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 　昨天，鄭州市城市綜合執(zhí)法局在鄭州市政務(wù)服務(wù)網(wǎng)發(fā)布通知，披露《鄭州市城市管理系統(tǒng)行政處罰裁量標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)。

　　這份自2018年8月1日起施行的文件中，對(duì)開(kāi)發(fā)商未批先建、無(wú)證預(yù)售、強(qiáng)制交房等行為，根據(jù)其違法程度輕重，列出詳細(xì)處罰條款。

　　相比此前的執(zhí)法環(huán)境，新規(guī)出臺(tái)讓執(zhí)法部門(mén)查處商品房違規(guī)銷售更加有法可依，讓業(yè)主們主張權(quán)利更有抓手。

　　頑疾房產(chǎn)違規(guī)銷售認(rèn)定難、查處難

　　2016年，某地產(chǎn)項(xiàng)目在未取得“商品房預(yù)售許可證”的前提下違規(guī)開(kāi)盤(pán)，連頂樓、底層都賣得一套不剩，而銷售部工作人員卻表示，這只是“固定房源”，所收取的“定金”“認(rèn)購(gòu)金”，不叫“房款”。

　　2001年6月1日起施行的“商品房銷售管理辦法”第3條規(guī)定：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

　　在彼時(shí)，鄭州市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)解釋，開(kāi)發(fā)商收取購(gòu)房人相關(guān)費(fèi)用，且注明是購(gòu)房定金或者房?jī)r(jià)款的，才能被認(rèn)定為售房。

　　而開(kāi)發(fā)商打起擦邊球，收據(jù)上不寫(xiě)“房?jī)r(jià)款”，而是使用會(huì)員費(fèi)、借款、理財(cái)款等種種名目，有的甚至連收費(fèi)名目都不寫(xiě)，就是一紙收據(jù)。

　　在2016年，面對(duì)無(wú)證售房，房管監(jiān)察部門(mén)表示，只能根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)的規(guī)定，責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止違規(guī)行為，并對(duì)其處以罰款，然而處罰金額往往不超過(guò)10萬(wàn)元。

　　對(duì)于未取得竣工備案強(qiáng)制交房的情況，因缺乏相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主們更是不知該向何處說(shuō)理。

　　新政此次發(fā)布的新規(guī)定，涉及房產(chǎn)的有13條之多

　　此次發(fā)布的《標(biāo)準(zhǔn)》，涉及房地產(chǎn)的一共有13條之多，其中涉及未批先建的有5條，包括未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的;施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查或者審查不合格，擅自施工的;未按照國(guó)家規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的;建設(shè)單位未取得施工許可證或者開(kāi)工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自施工的;在未取得施工許可的情況下擅自施工的;建設(shè)工程未取得施工許可證擅自施工的;監(jiān)理單位未及時(shí)向城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告的。

　　而涉及施工環(huán)保安全的有4條，包括施工工地未設(shè)置硬質(zhì)密閉圍擋，或者未采取覆蓋、分段作業(yè)、擇時(shí)施工、灑水抑塵、沖洗地面和車輛等有效防塵降塵措施的;暫不能開(kāi)工的空地，超過(guò)3個(gè)月未進(jìn)行綠化、鋪裝或者遮蓋的;拒不執(zhí)行停止工地土石方作業(yè)或者建筑物拆除施工等重污染天氣應(yīng)急措施的;違反《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》第94條的。

　　此外，還有未依法招投標(biāo)的、超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，對(duì)上述違規(guī)行為列舉之細(xì)、處罰之嚴(yán)不勝枚舉，但與老百姓關(guān)系最為密切的，還是無(wú)證預(yù)售和強(qiáng)制交房。

　　關(guān)注這兩項(xiàng)違規(guī)行為與市民關(guān)系密切

　　1：無(wú)證售房類

　　《標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，依據(jù)《河南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第29條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。預(yù)售行為給買(mǎi)受人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　對(duì)上文提到的無(wú)證售房認(rèn)定難、查處難，這份文件對(duì)癥下藥。首先是從行為認(rèn)定上看更全面：只要存在(在五證不全的情況下)向買(mǎi)受人收取預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)款、定金、排號(hào)費(fèi)、發(fā)放VIP卡等其他形式的預(yù)付款，就涉嫌違法，只是根據(jù)違法行為輕重，有不同的行政處罰裁量結(jié)果。

　　其次，從處罰標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)看，首先“沒(méi)收違法所得”，隨后“處5萬(wàn)元~10萬(wàn)元罰款”或“可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款”。

　　2：強(qiáng)制交房類

　　房屋質(zhì)量是涉及人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的千秋大業(yè)，馬虎不得，不備案就交房，處罰力度也頗為嚴(yán)重。

　　《標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的，依據(jù)“建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例”第58條第(一)項(xiàng)：對(duì)違反規(guī)定者，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　提醒購(gòu)房、收房需謹(jǐn)慎

　　最后，再來(lái)溫習(xí)一下購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商必須具備、售樓部必須公開(kāi)展示的五證：“國(guó)有土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證”“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”“建筑工程施工許可證”和“商品房預(yù)售許可證”。

　　收房時(shí)必看的“兩書(shū)一表”指的是“住宅質(zhì)量保證書(shū)”“住宅使用說(shuō)明書(shū)”和“建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”。