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最近一個多月來，各大房企在北京城市更新領(lǐng)域的動作不斷，因經(jīng)營不善而被萬科收購的十里堡西單商場變身文創(chuàng)綜合體亮相，位于北二環(huán)閉店5年的三利百貨被中糧改造成寫字樓，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也將深度參與到疏解后的“動批”部分物業(yè)的升級改造中來……

　　自去年北京發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》并首次提出減量發(fā)展概念以來，北京城市更新迎來重大發(fā)展契機(jī)，房企敏感捕捉到市場機(jī)遇，紛紛搶占存量改造風(fēng)口。對于手握重金擁有資源優(yōu)勢的房企們來說，他們對于城市更新又有哪些新思考?如何將老舊項(xiàng)目化腐朽為神奇?背后又考驗(yàn)企業(yè)的哪些能力?

　　歷時多年 舊改項(xiàng)目方入市

　　8月初，位于北二環(huán)的中糧置地廣場對外亮相，這是時隔五年后，安定門三利百貨以新的面貌出現(xiàn)在世人面前，這個曾經(jīng)被錄入國內(nèi)知名百貨名冊的項(xiàng)目，因?yàn)殚L期經(jīng)營不佳、持續(xù)虧損，最終在2013年遭遇閉店。據(jù)了解，改造后的三利百貨變身寫字樓，只在B1層和1層留有商業(yè)，2層及以上均為寫字樓。這不是中糧第一次參與舊樓改造，去年亮相的北京中糧廣場也是其布局城市更新板塊的項(xiàng)目之一。

　　無獨(dú)有偶，自三年前提出“存量改造計(jì)劃”后，直到今年上半年，萬科在北京的首個城市更新項(xiàng)目也終于亮相。7月28日，北京萬科時代中心正式對外開放。據(jù)了解，該項(xiàng)目是由原十里堡西單商場項(xiàng)目改造而來。公開資料顯示，十里堡西單商場建于2010年，但由于定位失誤、經(jīng)營不善等問題，2016年初停業(yè)。改造后的北京萬科時代中心是一個單體建筑內(nèi)集精品商業(yè)、文化辦公、藝術(shù)空間為一體的城市綜合體項(xiàng)目。

　　同一時間，萬科在北京的另一個城市更新項(xiàng)目萬科大都會79號也亮相，該項(xiàng)目也在舊有項(xiàng)目基礎(chǔ)上改造而成。據(jù)了解，北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務(wù)區(qū)目前持有10個優(yōu)質(zhì)存量改造資產(chǎn)，總開發(fā)面積逾65萬平方米，投資總額168億。

　　除了萬科之外，今年7月27日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和WeWork共同推出WeWork北京坊旗艦級空間。據(jù)了解，北京坊WeWork改造前原為一家老字號金店舊址，改造后以聯(lián)合辦公的形式亮相。還有億達(dá)置業(yè)，在繼去年9月于北京獲取首個舊樓改造項(xiàng)目后，今年又在王府井商圈獲取一項(xiàng)目，未來將打造成集辦公、商業(yè)、居住等公共空間與配套服務(wù)于一體，以高端定位與精品商鋪相結(jié)合的復(fù)合型商業(yè)綜合體。

　　此外，老牌國企華遠(yuǎn)地產(chǎn)也有望深度參與到疏解后的“動批”部分物業(yè)的升級改造之中。在上半年舉辦的京交會上，西城區(qū)區(qū)長王少峰表示，“動批”區(qū)域有望成為北京第二條“金融街”。

　　目前，在政府對非住宅類項(xiàng)目加大支持力度的背景下，創(chuàng)意園區(qū)、長租公寓、聯(lián)合辦公類的改造成為房企在城市更新領(lǐng)域的重要改造方向。

　　北京正進(jìn)入存量改造時代

　　798、751、前門大街、郎園、恒通商務(wù)園……，由老舊廠房升級轉(zhuǎn)型而來的文創(chuàng)園、商業(yè)街，不僅創(chuàng)造著千億元產(chǎn)值，也日漸成為城市的地標(biāo)性建筑或板塊。但是與龐大的存量市場相比，北京在城市更新領(lǐng)域的空間還很大。

　　在全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平看來，相比于北京整個存量市場容量，城市更新的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，特別是近年來北京騰退出了很多老廠房，完全可以做出好的城市更新項(xiàng)目。

