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　　測(cè)不準(zhǔn)的樓市總是讓人驚中有喜、喜中有驚。2018年過(guò)半了，傳說(shuō)中的樓市小年沒(méi)有到來(lái)。反而大部分城市都在奏響樓市高歌，房企銷售額創(chuàng)新高。

　　截至7月11日，累計(jì)公布上半年銷售業(yè)績(jī)的房企合計(jì)31家，這31家房企銷售金額達(dá)到了25031億元，同比上漲幅度高達(dá)36.2%，創(chuàng)歷史新高。

　　大部分房企雖然尚未公布銷售業(yè)績(jī)，但中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者根據(jù)克而瑞公布的百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)房企中，今年上半年銷售額同比增長(zhǎng)的房企多達(dá)91家，占了9成以上。其中，銷售額同比增幅超過(guò)50%的房企有49家，占近一半;增幅超過(guò)100%的房企有16家。

　　百?gòu)?qiáng)房企中，僅萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、首開(kāi)股份、金地集團(tuán)、電建地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)等9家房企銷售額同比下降。

　　中小型房企中交房產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)，今年上半年銷售額同比增幅均達(dá)2倍以上。而同期萬(wàn)科的銷售額增幅不及10%。跌幅最大的房企是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，今年上半年銷售額僅265億元，尚不及去年同期業(yè)績(jī)的一半。

　　單看銷售數(shù)據(jù)的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是處于高增長(zhǎng)狀態(tài)。但藏在其后的財(cái)務(wù)指標(biāo)卻不容樂(lè)觀。就連銷售三甲的萬(wàn)科，也背負(fù)著1萬(wàn)多億元的高額負(fù)債。

　　房企一貫走的不計(jì)成本、高額舉債擴(kuò)張的路線已危機(jī)四伏。支撐三四線樓市火爆行情的棚改貨幣化安置已出現(xiàn)變數(shù)。

　　“打雞血”效應(yīng)：百?gòu)?qiáng)房企超9成銷售額上漲

　　2018年上半年，TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%，集中度達(dá)到歷史新高度。多數(shù)房企上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率超40%。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的百?gòu)?qiáng)房企銷售額漲跌榜中，超9成房企銷售額同比上漲，其中漲幅超過(guò)100%的房企有16家，且大部分為中小型房企。

　　碧桂園以半年4124.8億元的銷售額再次刷新行業(yè)新高度，同比增長(zhǎng)45.13%。萬(wàn)科和恒大則稍顯落后。上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售額3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.91%;恒大銷售額3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.62%。另外幾家千億級(jí)房企保利地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)42.4%，融創(chuàng)中國(guó)同比增長(zhǎng)76%，綠地控股同比增長(zhǎng)19.58%，中海地產(chǎn)銷量同比增長(zhǎng)3.68%。

　　中金證券報(bào)告分析稱，今年上半年銷售單價(jià)較高的房企，增速均較弱，如傳統(tǒng)的龍頭萬(wàn)科。但是銷售單價(jià)較低的房企則異軍突起，以碧桂園為例，采取“全覆蓋”戰(zhàn)略，即在三四五線城市所有的縣城、甚至發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)均有布局，因此碧桂園受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較小，領(lǐng)先于萬(wàn)科、保利等同行企業(yè)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年上半年萬(wàn)科銷售均價(jià)達(dá)15076元/平方米，中海地產(chǎn)銷售均價(jià)約1.49萬(wàn)元/平方米。而碧桂園銷售均價(jià)為9483元/平方米，雖較往年明顯提升，但仍低于大部分房企均價(jià)。

　　值得注意的是，地方性房企陣營(yíng)中殺出一匹匹黑馬，在此輪銷售熱潮中表現(xiàn)得尤為搶眼。

　　中交地產(chǎn)以110.7億元銷售額，同比上漲222.74%成為銷量漲幅最高的房企。中交地產(chǎn)方面表示，2018年在原有城市基礎(chǔ)上，繼續(xù)拓展新進(jìn)城市，并戰(zhàn)略性進(jìn)入北、上、廣、深一線城市，合理安排一二三四線城市配比，住宅市場(chǎng)重點(diǎn)在人口、資金流入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的一線城市和長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝等城市群和都市圈。產(chǎn)品選擇上以高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品為主。

