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撰文|張銀銀

不得不佩服香港的執(zhí)行力。從3月份香港政府提出議案到昨天的6月28日，空置稅悄然落地。

據(jù)媒體報道，6月28日中午，香港行政會議召開特別會議，討論三項房屋新措施，其中包括落實“一手樓空置稅”。消息指出，有關(guān)措施已全部獲得通過。

有香港媒體稱，行政會議決定對空置一年及以上的一手住宅征空置稅。該稅種將通過現(xiàn)有差餉機制收取，將為應(yīng)課征差餉租值的200%。

說直白點，就是空置稅為評估出的年租金的200%。夠狠！

靴子落地，激動萬分，香港算是開了全中國的先河。處于水深火熱，被各種亂象和泡沫困擾的內(nèi)地樓市，是否會因此看到一絲上岸的曙光呢？杠桿游戲并不樂觀。

1、每平米均價23.76萬港幣！香港使出雷霆手段控房價

先來說說香港，這座奇跡般的城市宇宙級的房價。

一直以來，杠桿游戲?qū)ο愀鄣目傮w印象就是：這是一座開放包容的城市，是世界級的金融中心，購物天堂這樣的稱號就不用說了，看看活躍在各位桿友微信中的各種香港代購就知道。

當(dāng)然，房價也是出奇的高。

杠桿游戲此前有幾位在港工作或讀書的朋友，如今都無一例外全部回了內(nèi)地，詢問原因，我從他們那里得到的統(tǒng)一答案都是：房價太高！這對于買房觀念根深蒂固的我們來說，確實是個硬傷。

香港房價有多高？最新的數(shù)據(jù)是2018年5月，為2.2萬港幣每平方英尺。1平米約等于10.8平方英尺，也就是香港1平米的房價為23.76萬港幣，按最新匯率計算，折算成人民幣大概為20.054萬人民幣。

看到這里，內(nèi)地房價的扛把子深圳估計會沉默不語，2017年不到6萬一平米的均價只到了香港的小腿。

有媒體報道，近日香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個月，并連續(xù)18個月刷新最高紀(jì)錄。

咨詢機構(gòu) Demographia 發(fā)布過《2017年國際房價負(fù)擔(dān)能力報告》，這份報告統(tǒng)計了全世界293 座城市，對這些城市房價中位值與普通家庭年收入中位值倍數(shù)排名，以此得出房該城市家庭的房價負(fù)擔(dān)能力。

香港連續(xù)第8年排名第一，負(fù)擔(dān)能力指數(shù)從 2016 年的 18.1 倍升至 19.4 倍，比排在倒數(shù)第二的悉尼高出 50%。雖然調(diào)查結(jié)果存爭議，但也不失為一個參考。

人多地少，房價能不貴嗎？公開數(shù)據(jù)顯示，香港的人口密度達到了每平方公里6420人。香港市區(qū)更是達到了每平方公里2.1萬人。

首賭北京這一數(shù)據(jù)才1300左右，魔都上海3800左右，也遠遠低于香港。再加上全球量化寬松，一路狂奔也就抵擋不住了，房地產(chǎn)理所當(dāng)然成為最大蓄水池。

這一次雷霆出擊，這么短時間內(nèi)就落地“空置稅”，盡管目前的征稅對象還僅是一手房，著重打擊的是開發(fā)商捂盤惜售，也足以見香港政府對其樓市的擔(dān)憂。

2、除了我國香港，其他地區(qū)空置稅怎么收？

當(dāng)然，唱空“空置稅”的聲音也很多，也有炒房客認(rèn)為這不太可能遏制香港的樓市泡沫，畢竟只是針對一手房。但該項稅收在許多其他國家或地區(qū)已經(jīng)比較完善了。

比如法國，房子空置超過1年就需繳納房價的10%，第二年要繳12.5%，第三年15%。如此重拳之下，難道還有人去炒房？所以法國的房價成本被馴服。

荷蘭也很厲害，其奈梅亨市政府向無房者免費提供私人空置房，允許人們?nèi)胱￠e置一年以上的空房已經(jīng)寫進了荷蘭法律。

瑞典更狠，除了加強租賃服務(wù)外，瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒，德國有些地區(qū)政府也采取了同樣的辦法來遏制住房空置。

丹麥政府則在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。

除了歐盟的一些國家外，其他地區(qū)的一些城市也對閑置房采取了相應(yīng)措施。杠桿游戲看資料，在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區(qū)而得到補償。在該城市一些地區(qū)，甚至還有業(yè)主出錢，讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。

總而言之，許許多多的國家或地區(qū)實踐已經(jīng)證明了，空置稅可以說是“炒房殺手”。因為高額稅收逼得房屋所有人把房子拿到市場中租賃或買賣，增加了市場的供給量，無論租金和房價都會因此受影響。

香港目前還只是針對一手房征收“空置稅”，對其房價影響或許有限，但可以預(yù)見的是，一向與國際接軌的香港，在空置稅上也肯定會慢慢更加完善，直到真正的“國際化”。

3、喊了那么多年，內(nèi)地的空置稅為啥幾乎不可能開征？

那么問題來了，既然公認(rèn)的“空置稅”能這么有效地穩(wěn)定房價，為啥我國內(nèi)地不祭出這一“大殺器”呢？

實際上對于征收空置稅我們也喊了很久了。不過杠桿游戲沒那么樂觀。答案很簡單，一是因為我們征稅的動力不足，再則因為條件不允許。

前一個原因大家都懂，看看不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)推進了多少年，這么多年了我們?nèi)珖》靠偭考翱罩寐?，依然保?ldquo;神秘”就知道。

畢竟在中國擁有多套房的人大都非富即貴，可以說是既得利益者。

要知道如果要推進空置稅征收，首先你得搞清楚空置率啊，搞清楚了空置率，這些空置的房子背后的所有人也就一目了然。

后一個原因，中國房地產(chǎn)市場才經(jīng)歷了20年的成長期，房屋信息系統(tǒng)不健全，而住房空置的標(biāo)準(zhǔn)也難以界定，技術(shù)復(fù)雜疊加定義困難，頂層動力又不足，拿什么來開征？

不過好消息是，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場的各種呼聲越來越高了。

今年的博鰲亞洲論壇上，原住建部副部長仇保興表示，關(guān)于房地產(chǎn)市場，要從行政調(diào)控變成稅收、信貸等市場工具的調(diào)控,“從長遠的角度來說，包括消費稅、空置稅，這些肯定會出來的。”

中國社科院近日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2018）》指出，2018年政策調(diào)控的關(guān)鍵在于建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，而長效機制包括法律保障機制、土地供給機制、稅收調(diào)節(jié)機制等諸多內(nèi)容。

因此，社科院建議，應(yīng)該以“空置稅”來替代房產(chǎn)稅，從而增加住房持有成本，提高住房利用效率。

這一輪樓市的大牛已經(jīng)有些過猛，主要城市自2015年二三季度開始到現(xiàn)在已經(jīng)整整三年，多數(shù)城市的實際漲幅都已翻倍。房住不炒的時代，杠桿游戲真心期待內(nèi)地也祭出更多的硬通貨。

杠桿游戲 張銀銀