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 來(lái)源 ：金融時(shí)報(bào)

7月31日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。從“過(guò)快”二字的刪除中，決策層對(duì)“房住不炒”的決心可見(jiàn)一斑。這不僅讓在近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)的背景下，一直不絕于耳的“樓市放水”的猜測(cè)消弭，也讓今年力度明顯加大的樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。

除了深圳、沈陽(yáng)這樣的重點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政以外，8月7日，住建部召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，要求參會(huì)各城市加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，并表示對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

與此同時(shí)，在房貸利率繼續(xù)保持高位的同時(shí)，房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展也呈現(xiàn)出一些變化。融360的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.67%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.157倍，同比上升13.63%。雖然上漲趨勢(shì)未變，但其環(huán)比漲幅卻在縮小。融360指出，一年以來(lái)，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%和1.27%降至環(huán)比上升0.45%附近，預(yù)示本輪上漲或接近尾聲。

房貸利率繼續(xù)保持高位

“現(xiàn)在首套房的貸款利率一般是基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，二套房貸款利率為上浮20%左右。”海淀區(qū)某地產(chǎn)中介表示。在調(diào)查中，《金融時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)的房貸在近幾個(gè)月基本保持在同一個(gè)高水準(zhǔn)上。

融360數(shù)據(jù)顯示， 7月北京首套房貸款平均利率為5.47%、二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比上期均未出現(xiàn)變化。具體到銀行方面，其在北京地區(qū)監(jiān)測(cè)的30家銀行中，有22家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%；四大行及浦發(fā)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%；光大銀行、東亞銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%；另有1家銀行分（支）行停貸。二套房方面，28家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，另有1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%。

放眼全國(guó)，房貸利率保持高位的趨勢(shì)同樣明顯。在上述機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市的533家銀行分（支）行中，有47家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比8.82%，較上月減少9家銀行分（支）行；有476家銀行分（支）行首套房貸款利率與上月持平，占比90.24%。

與房貸利率持續(xù)穩(wěn)定在高位態(tài)勢(shì)相呼應(yīng)的是房貸業(yè)務(wù)的持續(xù)萎縮。易居房地產(chǎn)研究院7日發(fā)布的《2018年二季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》顯示，2018年二季度，個(gè)人房貸余額同比增幅和全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率分別回落至18.6%和31.9%，雙雙連續(xù)5個(gè)季度下行。從新增個(gè)人購(gòu)房貸款余額來(lái)看，2018年二季度，個(gè)人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。

調(diào)控力度再次升級(jí)

7月，首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率及以上的銀行占比為94.76%，打消了之前市場(chǎng)對(duì)央行釋放流動(dòng)性，在短期內(nèi)導(dǎo)致房貸利率降低的猜測(cè)。

這與決策層及相關(guān)部門對(duì)“房住不炒”的新型住房制度的推進(jìn)密不可分。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-7月，全國(guó)主要城市調(diào)控次數(shù)達(dá)260次。而在7月單月，全國(guó)樓市調(diào)控密集程度再次刷新歷史記錄。相關(guān)部門在合計(jì)超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。

其中，最引人注目的，莫過(guò)于7月31日深圳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這份被稱為 “深四條”的文件，不僅規(guī)定暫停公司買房，公寓限售5年，新供應(yīng)土地上公寓只租不售，還在規(guī)定住宅限售3年，不追溯的同時(shí)，對(duì)離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的購(gòu)房者，首付款比例不低于70%。

這也使得深圳成為調(diào)控最嚴(yán)厲的一線城市。融360統(tǒng)計(jì)顯示，7月，在北上廣深四個(gè)一線城市中，深圳的首套房房貸利率最高，達(dá)到5.6%。此舉或?qū)⑦M(jìn)一步拉大深圳與其他三城在該數(shù)據(jù)上的差距。