　　廈門(mén)房企建發(fā)房產(chǎn)集團(tuán)，上半年銷售額306億元，同比增長(zhǎng)205.39%。2010年成立于南昌的江西房企新力地產(chǎn)，上半年實(shí)現(xiàn)銷售額330.3億元，同比增長(zhǎng)173.2%。2017年新力地產(chǎn)將總部遷至上海，開(kāi)啟了布局全國(guó)的擴(kuò)張路線。

　　濱江集團(tuán)、東原地產(chǎn)、中庚集團(tuán)、大唐集團(tuán)、弘陽(yáng)集團(tuán)、恒泰集團(tuán)、和昌集團(tuán)、奧園集團(tuán)、中冶置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、花樣年這些曾偏安于一隅的中小型房企均實(shí)現(xiàn)了銷售額100%以上的超高速增長(zhǎng)。這也反映出在市場(chǎng)高度集中的環(huán)境下，中小房企對(duì)于擴(kuò)張的強(qiáng)烈意愿。

　　銷售額增速十強(qiáng)房企中規(guī)模較大的要算中國(guó)金茂、新城控股以及金科集團(tuán)，它們?cè)谙蛑谝魂嚑I(yíng)中的大型房企目標(biāo)急速擴(kuò)張。

　　數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金茂上半年累計(jì)取得簽約及成交銷售金額共計(jì)717.62億元，同比增長(zhǎng)197.67%;已錄得已認(rèn)購(gòu)(未簽約)物業(yè)銷售金額32.6億元。諸多中型房企提出千億目標(biāo)的時(shí)候，央企中國(guó)金茂將目標(biāo)鎖定到“用3年時(shí)間，銷售額達(dá)到2000億元”，另一個(gè)目標(biāo)是2019年進(jìn)入房企第一陣營(yíng)。

　　為實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，中國(guó)金茂執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞在今年5月份的一次戰(zhàn)略會(huì)議上透露，中國(guó)金茂接下來(lái)三年在銷售方面的增長(zhǎng)率，將保持50%的復(fù)合增長(zhǎng)率。“這意味著2020年以后，中國(guó)金茂要達(dá)到2000億元的銷售簽約額。”李從瑞說(shuō)。

　　萬(wàn)達(dá)首開(kāi)金地等個(gè)別房企銷量下滑

　　在當(dāng)前不計(jì)成本拼規(guī)模的跑道上，也有房企在掉隊(duì)。即便全國(guó)大多數(shù)城市樓市都是熱銷，也有一些房企因?yàn)楦鞣N原因而出現(xiàn)銷售額下降的情況。

　　銷量下滑最為明顯的是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。今年上半年，萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)銷售額265億元，這個(gè)數(shù)字尚不及去年同期的一半，同比下滑了56.91%。6月份傳出的萬(wàn)達(dá)高管自殺身亡事件，有人稱正反映了房企內(nèi)部的生存壓力之大。

　　萬(wàn)達(dá)曾是高速擴(kuò)張型房企的典型代表，曾創(chuàng)造了每個(gè)項(xiàng)目都可以在24個(gè)月內(nèi)完成開(kāi)工建設(shè)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)的神話。但受累于高額債務(wù)壓力，去年以來(lái)萬(wàn)達(dá)開(kāi)始收縮戰(zhàn)線，并一路甩賣資產(chǎn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2017年度出售資產(chǎn)總額逾1000億元人民幣。大規(guī)模收縮戰(zhàn)線幫助萬(wàn)達(dá)償還了到期債務(wù)，補(bǔ)充了現(xiàn)金流。“萬(wàn)達(dá)已經(jīng)基本度過(guò)了危機(jī)。”2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事長(zhǎng)王健林宣布。

　　首開(kāi)股份上半年實(shí)現(xiàn)銷售額290.5億元，同比下滑26.6%。首開(kāi)股份還曾提出2018年1017億元的銷售目標(biāo)，如今目標(biāo)完成率不足三成。而首開(kāi)股份的土地和項(xiàng)目主要布局在北京市場(chǎng)，在這輪主要由三四線樓市熱銷帶動(dòng)的銷售熱潮下，已呈掉隊(duì)之勢(shì)。