　　在今年4月份，北京正式發(fā)布《關(guān)于保護(hù)利用老舊廠房拓展文化空間的指導(dǎo)意見》，這是北京首個保護(hù)利用老舊廠房的專項(xiàng)政策。

　　據(jù)相關(guān)人士透露，經(jīng)過調(diào)研，北京市騰退老舊工業(yè)廠房242處，總占地面積共計(jì)2517.8萬平方米，七成處于待開發(fā)狀態(tài)。其中，109個已經(jīng)改造利用，占全市老舊廠房總面積23.88%。26個正在保護(hù)改造利用，占比5.48%。還有107個老舊廠房待保護(hù)利用，占比70.64%。而且隨著疏解非首都功能相關(guān)工作持續(xù)推進(jìn)，老舊廠房資源還將進(jìn)一步騰退釋放。

　　在新增土地越來越少、獲取越來越艱難的當(dāng)下，以一線城市核心區(qū)域“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新成為房企轉(zhuǎn)型與角力的新戰(zhàn)場，更將成為房地產(chǎn)市場未來十年的下一個風(fēng)口。

　　萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖就表示，未來三年，北京萬科還會以每年100億元的投資速度在存量資產(chǎn)改造領(lǐng)域遞增，目標(biāo)是在三年之后持有400億-500億元的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，城市更新領(lǐng)域蘊(yùn)含的商機(jī)，保守估計(jì)將達(dá)數(shù)萬億元。此前有業(yè)內(nèi)人士估算,北京存量市場或有將近4000億元的體量。

　　最難是定位 關(guān)鍵是運(yùn)營

　　雖然市場龐大，但北京城市更新的項(xiàng)目數(shù)量并不多，好的項(xiàng)目更是少之又少。

　　眾所周知，城市更新不同于從拿地、開發(fā)、銷售到結(jié)算交付這種簡單的傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式，不僅涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、招商、運(yùn)營等復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，還需要對周邊的生態(tài)環(huán)境、歷史人文、產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展等有著深刻的認(rèn)識和了解，考驗(yàn)一個企業(yè)的綜合運(yùn)營能力。

　　雖然不少房企已經(jīng)捕捉到城市更新這個市場風(fēng)口，但是具體如何做?仍有很長的路要走，有的企業(yè)布局較早，深耕多年已初嘗甜頭，有的仍在探索階段、在試錯中前行，有的則是一籌莫展。

　　在王永平看來，把老的東西更新，并非一件容易的事情，一是取決于政府的態(tài)度，二是改造的主體。“地方政府是想做一個怎樣的城市，是完全創(chuàng)新的城市，抑或是有味道的城市，價(jià)值觀不同，改造的城市也不一樣。”

　　“改造主體也很關(guān)鍵。”王永平表示，城市更新并不是一般的房地產(chǎn)開發(fā)商能夠做到的，需要有一批有情懷、有技術(shù)的企業(yè)。在這條存量資產(chǎn)比拼賽道上，劉肖總結(jié)了三個關(guān)鍵性能力要素，首先是獲取土地、資產(chǎn)的能力，由于存量資產(chǎn)有很多歷史遺留問題，包括拍賣、官司等，北京絕大部分存量資產(chǎn)都有相當(dāng)復(fù)雜的問題;第二是產(chǎn)品能力，既包括內(nèi)容的創(chuàng)造能力，也包括戰(zhàn)略合作的能力;第三是長期持有低成本資金的能力。

　　除了改造主體外，項(xiàng)目的定位與運(yùn)營也很重要。RET睿意德、樂鋪網(wǎng)創(chuàng)始人張家鵬認(rèn)為，城市更新的核心是內(nèi)容的再生，是價(jià)值觀的重新萃取。“最難的還是定位，老的東西，有天然的優(yōu)勢和弱點(diǎn)，賦予其什么樣的內(nèi)容，這很難。”

　　以前門大街為例，在經(jīng)歷了近十年的改造中，其定位一變再變，從較早的“文化體驗(yàn)式消費(fèi)”到后來的“非物質(zhì)文化遺產(chǎn)聚集區(qū)”定位，定位的不斷變化讓前門大街品牌雜亂無章以及商戶不斷逃離。還有萬科時代中心，初期還曾考慮過改造為長租公寓、繼續(xù)做商場、徹底改為寫字樓等多種方案。還有三利百貨，起初也傳出消息要在安定門打造“迷你版大悅城”，但最終敲定直接改造為寫字樓。

　　短線挑戰(zhàn)在定位，長線挑戰(zhàn)在運(yùn)營，城市更新還有很長的路要走。