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    來源：劉曉博

    市場(chǎng)瞬息萬變。短短幾天的功夫，中國(guó)樓市就冒出了四大懸念：人民幣貶值、棚改政策調(diào)整、香港開征空置稅、“新四限”。

    那么，這些懸念將如何影響后市？它們出現(xiàn)的背景是什么？

    一、人民幣貶值

    今天一大早，就看到一個(gè)重大消息：人民幣中間價(jià)報(bào)6.6166，下調(diào)206點(diǎn)，為2017年12月13日以來最低。

    下圖是美元人民幣匯率過去6個(gè)月的走勢(shì)（在岸價(jià)），可以看出近期貶值幅度的確比較大。在岸價(jià)近期曾創(chuàng)出了6.6390的新低。

    人民幣貶值主要是兩個(gè)原因：第一，美元加息，人民幣沒有跟隨，還進(jìn)行了定向降準(zhǔn)；第二，兩國(guó)的博弈。

    人民幣貶值對(duì)樓市將構(gòu)成什么影響？整體上是正面影響，因?yàn)槿嗣駧艣]有跟隨美元加息，還釋放了更多資金，官方也強(qiáng)調(diào)了要保證“流動(dòng)性合理充裕”。貶值可以讓中國(guó)房?jī)r(jià)在國(guó)際資產(chǎn)價(jià)格比較的時(shí)候，看起來沒有那么離譜。

    但人民幣貶值，對(duì)股市可能產(chǎn)生心理震撼，會(huì)加速股市下跌、尋底。

     人民幣會(huì)破7嗎？我的看法是，最好不要破。破了，意味著更多麻煩發(fā)生了。即便是破7，相信也不會(huì)“偏離”幅度太大。因?yàn)槿思疫€有一頂“匯率操縱國(guó)”的帽子在手。

    二、棚改政策調(diào)整

    近期地產(chǎn)股大跌，跟棚改政策調(diào)整有很大關(guān)系。目前政策尚未完全明朗，但從公開報(bào)道看，思路是：逐步減少貨幣棚改的數(shù)量，增加實(shí)物安置的數(shù)量。

    棚改是國(guó)家既定的政策，也是拉大經(jīng)濟(jì)、改善民生的重要途徑，未來幾年的規(guī)劃都已經(jīng)公布，不會(huì)輕易“縮量”。但方式上，可能會(huì)減少刺激房?jī)r(jià)的“貨幣棚改”方式，增加“實(shí)物安置”的數(shù)量。

    實(shí)物安置，意味著政府統(tǒng)一在開發(fā)商那里采購房屋，用來安置棚戶區(qū)居民。這有利于集體議價(jià)，控制房?jī)r(jià)上漲。還有利于保證“甲城”的棚改，釋放出來的購房需求100%留在“甲城”，而不會(huì)跑到“乙城”。

    看起來，這種調(diào)整不利于一二線城市樓市獲得“來自三四線城市的資金”。但如果三四線城市房?jī)r(jià)逐步趨穩(wěn)，則民間熱錢會(huì)回流一二線城市。整體而言，棚改新政更有利于大城市的樓市，而不利于三四線城市。

    有媒體稱：現(xiàn)在是賣掉三四線城市房子，到一二線城市的“最后機(jī)會(huì)”。這樣說有點(diǎn)極端，但中國(guó)城市化的趨勢(shì)的確是：大城市化、城市群化。

    從西安半年新增戶籍人口50萬、天津20小時(shí)30萬人申請(qǐng)落戶，就可以清晰地看到大城市的吸引力。因?yàn)橹挥性诖蟪鞘?，才有更多發(fā)展機(jī)遇，才有更好的教育、醫(yī)療等公共資源。大城市出手搶人，中小城市是沒有抵抗能力的。

    未來如果中小城市樓市再次陷入冰凍，或許還會(huì)有“貨幣棚改”，但政策的空間會(huì)越來越小。因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化的人口蛋糕，已經(jīng)快切分完畢了。投資資金擇機(jī)離開三四線城市，擁抱一二線城市，顯然是明智的。

    三、“空置稅”會(huì)來嗎？

    6月28日，香港政府決定將針對(duì)開發(fā)商征收“房屋空置稅”。也就是說，如果開發(fā)商把房子建成后，空置超過1年，則需要繳納“相當(dāng)于同類房屋租金200%”的空置稅。

    應(yīng)該說，這個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)厲了。但事實(shí)上，香港還不是針對(duì)空置房屋最嚴(yán)厲的地區(qū)。在法國(guó)，住宅空置逾1年須繳交樓價(jià)的10%為空置稅，第2年增加到樓價(jià)的12.5%，第3年為15%。在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入??；在瑞典，政府有權(quán)征用空置單位廉租給無房家庭。

    由于私人房屋的“空置標(biāo)準(zhǔn)”很難界定，所以此次香港沒有針對(duì)私人房屋動(dòng)手，而只是對(duì)開發(fā)商“捂盤”動(dòng)手。

    中國(guó)內(nèi)地房屋空置也非常嚴(yán)重，據(jù)全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民（此前為中財(cái)辦副主任）介紹：  

    中央財(cái)辦曾經(jīng)請(qǐng)有關(guān)單位通過對(duì)用電量對(duì)全國(guó)住宅的空置情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，結(jié)果顯示我國(guó)無論是城市、城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高，比日本高度老齡化老子化城市化的國(guó)家還要高。日本是13%，中國(guó)是多少我就先不說了，當(dāng)然比日本要高。這很不正常，說明用來炒的房子還真不少。有關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)行制訂空置住宅標(biāo)準(zhǔn)，定期公布全國(guó)和各地的空置率引導(dǎo)預(yù)期?，F(xiàn)在我們?cè)陬l頻的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但底數(shù)不清，怎么調(diào)控，就像GDP不清楚你怎么調(diào)控，怎么進(jìn)行宏觀調(diào)控。

