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　　幾大城市群中，哪個(gè)城市群最有活力?三四線城市中誰(shuí)是樓市“接盤(pán)俠”?

　　或許，這些答案我們可以從一份百?gòu)?qiáng)縣榜單中去尋找。

　　近日，工信部所屬的賽迪研究院發(fā)布了《2018縣域經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)榜單》，榜單中，江蘇以25個(gè)上榜城市獨(dú)占了四分之一，其中江蘇的昆山(樓盤(pán))、江陰(樓盤(pán))、張家港(樓盤(pán))、常熟(樓盤(pán))等四縣更是包攬了前四名。一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，在2016年、2017年的榜單中，前四強(qiáng)的位置同樣屬于這“四縣”。昆山更是連續(xù)13年位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣首位。

　　如今，在以“城市群”為衡量城市的標(biāo)準(zhǔn)下，兩三個(gè)單核城市周邊城市發(fā)展如何，可能更能說(shuō)明該城市群的發(fā)展活躍度，畢竟，單核城市的承載力是趨于飽和的、承載力也有限，人口、產(chǎn)業(yè)通過(guò)交通的搭建，終歸要外溢到周邊城市。

　　隨著外溢城市需求的聚集，總有一些事物出現(xiàn)、承載著需求的釋放，比如，樓市、產(chǎn)業(yè)、零售等。所以，在今天，別再說(shuō)什么我要去一二線城市了，未來(lái)發(fā)展好的三四線城市可能就是今天的一二線城市。你需要做的就是，心理和行動(dòng)上做好雙重準(zhǔn)備“接招”，包括樓市!

　　縣域經(jīng)濟(jì)哪個(gè)城市群活躍度最高?

　　百?gòu)?qiáng)縣里藏著城市群活躍度的秘密：城市群活躍度越高，里面的城市發(fā)展將越好;反過(guò)來(lái)，周邊縣城發(fā)展越好，也意味著該城市群活躍度越高。

　　關(guān)于《2018縣域經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)榜單》里的100個(gè)城市，按照歸屬于哪類城市群，90度做了一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，從高到低排名前三的結(jié)果如下：

　　長(zhǎng)三角城市群：48個(gè)縣;

　　關(guān)中平原城市群：26個(gè)縣;

　　長(zhǎng)江中下游城市群：8個(gè)縣。

　　榜單排名的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、增長(zhǎng)潛力、富裕程度、綠色水平。因此，這在一定程度上說(shuō)明，長(zhǎng)三角、關(guān)中平原、長(zhǎng)江中下游三大城市群下的縣域城市綜合實(shí)力(經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展水平、投資強(qiáng)度、創(chuàng)新活力、收入水平、消費(fèi)水平)處于高質(zhì)量發(fā)展水平。

　　有趣的是，這三大城市群里單核城市多是樓市熱鬧非凡，也是住建委重點(diǎn)點(diǎn)名的城市。近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中宣部、公安部、銀保監(jiān)會(huì)等七部委聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，其中被重點(diǎn)“監(jiān)督”的30個(gè)城市中，城市群中熱點(diǎn)單核城市基本都在列，連續(xù)三年霸占縣域城市榜單前列的昆山、張家港、常熟所隸屬的蘇州(樓盤(pán))市也赫然在列。

　　當(dāng)然，這對(duì)單核城市來(lái)說(shuō)，是一個(gè)消極信號(hào)，證明你將被盯得死死的，不符合“房住不炒”基調(diào)的一舉一動(dòng)將被嚴(yán)厲打壓。

　　但這對(duì)外溢的發(fā)展較好的三四線縣級(jí)市或是一個(gè)積極信號(hào)，投資屬性青睞這里，監(jiān)管又沒(méi)那么嚴(yán)，帶動(dòng)的當(dāng)然也是需求屬性的釋放。

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)格局趨勢(shì)是向三四線城市轉(zhuǎn)移的過(guò)程。蘇州的縣城，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力和水平比很多中西部地級(jí)市還高，有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐動(dòng)力，這是房地產(chǎn)的支撐點(diǎn)。同時(shí)，在長(zhǎng)三角地區(qū)，有著較好的基礎(chǔ)設(shè)施，這些都是未來(lái)發(fā)展的支撐力。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境帶來(lái)機(jī)會(huì)，產(chǎn)業(yè)多，外來(lái)人口多，整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，有了這些元素，像昆山這樣的縣城樓市整體上就會(huì)保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。但也要警惕后續(xù)炒房客可能進(jìn)去的風(fēng)險(xiǎn)。