　　而且，在首開(kāi)股份2017年在京取得的16幅土地當(dāng)中，有14幅是以聯(lián)合拿地的方式取得。首開(kāi)股份在聯(lián)合拿地中，大部分時(shí)候充當(dāng)?shù)倪€是一個(gè)出資方的身份，而非操盤(pán)者。而在財(cái)報(bào)中，銷售額的統(tǒng)計(jì)往往是以操盤(pán)方為統(tǒng)計(jì)口徑。

　　另外幾個(gè)銷售額同比下滑的房企分別是：復(fù)地集團(tuán)(銷量下滑5.73%)、金地集團(tuán)(下滑5.73%)、電建地產(chǎn)(下滑9.87%)、光明地產(chǎn)(下滑11.58%)、金隅集團(tuán)(下滑12.68%)、中天城投(下滑16.04%)，以及仁恒置地(下滑25.18%)。

　　舉債擴(kuò)張危機(jī)四伏，就看誰(shuí)能涉險(xiǎn)過(guò)關(guān)

　　棚改貨幣化安置帶來(lái)的去庫(kù)存機(jī)遇，被普遍認(rèn)為是此輪房企業(yè)績(jī)大幅上漲的重要因素。

　　根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，貨幣化安置比例2014年只有9%，2015年至2017年該比例分別躍至29.9%、48.5%、60%。曾經(jīng)的“鬼城”常州、鄂爾多斯和沈陽(yáng)等城市均實(shí)行棚改100%貨幣化安置。據(jù)官方數(shù)據(jù)披露，截至2017年，鄂爾多斯通過(guò)棚改安置方式已消化掉4成左右的庫(kù)存。

　　曾經(jīng)的鬼城在經(jīng)過(guò)兩年多去庫(kù)存后，如今已成為新的樓市熱銷城市。截至今年5月底，常州房地產(chǎn)去庫(kù)存周期只剩3.8個(gè)月，沈陽(yáng)去庫(kù)存周期下降至15.8個(gè)月。就連鄂爾多斯也擺脫了滯銷及房?jī)r(jià)下滑的境地。

　　不過(guò)，隨著近期棚改貨幣化安置出現(xiàn)變數(shù)及對(duì)房企融資約束的趨嚴(yán)，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)銷量和投資增速可能逐步下滑。

　　廣發(fā)證券的分析師樂(lè)加棟分析稱，“從樣本房企的貨值儲(chǔ)備分布來(lái)看，多數(shù)龍頭房企貨值儲(chǔ)備集中在一二線城市。當(dāng)貨幣化安置家庭購(gòu)房率為70%的情況下，我們預(yù)計(jì)棚改影響一二線城市商品房銷售面積6%、影響三四線城市15%，我們測(cè)算得到的15家樣本房企銷售面積受棚改影響比例最低為7%，最高為12%，整體來(lái)看，購(gòu)房率70%的假定下，棚改貨幣化安置對(duì)于龍頭房企貨值儲(chǔ)備額的影響為10%左右”。

　　更嚴(yán)峻的問(wèn)題是，銷售額大漲的面子之下，房企內(nèi)里的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)很糟糕。

　　中國(guó)人民銀行發(fā)布的由貨幣政策分析小組撰寫(xiě)的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2018)》，其中以專題的形式分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。報(bào)告中提到，一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大。

　　彭博違約風(fēng)險(xiǎn)模型顯示，中弘股份的違約風(fēng)險(xiǎn)在地產(chǎn)公司中排名居前，公司待償還債券近29億元，7月還有8億元債券面臨付息和回售。此外，今年以來(lái)，已經(jīng)有新城控股、碧桂園、保利置業(yè)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金融街等多家房企的債券發(fā)行或其他類型的融資計(jì)劃遭到中止，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)高危期也即將到來(lái)。

　　但別忘了，指揮過(guò)千軍萬(wàn)馬廝殺，耳邊有過(guò)山呼海應(yīng)的萬(wàn)達(dá)，也有虎落平川的時(shí)候，但是，也不是每個(gè)瘋狂擴(kuò)張的房企都能如萬(wàn)達(dá)般通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目快速補(bǔ)充資金，重整旗鼓。