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　　2018年行程過半，中國房地產(chǎn)市場仍舊膠著。房價(jià)在過去十幾年時(shí)間里的慣性上漲已然左右著市場情緒，對于房價(jià)上漲或者下跌的擔(dān)憂，讓購房者心里混雜著希望、焦慮、猶豫甚至悲觀。然而，迷亂的局面終將厘清，局部癲狂的市場底色也正隨著時(shí)間的推移而緩慢顯現(xiàn)。

　　上半年，宏觀調(diào)控維持穩(wěn)定并局部加碼，國內(nèi)大部分城市樓市平穩(wěn)，房價(jià)未現(xiàn)大幅波動，隨著一二手市場的降溫，調(diào)控成效已初步顯現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)加快去貨速度回籠資金，大公司合同銷售金額仍創(chuàng)下新高，但與此同時(shí)，金融去杠桿使得房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，融資難度和融資成本提升，這在很大程度上增加了開發(fā)商加速去庫存的動力。

　　基于宏觀調(diào)控“房住不炒”的整體思路，房地產(chǎn)投資投機(jī)空間被顯著擠壓，二手房市場交易活躍度下降，部分城市成交量高位回落。

　　全國范圍內(nèi)的成交數(shù)據(jù)仍是評判調(diào)控效果最有力的證據(jù)。盡管上半年的數(shù)據(jù)未完全出爐，但國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于前五個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍具參考價(jià)值。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~4月份提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。這是自去年7月以來的10個(gè)月間，銷售面積增速首度出現(xiàn)反彈。價(jià)格方面，今年5月70個(gè)大中城市中，有2個(gè)城市價(jià)格環(huán)比持平，7個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降，61個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比上漲，但漲幅溫和。

　　買房搖號

　　整體市場趨穩(wěn)的背景下，躁動的雜音仍未盡除，上半年，個(gè)別城市個(gè)別樓盤在搖號過程中出現(xiàn)的亂象，將局部緊張情緒放大。

　　比如日前，深圳一個(gè)樓盤的推售，引發(fā)的是全國范圍的廣泛關(guān)注。

　　這個(gè)名為華潤城三期的樓盤在6月21日拿到預(yù)售證，6月24日至6月25日12點(diǎn)前接受線上登記資料，6月27日進(jìn)行公開搖號，6月28日選房。開盤即日光，在如今的市場環(huán)境下，十分罕見。

　　由于限價(jià)出售，華潤城潤府三期新房與此前已開盤的二手房在價(jià)格上有剪刀差，簡單而言就是一二手房價(jià)格倒掛。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，華潤城潤府三期均價(jià)為8.55萬元/平方米，但鏈家的成交數(shù)據(jù)顯示，一期的二手房成交價(jià)已達(dá)10萬～11萬元/平方米。

　　這種情況下，搖號買得新房者有買入即賺到的賬面浮盈。

　　華潤城潤府三期要求凍結(jié)200萬元的誠意保證金。在深圳科技園上班的一名購房者，差了四十幾萬現(xiàn)金，由于樓盤給予準(zhǔn)備的時(shí)間太短了，他在同事間拆借騰挪，千方百計(jì)登記認(rèn)籌，但最后排號太后，他沒有來得及選房。

　　消息顯示，華潤城三期合計(jì)推房700多套，但搖號數(shù)高達(dá)6000，合計(jì)凍結(jié)資金超過130億。

　　搖號本意毋庸置疑，是為避免欠公平的、違規(guī)的茶水費(fèi)現(xiàn)象而祭出，給予真正的剛需者入場機(jī)會，但一與限價(jià)相結(jié)合，卻化成抽獎(jiǎng)般的套利機(jī)會。

　　今年以來，不只是深圳，杭州、西安、成都等多個(gè)一二手房價(jià)格倒掛顯著的城市，均出現(xiàn)如同“打新股”一般地“搖號購房”現(xiàn)象，其間的套利機(jī)會又在一定程度上催生投資情緒抬頭。

　　為了躲避限購、吞食套利空間，一些購房者以企業(yè)名義購房，繞開限售，最后以股權(quán)交易形式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“在一些搖號限售的城市，企業(yè)購房比例正在增加。”

　　政策堵漏

　　調(diào)控的初衷不應(yīng)被辜負(fù)，政策正在積極補(bǔ)漏。

　　6月24日，西安市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》，指出在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房(含商品住房和二手住房)。

