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    來(lái)源：90度地產(chǎn)

    資本是逐利的，這是不變的道理。樓市的焦慮，或許在于，錢(qián)往哪走有時(shí)候還得看臉色。

    央行降個(gè)準(zhǔn)，樓市就跟著歡呼雀躍，沒(méi)人在乎7000億的資金最后流到樓市的有多少；棚改貨幣化補(bǔ)貼叫停的風(fēng)聲一出，樓市里就哀嚎一片，也少有人真正在意這個(gè)消息的真真假假。

    從什么時(shí)候開(kāi)始，樓市變得那么敏感？

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    央行降準(zhǔn)釋放的資金，實(shí)際上確實(shí)可以流入樓市。這從歷年央行降準(zhǔn)對(duì)樓市的影響就可以判斷。

    今年4月25日央行降準(zhǔn)，之后的5月份，來(lái)自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額同比分別增長(zhǎng)8%和21%，增速創(chuàng)2017年7月份以來(lái)新高，市場(chǎng)漸有回暖之意。具體到各線城市，一、二線城市明顯加快供應(yīng)節(jié)奏，成交量低位回升，三四線城市市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)，成交量依舊維持在較高水平。

    此次降準(zhǔn)，雖然從表面上看，沒(méi)有樓市的份兒，但拿到政策性文件，你要學(xué)會(huì)兩項(xiàng)技能，第一，別讓“一本正經(jīng)”的政策限制了你的想象力；第二，要學(xué)會(huì)咬文嚼字式的推敲。

    任澤平曾較含蓄地給出暗示：雖然在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大范圍限售、限貸、限價(jià)的環(huán)境下，降準(zhǔn)資金直接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性不大。但從操作層面看，結(jié)構(gòu)性政策雖然能夠約束資金第一次流動(dòng)方向，但對(duì)二次流動(dòng)方向約束有限。

    這次央媽降準(zhǔn)釋放的7000億資金，有5000億用作“債轉(zhuǎn)股”。你要知道，就在央行宣布降準(zhǔn)前期，房企債務(wù)違約潮集體爆發(fā)。不少企業(yè)頻被曝出“沒(méi)錢(qián)還債”奄奄一息的生存現(xiàn)狀。沒(méi)錢(qián)還債，又無(wú)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流正常運(yùn)營(yíng)，照此下去，這些企業(yè)可能的命運(yùn)就是茍延殘喘。

    這樣來(lái)看，“債轉(zhuǎn)股”的降準(zhǔn)確實(shí)有點(diǎn)“定向”的意思。而這7000億資金的二次流動(dòng)方向，其中2000億將通過(guò)小微企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

    “小微企業(yè)難以把控，其自身經(jīng)營(yíng)不好的時(shí)候，也不排除其將貸款用于更有誘惑力的樓市，或者小微企業(yè)將這些錢(qián)借用給別人，別人將這些錢(qián)投入到樓市的項(xiàng)目上。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，縱觀歷次降準(zhǔn)周期，定向降準(zhǔn)也只能做到央行到商業(yè)銀行這一步，央行與監(jiān)管部門(mén)實(shí)難把控最終的資金流向。

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    資金對(duì)企業(yè)的支持在某種語(yǔ)境下，可以等同于對(duì)企業(yè)家的支持。無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè)，資金流入之后就需要再找一個(gè)出路。

    出路在哪里？答案無(wú)非有兩種，第一，用于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)；第二，投資有價(jià)值的產(chǎn)品。

    于是，“房產(chǎn)”作為經(jīng)過(guò)驗(yàn)證之后的中國(guó)最有價(jià)值產(chǎn)品再次被納入資金流向的通道。當(dāng)然，這也符合“1998年后期，中國(guó)居民最大的儲(chǔ)蓄罐就是房地產(chǎn)”的邏輯。按照西南財(cái)大的研究，房地產(chǎn)到現(xiàn)在為止，城市居民70%的資產(chǎn)配置房地產(chǎn)。

    值得注意的是，諸如中銀宏觀、華泰宏觀、申萬(wàn)宏源等金融機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，預(yù)計(jì)年內(nèi)進(jìn)一步降準(zhǔn)依然為大概率事件，或有1—2次定向降準(zhǔn)。

    克而瑞研究中心做出的判斷是，受惠于定向降準(zhǔn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)難得的銷(xiāo)售窗口期，對(duì)購(gòu)房者而言，無(wú)論是恐慌性還是投資性購(gòu)房需求或?qū)⒓铀龠M(jìn)場(chǎng)。

    不過(guò)，在“房住不炒的”的大背景下，投資普通住宅已經(jīng)很難獲利。根據(jù)云房數(shù)據(jù)與和訊房產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從靜態(tài)租賃、長(zhǎng)期租賃、歷史五年轉(zhuǎn)售和未來(lái)五年轉(zhuǎn)售4項(xiàng)投資指標(biāo)來(lái)看，全國(guó)普宅在2017下半年迎來(lái)了歷史性的拐點(diǎn)：除未來(lái)五年轉(zhuǎn)售回報(bào)率外，其他3項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了不同幅度的下滑和回落。這意味著樓市投資暴利時(shí)代的終結(jié)，也預(yù)示著長(zhǎng)線轉(zhuǎn)售投資回報(bào)率將有小幅上升。

    因此，資金愿意追逐的樓市產(chǎn)品，不再是剛需房和老破小，而是能承載更大的豪宅類(lèi)產(chǎn)品。選擇了這樣的產(chǎn)品，也就相當(dāng)于選擇了一種生活方式和投資方式。

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    有人說(shuō)，最貴的房子必然承載著最好的生活方式。

    這看上去有些絕對(duì)，但細(xì)細(xì)想來(lái)，人們對(duì)生活方式的選擇不只是說(shuō)說(shuō)而已，生活方式也承載著可以量化的巨大價(jià)值。這種價(jià)值尤其體現(xiàn)在承載生活最多可能的居住產(chǎn)品上。

    比如以健康、康養(yǎng)為主題的居住產(chǎn)品，已經(jīng)越來(lái)越成為資本追逐的對(duì)象。這也為財(cái)富人群在選擇居住產(chǎn)品時(shí)提供了更多方向。無(wú)論是符合康養(yǎng)條件的區(qū)域，還是滿足康養(yǎng)要求的產(chǎn)品，都在這一背景下獲得了巨大的增值空間。

    以北京為例，在《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》中，西北部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)寫(xiě)入總體規(guī)劃中，張家口及承德將成為西北部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中重點(diǎn)突出的城市。尤其是，有著北京后花園美譽(yù)的張家口，因承載著冬奧會(huì)、京津冀協(xié)同發(fā)展、生態(tài)保護(hù)和水源涵養(yǎng)等三大歷史任務(wù)，留給未來(lái)無(wú)限的想象空間。

    而在產(chǎn)品的選擇上，長(zhǎng)期關(guān)注及倡導(dǎo)健康生活方式的品牌企業(yè)，也成為了財(cái)富人群的投資新標(biāo)的。

    此后市場(chǎng)中可供流動(dòng)的資金越來(lái)越緊，手握重金的“金主”不斷調(diào)整著自己的投資思路，房地產(chǎn)，無(wú)論是市場(chǎng)還是產(chǎn)品，若想獲得資金的青睞，就必須得找到一條通往幸福彼岸的通道。