　　昆山成為“學(xué)霸”的秘密

　　我們還是回歸到榜單中，以個(gè)案來(lái)說(shuō)明縣域經(jīng)濟(jì)的活躍對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械拇碳?。以榜單常年的學(xué)霸蘇州“昆山”說(shuō)明之。

　　“蘇州很強(qiáng)，我覺(jué)得這座城市的吸引力很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不差，生活氛圍又好，很多外地朋友包括外國(guó)人慕名而來(lái)。因此，房?jī)r(jià)漲自然也不稀奇。去年在昆山做項(xiàng)目的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)那里的外國(guó)人很多。”一位從事地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的蘇州本地人說(shuō)，昆山外企多，很多外企高管被調(diào)過(guò)來(lái)，娶了中國(guó)老婆，最后在昆山買房定居。

　　當(dāng)然，這是外地人的部分需求，刺激了當(dāng)?shù)氐臉鞘小?/p>

　　在大數(shù)據(jù)上，昆山又是怎樣的表現(xiàn)呢?根據(jù)艾普大數(shù)據(jù)去年年底發(fā)布的一份報(bào)告顯示，最受買房人關(guān)注的三四線城市前十名中，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈最多，這些城市都位于江蘇，10個(gè)城市中占了4個(gè)席位，分別是江蘇昆山、江蘇南通、江蘇常州、江蘇揚(yáng)州。

　　“昆山”再度成為最受寵愛(ài)的城市之一，艾普大數(shù)據(jù)分析，昆山雖然只是一個(gè)縣級(jí)市，但2016年GDP達(dá)到了3160億元，是全國(guó)首個(gè)GDP突破3000億元的縣級(jí)市，2017年，昆山市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3500億元，GDP都趕上很多省份城市。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，宜居宜業(yè)，又貼近上海，昆山的樓市想不熱都不行。

　　其實(shí)，像昆山這樣的三四線城市之所以成為熱門(mén)，原因不外乎兩個(gè)：一是所處的地理位置往往在一二線城市的周邊，承接了一二線城市的外溢產(chǎn)業(yè)、人口和需求，如很多上海工作的人跑到昆山買房，很多在深圳(樓盤(pán))工作的人去惠州和珠海置業(yè);二是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多，本地具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，無(wú)論是自住和投資置業(yè)需求都非常強(qiáng)大。

　　當(dāng)然，話說(shuō)回來(lái)，這也不失為三四線城市的另一條發(fā)展路徑，那就是加入城市群，而目前，長(zhǎng)三角城市群就是其中最活躍的一個(gè)。

　　強(qiáng)縣資本市場(chǎng)的崛起

　　像昆山這樣的“學(xué)霸型”縣城，是重點(diǎn)培養(yǎng)和爭(zhēng)搶的對(duì)象：國(guó)家和當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)培養(yǎng)，外來(lái)者盡情布局。

　　當(dāng)然，昆山也正在因?yàn)?ldquo;受重視”而悄然發(fā)生著一點(diǎn)一滴的變化，且被放到了國(guó)家戰(zhàn)略的高度。近日，昆山成為了江蘇省首家通過(guò)2035版總規(guī)的城市。

　　在《昆山市城市總體規(guī)劃(2017-2035)》中，兩個(gè)比肩一二線城市的信息點(diǎn)值得關(guān)注：第一，到2020年，大城市的功能漸趨完善，力爭(zhēng)在2035年之前基本建成社會(huì)主義現(xiàn)代化大城市;第二，“減量發(fā)展”，330萬(wàn)規(guī)劃人口規(guī)模作為人口容量的上線，規(guī)劃期末建設(shè)用地規(guī)模從433平方公里縮減到406平方公里以內(nèi)。

