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    近期，以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為代表的新型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展提速。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月底，已登記備案的REITs產(chǎn)品總規(guī)模達1.89萬億元。
    由于我國目前沒有成熟的REITs法規(guī)，目前我國發(fā)行的REITs均為不能上市流通的準REITs或類REITs產(chǎn)品。“目前我國仍未出現(xiàn)真正的REITs產(chǎn)品，僅有準REITs或類REITs產(chǎn)品。”中國證券投資基金業(yè)協(xié)會會長洪磊在日前舉行的第二屆陸家嘴資產(chǎn)證券化論壇上表示，目前，部分投資者誤認為REITs是房地產(chǎn)企業(yè)的債股融資工具，而真正的REITs產(chǎn)品可投資于各類基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)，包括城市公用設(shè)施、商業(yè)零售、倉儲、醫(yī)療等數(shù)十個不動產(chǎn)類別，有望成為未來盤活住房租賃市場的重要工具之一。
    那么，究竟什么是真正的REITs產(chǎn)品？這類產(chǎn)品對目前的資產(chǎn)配置和防范金融風(fēng)險有何作用？
    新情況呼喚新工具
    所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)從事房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。簡言之，REITs作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過集中投資于可帶來穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項目，以相應(yīng)租金收入和房地產(chǎn)升值，為投資者提供定期收入。REITs產(chǎn)品一個重要功能就是能讓“笨重”的房地產(chǎn)企業(yè)“輕”起來，讓“靜止”的房租“動”起來，讓資產(chǎn)“活”起來。
    “房住不炒”政策導(dǎo)向推動著物業(yè)租賃市場進入快速發(fā)展期，國內(nèi)探索已久的房地產(chǎn)證券化也愈加緊迫。同時，資管新規(guī)近期落地，非標資產(chǎn)將受到更嚴格的管控，房地產(chǎn)企業(yè)融資愈發(fā)困難。因此，發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的需求越來越迫切。
    在過去10年間，國內(nèi)多個部門先后提出發(fā)展REITs的建議。2018年4月份，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，推進住房租賃資產(chǎn)證券化，重點指出要試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，即REITs。
    中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛介紹，住房租賃REITs是除了零售地產(chǎn)REITs和寫字樓REITs之外的第三大REITs專業(yè)化門類，發(fā)展這類REITs有利于促進住房租賃市場健康成長，從整體上盤活住房租賃存量資產(chǎn)，是落實“房住不炒”和租售并舉的重要手段。由于此前房地產(chǎn)行業(yè)更側(cè)重于間接融資，房地產(chǎn)行業(yè)以銷售為導(dǎo)向，負債過高的風(fēng)險點有所暴露。REITs借助金融工具把存量地產(chǎn)盤活，成為住房租賃的有效供給主體，對引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)朝著“房住不炒”目標發(fā)展，降低全社會整體金融風(fēng)險都有益處。
    國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇表示，發(fā)展REITs一方面可以覆蓋各類不動產(chǎn)，有利于不動產(chǎn)的小額投資和按份交易；另一方面，也可以盤活成熟的不動產(chǎn)，有利于提高資本金周轉(zhuǎn)率，幫助長期資金與長期資產(chǎn)實現(xiàn)對接。此外，這類新工具一般追求長期回報率，與股市、債市相關(guān)性低，是養(yǎng)老金、保險資金等資產(chǎn)的重要投資標的之一。
    四方面問題待解決
    發(fā)展REITs益處很多，但目前國內(nèi)REITs市場距離成熟市場還有較大差距。洪磊認為，目前發(fā)展REITs至少有4方面問題。
