：2017年以來，三線城市的新建商品房價格和二手房價格漲勢兇猛與調(diào)控之后一二線城市房價進入橫盤期出現(xiàn)背離。

    三四線城市作為主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改貨幣化安置釋放的改善型需求，支撐了2017年其城市房價。而棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補充貸款的溢出效應(yīng)間接拉動了三四線城市房價上升。

    之所以政府敢于倡導成本更高的貨幣化安置方式，在于央行推出的PSL（抵押補充貸款）創(chuàng)新性政策工具，部分解決了棚改貨幣化安置的資金問題。

    PSL（抵押補充貸款）是中國人民銀行于2014年4月創(chuàng)設(shè)，其目的是為支持國家開發(fā)銀行等政策性銀行加大對“棚戶區(qū)改造”重點項目的信貸支持力度，給開發(fā)性金融支持棚改提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金來源。

    央行通過PSL向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。

    也就是說，國家撥錢給地方，地方把錢又全給了拆遷戶，拆遷戶拿錢買房，逼漲房價，炒房客也隨之而來，地方政府賣地又大掙一筆，把錢還給銀行，還有余錢還地方債。

    錢轉(zhuǎn)了一圈又回到了原點，但是，地方政府有收入了，拆遷戶有房住了，債權(quán)也轉(zhuǎn)移到了廣大韭菜戶身上了。

    雖然貨幣化安置，加大房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本，也加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本。但是，從長遠來看，大量熱錢進入，炒高了房價，也解決了房企的銷售困境。

    大量手握現(xiàn)金補償款的拆遷戶，不會等待回遷房上市，直接到市場搶房，把本就不多的庫存房源房價直接推高，對于房企來說，或許是更愿意看到的事情。炒房客也從中分到了市場紅利的一杯羹。

    總而言之，在政府、房企、拆遷戶、炒房客和普通購房群體等各方中，除了普通購房客，其余全是受益者。

    棚改貨幣化是本輪房價瘋漲的幕后推手，這次政策調(diào)整，如果屬實，自然是利空房市的，同時也透露了高層在有意“糾錯”的決心。

    最后說一句：穩(wěn)定房價，最終靠市場而不是靠政策。

    真相或謠言都還不明晰。天氣預(yù)報說，今天還會有大到暴雨。且讓我們，靜下心。

    來源：快資訊 融時代金服