    改革農(nóng)村宅基地制度，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬畝，相當(dāng)于城市建成區(qū)總面積的37%，因?yàn)槲覈?guó)城市當(dāng)中居住用地一般在城市建成區(qū)30%左右，比現(xiàn)有城市當(dāng)中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費(fèi)。

    通過楊偉民的表述，我們大致可以知道。中國(guó)最嚴(yán)重的住房空置出現(xiàn)在農(nóng)村，空置宅基地面積已經(jīng)超過了城市住宅的總占地面積。其次在中小城市也比較嚴(yán)重。至于住房矛盾真正非常緊張的大城市是多少？恐怕比中小城市會(huì)低一些的。原因很簡(jiǎn)單，大城市房?jī)r(jià)高、房租高，愿意房子空置的人一定會(huì)少一些。

    所以，如果在內(nèi)地統(tǒng)一開征“空置稅”，對(duì)農(nóng)村、中小城市打擊將非常大。至于大城市，反而很容易解決。因?yàn)榇蟪鞘械姆孔涌梢宰獬鋈?，人口流失的中小城市無法租出去。這跟未來準(zhǔn)備開征的“房地產(chǎn)稅”有著高度的類似性——如果都開征房地產(chǎn)稅，很多小城市經(jīng)濟(jì)會(huì)崩潰。

    在今年兩會(huì)期間，中國(guó)社科院的專家在發(fā)布“2018年房地產(chǎn)藍(lán)皮書”時(shí)，建議用“空置稅”替代“房地產(chǎn)稅”。那么，未來中國(guó)內(nèi)地會(huì)開征“空置稅”嗎？估計(jì)難度比較大，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)很難制定，操作起來難度很大，解決不了人口持續(xù)流入的大城市的“房屋短缺”問題，反而會(huì)讓中小城市很為難。

    香港為什么會(huì)在港幣跟隨美元加息的時(shí)候，突然出臺(tái)系列調(diào)控樓市的政策？（除了空置稅，還將調(diào)整資助房屋的定價(jià)機(jī)制，計(jì)劃降低資助房屋的收入要求。）我猜跟“粵港澳大灣區(qū)”規(guī)劃方案即將出臺(tái)有很大關(guān)系。這個(gè)規(guī)劃原來傳聞是5月末出臺(tái)，現(xiàn)在看來很有可能在7月1日香港回歸紀(jì)念日公布。香港在這個(gè)時(shí)候收緊樓市，有提前防范“熱錢利用利好炒樓”的意思。可以預(yù)見，隨著大灣區(qū)利好降臨，未來珠三角樓市調(diào)控也會(huì)進(jìn)一步收緊。

    四、“新四限”逐漸成型

    隨著西安、長(zhǎng)沙、杭州出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控舉措，四種新的“限購”措施似乎正在成為各地的標(biāo)配。這就是：

    1、限制企業(yè)事業(yè)單位購買住宅（包括新房、二手房）；

    2、限制離婚2-3年內(nèi)的人士買房（防范假的“真離婚”）；

    3、限制新落戶人士買房（要求社保年限或者落戶年限，一般1到2年）；

    4、限制隨遷父母買房（一般要求落戶2年以上才能買）。

    可以看出，上述“新四限”主要是為“限購”打補(bǔ)丁。

    起因是：近年來一批大城市（主要是省會(huì)城市）降低了落戶門檻，人口持續(xù)涌入，等于大量發(fā)放了房票。

    以西安為例，半年就增加了50萬戶籍人口。假設(shè)這50萬人里有三分之一是未成年人，那么也相當(dāng)于半年發(fā)放了33萬張“房票”（限購城市里，購買住房的資格）。

    而在大城市里，普遍出現(xiàn)了“住宅去化周期小于6個(gè)月”的情況。小于6個(gè)月，意味著“極度缺房”，隨時(shí)可能出現(xiàn)價(jià)格上漲。也就是說，由于去庫存“用力過猛”，大城市都面臨住宅的“補(bǔ)庫存”。    

    但由于新房限價(jià)，開發(fā)商對(duì)于大城市的住宅項(xiàng)目，普遍不愿意“快速開發(fā)、快速銷售”（三四線城市他們會(huì)這樣），甚至拿地欲望都有所降低。所以，這時(shí)候政府就開始為限購“打補(bǔ)丁”，希望把購房需求壓下去，減緩樓市上漲壓力。這同時(shí)也為未來保留購買力，為未來保留經(jīng)濟(jì)動(dòng)能。

    至于限制“假離婚”和禁止企事業(yè)單位購買住宅，也與此有關(guān)。同時(shí)，也是為了順應(yīng)民意，降低社會(huì)焦慮。

    “新四限”可能會(huì)讓部分城市房?jī)r(jià)陷入橫盤期，甚至出現(xiàn)微跌。比如長(zhǎng)沙由于政策比較嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)調(diào)整。但長(zhǎng)期看，恰恰說明這些城市吸引力大，房?jī)r(jià)趨勢(shì)仍然上漲。

    總而言之，近期樓市突然冒出的諸多利空，都跟一件事有關(guān)：央行貨幣政策出現(xiàn)了顯著轉(zhuǎn)向，開始強(qiáng)調(diào)流動(dòng)性的“合理充裕”，甚至試圖引導(dǎo)市場(chǎng)利率走低，而不是跟隨美元加息。為了防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)全面反彈，必然要出臺(tái)一系列利空，對(duì)沖一下，防止大家形成一致性的“買房預(yù)期”。