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　　2018年7月10日，與福州市相鄰的沿海城市福建省寧德市，發(fā)文精準(zhǔn)調(diào)控樓市，設(shè)下新房均價每年漲幅6%的“漲停板”;2018年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。

　　“漲停板”的房價限制并非寧德市首創(chuàng)，2016年3、4月間，江蘇省省會南京和蘇州先后發(fā)文，新建商品住宅的漲幅一年內(nèi)最多只能漲12%。

　　彼時，始自2015年下半年的樓市行情正進入高潮;彼時，距離北京“3·17”政策出臺尚有一年時間。

　　蘇州、南京設(shè)置房價“漲停板”，兩年后房價基本穩(wěn)定

　　2016年3月18日，蘇州市下發(fā)《關(guān)于進一步促進蘇州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，其中規(guī)定，“在對外銷售時，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調(diào)劑使用。同一批次不同類型房屋價格可以區(qū)別定價。下一批次備案預(yù)售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。”

　　同年4月21日，南京當(dāng)?shù)毓俜轿⒉┌l(fā)布稱，南京將加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)，主城六區(qū)、江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%;每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%;每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

　　前者是時間的范疇，后者是單價的漲幅，限價之下，2017年的蘇州和南京占去“房價四小龍”半壁江山。新房與二手房之間的價格明顯倒掛，讓購房者產(chǎn)生“買到即使賺到”“面包正在特賣”的心理，使下渾身解數(shù)參與驗資搖號徹夜排隊，使得地理位置、學(xué)校交通等配套較好的新盤與這一切欠佳的樓盤形成冰火兩重天。

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，蘇州新建商品房2017年3月成交均價同比漲幅28%，南京新房4月同比漲幅25.3%，雙雙超過12%的最高漲幅。而到了2017年12月，蘇州新房價格均價出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，跌幅10%;南京的漲幅也大為收窄，為7.1%。

　　限價兩年后，蘇州新建商品房2018年3月成交均價同比漲幅為-5.5%，南京新房2018年4月同比漲幅5.8%，房價已相對穩(wěn)定。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，多數(shù)城市的限價主要是針對預(yù)售證的管控，分階段給予一個漲價區(qū)間或幅度的做法，相對來說是比較少的，還是因地制宜。對于部分難以完全抑制房價的城市，可能會采取設(shè)定漲幅區(qū)間的規(guī)定。寧德和南京蘇州的樓市沒有可比性，關(guān)鍵是此類城市對于價格的判斷比較清晰，所以政策相對會務(wù)實，在操作上也會更容易執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)有分析人士指出，房價穩(wěn)定并不代表樓市平穩(wěn)，配套出臺的驗資、搖號，一定程度上都提高了剛需買房的門檻，而價格倒掛又在一定程度上刺激了購房者買房投資的心理。

　　“用新房市場價格倒逼二手房市場穩(wěn)定”

　　再看寧德此次“限價”政策，給出了具體的價格基礎(chǔ)，定價的依據(jù)，乃至今年下半年的控制目標(biāo)。

　　文件提出，中心城區(qū)新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)，2018年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)?？貎r目標(biāo)由寧德市人民政府每年公布一次。

　　也就是說，今年下半年寧德新房均價要控制在9148元/平方米左右，明年均價約在9414元/平方米，而單價最高不超過11000元/平方米。

　　值得一提的是，文件明確了以各土地級別和商品房網(wǎng)簽均價為依據(jù)，劃分4個調(diào)控片區(qū)定價，而非一刀切。參考中心城區(qū)居民消費價格指數(shù)(CPI)、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，新審批商品住房項目預(yù)售均價按照“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”的要求，在所屬片區(qū)近1年商品住房成交均價的基礎(chǔ)上，綜合考慮項目樓面地價、容積率、集中商業(yè)配套等調(diào)節(jié)系數(shù)。商品房銷售價格確定后，原則上不得調(diào)整，確需調(diào)整的，須間隔12個月，且單棟未售套數(shù)不得少于20套。調(diào)整幅度控制在5%以內(nèi)，且不得超過年度控價目標(biāo)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時分析認(rèn)為，此類做法一方面可以控制市場對房價的合理預(yù)期，不僅會影響商品房上市價格，對于土地價格也會產(chǎn)生間接影響。如文件規(guī)定新出讓土地采取“限房價+競地價”方式出讓，土地出讓合同都必須明確商品住房銷售均價，銷售過程中均價不得調(diào)整;另一方面，也可以弱化住宅的投資屬性，減少市場對住宅房源的投資需求。

　　然而效果幾何，尚待時日驗證。

　　來自諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，寧德二手房的6月均價約10960元/平方米。新房和二手房之間有約1000元的價格倒掛。

　　諸葛找房首席分析師陳雷指出，限價的目的在于用行政手段控制房價漲勢過快，但只能限制新房，二手房按照市場發(fā)展趨勢繼續(xù)快速上漲，就很容易就出現(xiàn)新房、二手房倒掛現(xiàn)象。而這么做的作用是，政府是用行政手段穩(wěn)定市場發(fā)展趨勢，用新房市場價格倒逼二手房市場穩(wěn)定。但是單純進行限價是比較危險的，因為限制了新房價格會使開發(fā)商投資信心下降，不利于市場發(fā)展，同時在價格倒掛現(xiàn)象下，新房交易市場會有很多人鉆漏洞，不利于維護購房者的合法權(quán)益。

　　回看蘇州、南京兩地二手房市場，上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年、2018年(截至上半年)，蘇州二手房成交平均單價分別為17355元、18621元、19302元;南京分別為18913元、21601元、21924元。

　　來自諸葛找房的掛牌均價數(shù)據(jù)顯示，蘇州、南京2018年上半年分別約24000元/平方米、30000元/平方米。而蘇州2016年、2017年掛牌均價分別為23043元/平方米、25013元/平方米;南京則為22048元/平方米、25492元/平方米。