精品一区二区丝袜亚洲狼人综合|91高潮视频国产|青青青草成人视视频|色狠狠久久av筱田优网址|成人91激情久久|日韩欧美自拍另类|亚洲无码中出高清|大尺度网站播放直接入口|国产激情AV午夜|成人伊人日日夜夜

    來源：劉曉博

    市場瞬息萬變。短短幾天的功夫，中國樓市就冒出了四大懸念：人民幣貶值、棚改政策調整、香港開征空置稅、“新四限”。

    那么，這些懸念將如何影響后市？它們出現(xiàn)的背景是什么？

    一、人民幣貶值

    今天一大早，就看到一個重大消息：人民幣中間價報6.6166，下調206點，為2017年12月13日以來最低。

    下圖是美元人民幣匯率過去6個月的走勢（在岸價），可以看出近期貶值幅度的確比較大。在岸價近期曾創(chuàng)出了6.6390的新低。

    人民幣貶值主要是兩個原因：第一，美元加息，人民幣沒有跟隨，還進行了定向降準；第二，兩國的博弈。

    人民幣貶值對樓市將構成什么影響？整體上是正面影響，因為人民幣沒有跟隨美元加息，還釋放了更多資金，官方也強調了要保證“流動性合理充裕”。貶值可以讓中國房價在國際資產(chǎn)價格比較的時候，看起來沒有那么離譜。

    但人民幣貶值，對股市可能產(chǎn)生心理震撼，會加速股市下跌、尋底。

     人民幣會破7嗎？我的看法是，最好不要破。破了，意味著更多麻煩發(fā)生了。即便是破7，相信也不會“偏離”幅度太大。因為人家還有一頂“匯率操縱國”的帽子在手。

    二、棚改政策調整

    近期地產(chǎn)股大跌，跟棚改政策調整有很大關系。目前政策尚未完全明朗，但從公開報道看，思路是：逐步減少貨幣棚改的數(shù)量，增加實物安置的數(shù)量。

    棚改是國家既定的政策，也是拉大經(jīng)濟、改善民生的重要途徑，未來幾年的規(guī)劃都已經(jīng)公布，不會輕易“縮量”。但方式上，可能會減少刺激房價的“貨幣棚改”方式，增加“實物安置”的數(shù)量。

    實物安置，意味著政府統(tǒng)一在開發(fā)商那里采購房屋，用來安置棚戶區(qū)居民。這有利于集體議價，控制房價上漲。還有利于保證“甲城”的棚改，釋放出來的購房需求100%留在“甲城”，而不會跑到“乙城”。

    看起來，這種調整不利于一二線城市樓市獲得“來自三四線城市的資金”。但如果三四線城市房價逐步趨穩(wěn)，則民間熱錢會回流一二線城市。整體而言，棚改新政更有利于大城市的樓市，而不利于三四線城市。

    有媒體稱：現(xiàn)在是賣掉三四線城市房子，到一二線城市的“最后機會”。這樣說有點極端，但中國城市化的趨勢的確是：大城市化、城市群化。

    從西安半年新增戶籍人口50萬、天津20小時30萬人申請落戶，就可以清晰地看到大城市的吸引力。因為只有在大城市，才有更多發(fā)展機遇，才有更好的教育、醫(yī)療等公共資源。大城市出手搶人，中小城市是沒有抵抗能力的。

    未來如果中小城市樓市再次陷入冰凍，或許還會有“貨幣棚改”，但政策的空間會越來越小。因為中國城鎮(zhèn)化的人口蛋糕，已經(jīng)快切分完畢了。投資資金擇機離開三四線城市，擁抱一二線城市，顯然是明智的。

    三、“空置稅”會來嗎？

    6月28日，香港政府決定將針對開發(fā)商征收“房屋空置稅”。也就是說，如果開發(fā)商把房子建成后，空置超過1年，則需要繳納“相當于同類房屋租金200%”的空置稅。

    應該說，這個征收標準非常嚴厲了。但事實上，香港還不是針對空置房屋最嚴厲的地區(qū)。在法國，住宅空置逾1年須繳交樓價的10%為空置稅，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%。在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入?。辉谌鸬?，政府有權征用空置單位廉租給無房家庭。

    由于私人房屋的“空置標準”很難界定，所以此次香港沒有針對私人房屋動手，而只是對開發(fā)商“捂盤”動手。

    中國內(nèi)地房屋空置也非常嚴重，據(jù)全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民（此前為中財辦副主任）介紹：  

    中央財辦曾經(jīng)請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況進行了摸底調查，結果顯示我國無論是城市、城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當高，比日本高度老齡化老子化城市化的國家還要高。日本是13%，中國是多少我就先不說了，當然比日本要高。這很不正常，說明用來炒的房子還真不少。有關部門應該進行制訂空置住宅標準，定期公布全國和各地的空置率引導預期。現(xiàn)在我們在頻頻的調控房地產(chǎn)市場，但底數(shù)不清，怎么調控，就像GDP不清楚你怎么調控，怎么進行宏觀調控。