而在同一日決策層把去年3月寫入政府工作報(bào)告的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”升級(jí)為“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)”后，嚴(yán)控樓市的導(dǎo)向?qū)⒃俣壬?jí)。而這也打消了市場(chǎng)的僥幸念頭，據(jù)知情人士向《金融時(shí)報(bào)》記者透露，本月某沿海熱門城市的土地拍賣中，開(kāi)發(fā)商紛紛保持觀望態(tài)度，最后導(dǎo)致流拍。

同時(shí)，專家和業(yè)內(nèi)人士表示，在決策層對(duì)“因城施策”方針的指引下，房貸利率或?qū)⒃诓煌愋偷某鞘谐霈F(xiàn)分化。相比需求更大的一線和受棚改政策影響顯著的三線城市，近期受政策調(diào)控影響較大的二線城市房貸利率下調(diào)的可能性更大。這也意味著，當(dāng)前二線城市利率持續(xù)上漲的局面或?qū)⒔K結(jié)。

房貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)變化

8月1日，四大行在蘇州的分支機(jī)構(gòu)一致出臺(tái)新的房貸政策，規(guī)定客戶若在5年內(nèi)提前還款，將被收取違約金。“在蘇州二手房市場(chǎng)，貸款未滿5年，而要提前還款的現(xiàn)象并不罕見(jiàn)。”蘇州地區(qū)某銀行業(yè)人士表示，此舉將打擊二手房交易的積極性，并在一定程度上為房地產(chǎn)投資降溫起到作用。

實(shí)際上，不支持提前還貸，在銀行業(yè)內(nèi)并不新鮮。“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房貸是一個(gè)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，雖然相比其他貸款業(yè)務(wù)利息稍低，但是非常穩(wěn)定，而且不良率也很低。銀行當(dāng)然不希望終止這個(gè)業(yè)務(wù)?？蛻舨惶崆斑€款，也省去了我們?nèi)ダ渌麡I(yè)務(wù)的麻煩。”北京某銀行業(yè)內(nèi)人士表示。

“蘇州四大行分支機(jī)構(gòu)這樣規(guī)定，就是為了追求更高的利潤(rùn)，是銀行的自主行為，并非樓市調(diào)控。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次規(guī)定中， 5年的時(shí)間期限相對(duì)比較長(zhǎng)，很多城市之前有過(guò)類似的條款，但基本都是3年左右。“這對(duì)于在3到5年內(nèi)需要換房子的剛需家庭會(huì)產(chǎn)生影響。”他表示。

作為一項(xiàng)重要的盈利性業(yè)務(wù)，銀行一直很重視房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。除了在提前還款違約上做文章，近期，部分地區(qū)的銀行房貸利率也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。融360數(shù)據(jù)顯示， 7月廣州首套房貸款平均利率為5.55%，二套房貸款平均利率為5.89%，環(huán)比均有所下降。業(yè)內(nèi)人士表示，這或許與廣州樓市降溫背景下，銀行房貸額度有所剩余的市場(chǎng)因素相關(guān)。

“房貸利率的下調(diào)，與銀行自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)。一些銀行有一定的信貸規(guī)模，可能會(huì)將相對(duì)穩(wěn)健的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，作為下一步的發(fā)展重點(diǎn)，所以通過(guò)下調(diào)利率來(lái)?yè)屨几嗟氖袌?chǎng)。”中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼分析認(rèn)為。

值得一提的是，據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)，全國(guó)房貸利率上升城市的數(shù)量呈連續(xù)波動(dòng)并下降的趨勢(shì)，而近3個(gè)月來(lái)，這一變化近乎直線下降，各城市在先后完成利率調(diào)整后，再度出現(xiàn)變動(dòng)的情況呈減少趨勢(shì)。

“目前，各地調(diào)控政策的出臺(tái)已有一段時(shí)間，在度過(guò)緩沖期后，多城市銀行已基本完成整體利率的相應(yīng)調(diào)整變化。同時(shí)，房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現(xiàn)再度上調(diào)房貸利率的可能性小，同樣大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求，綜合諸多影響因素房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。”上述研究機(jī)構(gòu)如是預(yù)測(cè)。