    首先，基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨立，無法擺脫“剛性兌付”。市場微觀主體的個體信用缺少“硬約束”，很多市場活動依賴牌照信用、國有資產(chǎn)信用，最終均以政府信用為底牌相互博弈，沒有形成個體信用間的市場化博弈和市場信用體系，不利于REITs發(fā)展。目前的類REITs產(chǎn)品往往是一對一設(shè)計，具有不可復(fù)制性，缺少資產(chǎn)端的分散投資和資金端的集合投資特性，開放性、靈活性不足，導(dǎo)致市場化定價與交易功能不足，限制了REITs市場發(fā)展。
    其次，缺少統(tǒng)一的市場化運作環(huán)境。REITs在資金端以私募基金的形態(tài)備案，但在資產(chǎn)端卻存在不少問題。雖然可以實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬認定、打包定價與交易，但工商過戶、不動產(chǎn)權(quán)屬變更以及稅務(wù)等具體操作必須在基礎(chǔ)資產(chǎn)所在地完成，缺少統(tǒng)一的股權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓平臺。這種過于分散、個性化的操作背離了證券的內(nèi)在要求，對發(fā)展統(tǒng)一的、標準化的REITs市場不利。
    再次，缺少綜合性行業(yè)稅制安排。從行業(yè)層面看，REITs從資產(chǎn)獲取、運營管理、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、退出到REITs份額的交易、贖回，涉及復(fù)雜的稅收要求，大部分稅收產(chǎn)生于基礎(chǔ)資產(chǎn)和基金份額的運作過程，抑制了投資活力，帶來一定的效率損失。
    最后，資產(chǎn)持有成本和資金成本過高，權(quán)益型投資回報率不足。從住宅市場看，我國主要城市二手房市場近期的租金收益率持續(xù)下行。受制于外部環(huán)境不健全和內(nèi)生動力不足，我國尚未成長出真正的REITs投資管理人、經(jīng)營REITs物業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人以及有專業(yè)素養(yǎng)的中介服務(wù)機構(gòu)，距離受托管理、受托經(jīng)營所要求的專業(yè)化能力還有很大距離。
    多舉措推動新工具落地
    要規(guī)范和鼓勵REITs發(fā)展，首先應(yīng)建章立制。洪磊表示，目前，證券法對證券的定義屬于列舉式，REITs無法成為可公開發(fā)行的證券。未來，應(yīng)進一步完善REITs發(fā)展的各項配套法律法規(guī)。其次，應(yīng)堅持回歸本源，打破剛性兌付，加強管理人和投資者教育。以股權(quán)的方式持有基礎(chǔ)資產(chǎn)、份額化投資和專業(yè)化管理運營是REITs的根本。管理人和投資者都要清楚地認識REITs的本源，根據(jù)自身風(fēng)險與能力特征，合理參與REITs。再次，建議以REITs為突破口，加快以直接稅為主的綜合稅制改革試點。
    中信證券股份有限公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)線執(zhí)行總經(jīng)理俞強認為，發(fā)展REITs需要完善基于不同資產(chǎn)的評級制度，鼓勵企業(yè)用足、用好這類資產(chǎn)證券化方式，避免長期、大量地持有重資產(chǎn)，這樣才能降低杠桿，增加退出渠道，把更多精力聚焦到提供專業(yè)化服務(wù)上來。
    “除此之外，站在發(fā)展企業(yè)資產(chǎn)證券化市場的角度，應(yīng)不斷拓展資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)種類。”上海證券交易所副總經(jīng)理劉紹統(tǒng)表示，從2017年至今，上交所已經(jīng)有超過十類大類基礎(chǔ)資產(chǎn)創(chuàng)新，已發(fā)行12只綠色資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，規(guī)模達150億元，6只住房租賃產(chǎn)品，規(guī)模達32億元。
    劉紹統(tǒng)表示，上交所結(jié)合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)最新發(fā)展需求，將加快制訂不動產(chǎn)類等大類資產(chǎn)掛牌條件和信批指引，積極開展資產(chǎn)證券化破產(chǎn)隔離機制可行性研究、稅收中性的專題研究工作，形成和完善多層次的資產(chǎn)證券化規(guī)則體系。（中國經(jīng)濟網(wǎng)）