    改革農(nóng)村宅基地制度，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬畝，相當于城市建成區(qū)總面積的37%，因為我國城市當中居住用地一般在城市建成區(qū)30%左右，比現(xiàn)有城市當中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費。

    通過楊偉民的表述，我們大致可以知道。中國最嚴重的住房空置出現(xiàn)在農(nóng)村，空置宅基地面積已經(jīng)超過了城市住宅的總占地面積。其次在中小城市也比較嚴重。至于住房矛盾真正非常緊張的大城市是多少？恐怕比中小城市會低一些的。原因很簡單，大城市房價高、房租高，愿意房子空置的人一定會少一些。

    所以，如果在內(nèi)地統(tǒng)一開征“空置稅”，對農(nóng)村、中小城市打擊將非常大。至于大城市，反而很容易解決。因為大城市的房子可以租出去，人口流失的中小城市無法租出去。這跟未來準備開征的“房地產(chǎn)稅”有著高度的類似性——如果都開征房地產(chǎn)稅，很多小城市經(jīng)濟會崩潰。

    在今年兩會期間，中國社科院的專家在發(fā)布“2018年房地產(chǎn)藍皮書”時，建議用“空置稅”替代“房地產(chǎn)稅”。那么，未來中國內(nèi)地會開征“空置稅”嗎？估計難度比較大，因為標準很難制定，操作起來難度很大，解決不了人口持續(xù)流入的大城市的“房屋短缺”問題，反而會讓中小城市很為難。

    香港為什么會在港幣跟隨美元加息的時候，突然出臺系列調控樓市的政策？（除了空置稅，還將調整資助房屋的定價機制，計劃降低資助房屋的收入要求。）我猜跟“粵港澳大灣區(qū)”規(guī)劃方案即將出臺有很大關系。這個規(guī)劃原來傳聞是5月末出臺，現(xiàn)在看來很有可能在7月1日香港回歸紀念日公布。香港在這個時候收緊樓市，有提前防范“熱錢利用利好炒樓”的意思。可以預見，隨著大灣區(qū)利好降臨，未來珠三角樓市調控也會進一步收緊。

    四、“新四限”逐漸成型

    隨著西安、長沙、杭州出臺新一輪樓市調控舉措，四種新的“限購”措施似乎正在成為各地的標配。這就是：

    1、限制企業(yè)事業(yè)單位購買住宅（包括新房、二手房）；

    2、限制離婚2-3年內(nèi)的人士買房（防范假的“真離婚”）；

    3、限制新落戶人士買房（要求社保年限或者落戶年限，一般1到2年）；

    4、限制隨遷父母買房（一般要求落戶2年以上才能買）。

    可以看出，上述“新四限”主要是為“限購”打補丁。

    起因是：近年來一批大城市（主要是省會城市）降低了落戶門檻，人口持續(xù)涌入，等于大量發(fā)放了房票。

    以西安為例，半年就增加了50萬戶籍人口。假設這50萬人里有三分之一是未成年人，那么也相當于半年發(fā)放了33萬張“房票”（限購城市里，購買住房的資格）。

    而在大城市里，普遍出現(xiàn)了“住宅去化周期小于6個月”的情況。小于6個月，意味著“極度缺房”，隨時可能出現(xiàn)價格上漲。也就是說，由于去庫存“用力過猛”，大城市都面臨住宅的“補庫存”。    

    但由于新房限價，開發(fā)商對于大城市的住宅項目，普遍不愿意“快速開發(fā)、快速銷售”（三四線城市他們會這樣），甚至拿地欲望都有所降低。所以，這時候政府就開始為限購“打補丁”，希望把購房需求壓下去，減緩樓市上漲壓力。這同時也為未來保留購買力，為未來保留經(jīng)濟動能。

    至于限制“假離婚”和禁止企事業(yè)單位購買住宅，也與此有關。同時，也是為了順應民意，降低社會焦慮。

    “新四限”可能會讓部分城市房價陷入橫盤期，甚至出現(xiàn)微跌。比如長沙由于政策比較嚴厲，房價可能出現(xiàn)調整。但長期看，恰恰說明這些城市吸引力大，房價趨勢仍然上漲。

    總而言之，近期樓市突然冒出的諸多利空，都跟一件事有關：央行貨幣政策出現(xiàn)了顯著轉向，開始強調流動性的“合理充裕”，甚至試圖引導市場利率走低，而不是跟隨美元加息。為了防止房價出現(xiàn)全面反彈，必然要出臺一系列利空，對沖一下，防止大家形成一致性的“買房預期”。