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       【目前長(zhǎng)租公寓僅占租賃房源5%的體量，在市場(chǎng)新增租賃房源足夠的情況下，租房市場(chǎng)價(jià)格難以被人為左右?！?/span>

過去幾天，房屋租賃行業(yè)從來沒有受到過社會(huì)輿論如此廣泛的關(guān)注。

事情緣于我愛我家原副總裁胡景暉17日關(guān)于一線城市房租大幅上漲的言論。他認(rèn)為，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，以高于市場(chǎng)價(jià)格的20%到40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)。

近年來，隨著 “租售并舉”被確定為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容之一，政策相繼出臺(tái)，鼓勵(lì)發(fā)展長(zhǎng)租公寓，地產(chǎn)中介、開發(fā)商、金融資本開始大規(guī)模介入住房租賃市場(chǎng)。過去一年，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展迎來井噴。公開資料顯示，自如今年初宣布完成40億元人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，其估值逾200億元。6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資。

目前市場(chǎng)上已有10多家企業(yè)成功發(fā)行了住房租賃資本化產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)千億元。資本加持作用顯而易見。以自如為例，目前已經(jīng)進(jìn)入北、上、深等九個(gè)城市，今年上半年管理的公寓超過70萬間。

隨著北京住建委等多個(gè)部門約談自如、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源等。輿論將房屋租賃市場(chǎng)漲價(jià)的主因歸結(jié)于資本介入，更有聲音提出應(yīng)立即叫停。

資本介入住房租賃市場(chǎng)，可能產(chǎn)生的不好影響大致有以下幾種情況：一是資本介入房東和租客的交易，形成了一個(gè)多出來的長(zhǎng)期中介行為，平白增加一塊費(fèi)用；二是資本為了大量吸納租賃房源，通過哄抬價(jià)格的方式從市場(chǎng)中爭(zhēng)搶散戶房東，再加價(jià)租賃，抬高了租賃價(jià)格；三是當(dāng)資本實(shí)現(xiàn)壟斷后，又會(huì)反過來壓低散戶房東的價(jià)格，進(jìn)一步放大中間差價(jià)。

其實(shí)，在“租售并舉”的大背景下，資本介入住房租賃市場(chǎng)，沒有那么可怕。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)主要以散租為主，房東與租客直接交易。2016年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，強(qiáng)力推動(dòng)租售并舉，加大租賃房的供應(yīng)量。目前已有十多個(gè)省份實(shí)施了國(guó)務(wù)院的“商改住”政策。目前長(zhǎng)租公寓僅占租賃房源5%的體量，在市場(chǎng)新增租賃房源足夠的情況下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，租房市場(chǎng)價(jià)格難以被人為左右。而對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)充分的房屋租賃市場(chǎng)，只需要加強(qiáng)反壟斷監(jiān)管和市場(chǎng)秩序維護(hù)就可以了。

同時(shí)，隨著資本介入房屋租賃市場(chǎng)，對(duì)于提高租賃市場(chǎng)的整體服務(wù)水平也是十分有利的，因此對(duì)符合市場(chǎng)規(guī)律的漲價(jià)也要理性看待。相較而言，長(zhǎng)租公寓的服務(wù)質(zhì)量和空間環(huán)境都相較于之前散戶房東有所提升，租客的居住感受和生活品質(zhì)也得到了提高。

長(zhǎng)租公寓還處于起步階段，由于資本的介入，帶來了短期的局部性的租金變化，但這并不是普遍現(xiàn)象。企業(yè)以更高的房租去搶奪房源，短時(shí)間看用這種手段可以迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，但由此帶來的經(jīng)營(yíng)壓力和資金壓力也非常明顯，并不具有持續(xù)性。

□ 葉華（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）