　　其實(shí)，早在2015年，國(guó)務(wù)院批復(fù)至2030年，昆山將發(fā)展成為大城市。在2016年國(guó)務(wù)院關(guān)于長(zhǎng)三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃的批復(fù)中，長(zhǎng)三角城市群到2030年要建成具有全球影響力的世界級(jí)城市群。至此，昆山與城市群基本同速度在發(fā)展。與此同時(shí)，昆山的頭銜在前期的基礎(chǔ)上也越來(lái)越多，從聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)，到國(guó)家生態(tài)園林城市，一個(gè)不落。

　　昆山強(qiáng)了，生活成本是否也要跟著漲上去?從一二線城市發(fā)展路徑來(lái)看，像昆山這樣未來(lái)的大城市似乎也逃不出一二線的發(fā)展“套路”，全國(guó)一線城市房租的不斷上漲、機(jī)場(chǎng)沒(méi)有一碗牛肉面不低于48塊等就是活生生的例子。

　　而昆山的消費(fèi)潛力和生活成本也在直線上升。以下相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：

　　雙十一，昆山連續(xù)4年稱霸消費(fèi)縣第一名;2017年，昆山票房收入首破2億，位居全年縣域電影票房榜首;2017年，蘇州市財(cái)政收入昆山居首;截至去年5月份的數(shù)據(jù)，昆山汽車保有量年均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

　　網(wǎng)上一個(gè)段子說(shuō)，給100萬(wàn)，一個(gè)三口之家的家庭在昆山能活多久?答案是：5年。這還是沒(méi)有奢侈品等大件的平凡日子基礎(chǔ)上得出的5年。當(dāng)然，這只是個(gè)笑話，但調(diào)侃的是昆山的生活成本。

　　昆山的樓市在干什么呢?數(shù)據(jù)顯示，昆山2017年全年賣地收入為109.48億元，多個(gè)地塊溢價(jià)率超30%! 2017年新房均價(jià)年度漲幅2.46%。眾多投資者也趕集式前往。各大品牌房企都在爭(zhēng)相涌入這個(gè)縣城，消息顯示，碧桂園、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、世茂、融創(chuàng)、華潤(rùn)、旭輝、綠地、陽(yáng)光城、正榮等，均在昆山有布局。

　　資本市場(chǎng)也在昆山崛起，截至2018年1月份，昆山在境內(nèi)外資本市場(chǎng)上市掛牌的企業(yè)達(dá)100家。

　　西班牙著名城市規(guī)劃師阿方索近日在接受和訊房產(chǎn)專訪時(shí)重點(diǎn)提了一個(gè)城市“蘇州”。他說(shuō)，一個(gè)樣本城市涉及到歷史環(huán)境保護(hù)、生態(tài)保護(hù)、自然保護(hù)，還要有對(duì)外來(lái)人的包容性、融入性，蘇州是一個(gè)中等城市，但蘇州的例子全世界可以參照。

　　現(xiàn)在蘇州以及昆山市的包容性的確很強(qiáng)，也有很強(qiáng)的投資拉動(dòng)性。

　　但，別忘了一二線城市的案例，當(dāng)一個(gè)城市飽和到承載不了那么多的時(shí)候，等待你的是什么!思考前置到這一步，你需要做的就是，做好心理和行動(dòng)上的準(zhǔn)備，包括置業(yè)!

　　小結(jié)：長(zhǎng)三角GDP規(guī)模最突出，達(dá)16.5萬(wàn)億，顯著高于其他城市群，是目前我國(guó)最發(fā)達(dá)的地區(qū);珠三角、長(zhǎng)三角人均效益最高，人均GDP超10萬(wàn)元;長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中游匯聚著更多人口，常住人口規(guī)模均超過(guò)1億;長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額超過(guò)2萬(wàn)億，商品房銷售面積超2.5億平米，長(zhǎng)江中游、成渝商品房銷售面積2017也分別達(dá)到1.8和1.7億平米。

　　在五大城市群之外，山東半島和海西城市群地處沿海地區(qū)，核心城市具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，城市群整體經(jīng)濟(jì)水平較高，2017年GDP規(guī)模分別為7.3萬(wàn)億和5萬(wàn)億，商品房銷售面積超過(guò)1億平米，而中原城市群地處全國(guó)“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局的陸橋通道與京廣通道交匯區(qū)域，是中部崛起的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)，人口規(guī)模突出，尤其鄭州(樓盤(pán))及周邊地區(qū)快速崛起，潛力突出。