　　而西安出臺搖號政策是在今年3月30日，其《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》明確，意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

　　西安過后，長沙、杭州等城市也先后發(fā)布關(guān)于企業(yè)購房的指導(dǎo)措施。長沙市于6月26日發(fā)布的調(diào)控政策中指出，“暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。”

　　上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“限制企業(yè)購房，能對搖號買房可能存在的漏洞進(jìn)行封堵，有利于規(guī)范市場行為。”

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，更多城市可能跟進(jìn)禁止企業(yè)購房填補(bǔ)漏洞。

　　事實(shí)上，今年上半年，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策仍未有放松跡象。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至6月底，超過20個(gè)地級以上城市和4個(gè)縣級城市出臺調(diào)控政策，如果算上常規(guī)性的監(jiān)管政策，則城市數(shù)量更多。具體地，今年上半年有11個(gè)城市出臺限購政策、23個(gè)城市出臺限售政策，海南更是從省級層面進(jìn)行限購、限售。

　　日前，住建部等七部委聯(lián)合宣布，于2018年7月初至12月底，在北京等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告。

　　鏈家旗下的貝殼研究院結(jié)合監(jiān)測數(shù)據(jù)指出，上半年市場在平穩(wěn)中出現(xiàn)分化，前期調(diào)控力度大的城市市場在平穩(wěn)中修復(fù)，不過政策環(huán)境相對寬松的弱二線城市升溫明顯。

　　整體而言，市場尚處于變動之中，宏觀環(huán)境、后續(xù)政策出臺、房企融資等情況仍會影響市場量價(jià)。

　　近期市場傳出棚改放緩、貨幣化安置力度減弱的消息，這被市場解讀為影響三四線城市樓市的表現(xiàn)。過去，正是因?yàn)樨泿呕仓帽壤奶嵘碳ち巳木€城市的購房需求，使庫存得以快速去化。

　　中銀國際地產(chǎn)分析師晉蔚指出，“棚改審批及PSL投放確有收緊跡象，但對于房企今年銷售影響較小。今年前5月PSL投放量同比增長48%，有力支持580萬年度棚改計(jì)劃。貨幣化安置比例下降已有預(yù)期，并且由于貨幣化安置資金并未全部用于購房，所以實(shí)質(zhì)性影響小于市場擔(dān)憂。”

　　房企沖刺

　　對于開發(fā)商而言，舒緩資金壓力最便捷的方法，便是加速銷售。因此，盡管市場面臨前所未有的調(diào)控，但大開發(fā)商依然錄得不錯(cuò)的銷售數(shù)字。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，TOP100房企總體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。特別是二季度以來，受益于部分一二線城市預(yù)售政策的松動及熱點(diǎn)二三四線城市的持續(xù)火熱，房企銷售業(yè)績迎來高峰。TOP100房企二季度實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績2.6萬億元，較一季度增長35%。

　　龍頭房企中，截至6月末碧桂園業(yè)績規(guī)模已超4000億元，6月單月業(yè)績保持了上月近800億元的高位。恒大、萬科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長24.5%和9.3%。截至2018年上半年，500億以上房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了25家，33家超過400億，預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。

　　事實(shí)上，2018年上半年，TOP200各梯隊(duì)房企銷售金額集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金額集中度近50%和70%，分別較2017年上半年提升7.6和12.5個(gè)百分點(diǎn)。而從房企權(quán)益銷售金額的口徑來看，各梯隊(duì)集中度也提升顯著。其中，TOP100房企權(quán)益銷售金額的集中度達(dá)到了56.2%。

　　“2017年千億房企17家，而2018年預(yù)計(jì)30家，1年時(shí)間近乎翻倍的數(shù)量增加，而且這是發(fā)生在調(diào)控加劇、金融收緊時(shí)，所有房企都在沖刺。”在易居沃頓的論壇上，易居中國CEO丁祖昱表示。

　　“我們都在想辦法提前出貨，盡量把貨值提前，現(xiàn)在考核都是圍繞回款。”一位房企高管告訴記者。

　　今年上半場的較量已然結(jié)束，但開發(fā)商出貨的神經(jīng)并不能就此放松，很多房企都開始新一輪的沖刺。因?yàn)橐?guī)模的誘惑一直都在。抓住了機(jī)會，就上了一個(gè)臺階，否則就可能被擠下去。當(dāng)年赫赫有名的開發(fā)商，如今掉隊(duì)的也并不在少數(shù)。

　　福晟集團(tuán)董事長潘偉明表示，福晟2016～2025年十年銷售收入累計(jì)要達(dá)1.68萬億元，其中地產(chǎn)板塊8800億，建筑板塊8000億，且力爭2020年進(jìn)入千億陣營，2025年達(dá)到3000億銷售規(guī)模。

　　禹洲地產(chǎn)董事長林龍安表示，2020年實(shí)現(xiàn)1200億元，而今年的銷售目標(biāo)是600億元。

　　過去禹洲靠大本營廈門以及長三角三個(gè)重點(diǎn)城市支撐了業(yè)績增長，這三個(gè)城市分別是上海、南京(樓盤)與合肥(樓盤)。2016年禹洲把總部從福建搬到上海，兩年間實(shí)現(xiàn)了上海、南京銷售榜前十以及合肥銷售榜前五。

　　禹洲地產(chǎn)喜歡追逐熱點(diǎn)城市，在上海、南京及合肥市場陷入強(qiáng)調(diào)控之后，今年禹洲多次強(qiáng)調(diào)，接下來的重點(diǎn)是粵港澳，要把三分之一的土地投資預(yù)算都投向粵港澳大灣區(qū)，還宣布設(shè)立“上海-深圳雙總部”。

　　沖擊IPO的弘陽地產(chǎn)表示，計(jì)劃在長三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展，選擇性進(jìn)駐長三角的三四線城市;在華南、華中、西南區(qū)域，重點(diǎn)關(guān)注節(jié)點(diǎn)型城市，例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長沙等，以及這些節(jié)點(diǎn)城市形成的都市圈。

　　中型房企沖刺，成為這半年的主題詞。包括福晟、弘陽、中梁、祥生都在不斷發(fā)力。

　　“未來3~5年地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈程度將像以前的家電行業(yè)一樣，不變的定律是規(guī)模即意味著話語權(quán)，前30強(qiáng)的企業(yè)占據(jù)50%市場份額。”中駿置業(yè)副總裁王勐曾對記者表示。

　　二手分化

　　交易成本的上升，以及交易周期的延長，使得許多城市的二手房交易正在失去曾經(jīng)擁有的繁華。

　　“二手房交易比較清淡，近期賣家已經(jīng)開始普遍降價(jià)了。”廣州一位從事二手房經(jīng)紀(jì)超過十年的人士如此表示。

　　在市場上，人們普遍感受是“掛牌出讓的房子越來越不好出手”。的確，調(diào)控延續(xù)一年多時(shí)間，二手房交易也已經(jīng)從過往的癲狂回歸正軌。

　　鏈家發(fā)布的研究報(bào)告顯示，其重點(diǎn)覆蓋的12個(gè)城市二手房交易自2017年3月密集調(diào)控以來，經(jīng)歷了“大幅降溫—低位企穩(wěn)—向上修復(fù)”三個(gè)階段。但目前市場熱度不高，仍處于平穩(wěn)復(fù)蘇狀態(tài)。2018年前5月成交量環(huán)比2017年后5月增加了21.8%，但月均水平是2017年巔峰時(shí)的一半左右。

　　據(jù)悉，鏈家監(jiān)控的12個(gè)城市包括北京、上海、天津、重慶、深圳、杭州等一二線城市。以北京為例，中原地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，北京二手住宅成交7.66萬套，同比下調(diào)13.2%，為2015年來的同比最低點(diǎn)。但相比2017年下半年，環(huán)比上漲了56.2%。

　　放眼全國范圍，二手房市場的溫度卻不盡相同，局部城市因?yàn)楣┬杳芏幱谏蠞q階段。

　　今年前5月，沈陽、長沙、重慶等三個(gè)城市的鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增長67.3%，其中重慶環(huán)比增長80.5%，同比增長33.2%;5月重慶二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲7%，同比上漲34.6%。

　　“上半年二手房市場活躍的城市有西安、重慶、沈陽等，市場趨于降溫的城市有上海、成都等，市場比較平穩(wěn)的城市有北京、武漢、南京、濟(jì)南、廣州等。”