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人民網(wǎng)北京9月8日電 （伍振國(guó)）自稱(chēng)“起步于南中國(guó)，卻被視為是典型京派房企代表”的國(guó)瑞置業(yè)（02329.HK 以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)瑞），上半年得益于部分二、三、四線城市去庫(kù)存策略，保持了其自身的銷(xiāo)售速度和節(jié)奏。但這家銷(xiāo)售規(guī)模排名在業(yè)內(nèi)相對(duì)靠后的企業(yè)，因其在土地市場(chǎng)上的激進(jìn)策略，進(jìn)一步加劇了資金鏈的緊張。此外，上半年國(guó)瑞毛利、毛利率、凈利潤(rùn)均呈明顯下滑。

8月28日，國(guó)瑞發(fā)布的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司營(yíng)業(yè)總收入同比增加2.59%至22.38億元人民幣（下同），其中來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)的收入為19.56億元，同比下降約2.4%。值得一提的是，國(guó)瑞在北京等城市核心區(qū)擁有相當(dāng)體量商用物業(yè)，為其帶來(lái)物業(yè)租賃收入2.07億元，同比增長(zhǎng)48%。

銷(xiāo)售額增加利潤(rùn)大降 過(guò)度依賴(lài)三、四線市場(chǎng)存風(fēng)險(xiǎn)

上半年，國(guó)瑞毛利7.64億元，其中，來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)的毛利為5.61億元，毛利水平同比去年同期9.96億元大幅下降23%；毛利率從去年同期46%下降至34%；凈利為5.58.億元，較去年同期降低11.5%，年中無(wú)派息。公司所有人應(yīng)占期內(nèi)溢利4.1億元；每股基本盈利9.2分。國(guó)瑞稱(chēng)，物業(yè)開(kāi)發(fā)的毛利減少主要是由于交付結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項(xiàng)目占比較去年同期下降所致。

業(yè)績(jī)報(bào)告期內(nèi)，國(guó)瑞已簽約銷(xiāo)售額為68.43億元，已簽約建筑面積約為56.34萬(wàn)平方米，較去年同期分別增加32.31%及63.73%。人民網(wǎng)記者注意到，上半年國(guó)瑞銷(xiāo)售主要得益于其進(jìn)駐的三、四線城市的去庫(kù)存策略。簽約銷(xiāo)售額主要來(lái)自汕頭、崇明島、佛山，分別約為人民幣10.69億元、人民幣10.17億元、人民幣9.84 億元分別占國(guó)瑞已簽約銷(xiāo)售額總額的15.62%、14.86%、14.38%。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的深入，一、二線城市已經(jīng)進(jìn)入深度盤(pán)整期，對(duì)于近段時(shí)間比較活躍的三、四線城市而言，去庫(kù)存策略存在轉(zhuǎn)變的可能。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，截至目前國(guó)瑞置業(yè)在北京、?？?、沈陽(yáng)、佛山、汕頭、重慶、廊坊等幾大核心城市還有136.8萬(wàn)平方米的可出租出售產(chǎn)品儲(chǔ)備項(xiàng)目。對(duì)于銷(xiāo)售貨值重點(diǎn)依賴(lài)三、四線城市銷(xiāo)售情況的國(guó)瑞等企業(yè)而言，下半年的銷(xiāo)售壓力可想而之，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)將大大加劇國(guó)瑞未來(lái)的市場(chǎng)不確定性因素。

國(guó)瑞地產(chǎn)稱(chēng)，預(yù)計(jì)下半年其銷(xiāo)售隨著一線及周邊城市預(yù)售證預(yù)計(jì)集中在三季度釋放。據(jù)了解，國(guó)瑞待售的貨值占比中，預(yù)估北京市場(chǎng)項(xiàng)目貨值占比41%。對(duì)于正處于深度調(diào)控中的北京市場(chǎng)而言，項(xiàng)目推進(jìn)的具體進(jìn)度仍然充滿(mǎn)未知。不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，今年1月30日國(guó)瑞與世貿(mào) （世茂股份 600823.SH）以31.25億元在北京聯(lián)合拿到的盧溝橋限價(jià)地，因?yàn)樵摰貕K并非凈地塊，目前還在報(bào)規(guī)階段，仍無(wú)具體的入市日期。

上半年拿地12宗 資金鏈進(jìn)一步承壓

市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，土地市場(chǎng)熱度逐漸轉(zhuǎn)冷的背景下，國(guó)瑞上半年在土地市場(chǎng)采用“逆周期”拿地策略，對(duì)賭行業(yè)周期。業(yè)績(jī)報(bào)告披露，國(guó)瑞上半年新進(jìn)入8個(gè)城市，共獲取12幅地塊，共新增土地儲(chǔ)備550余萬(wàn)平方米，平均土地成本每平方米1505元。國(guó)瑞在業(yè)績(jī)報(bào)告中，并沒(méi)有詳細(xì)披露地塊的詳細(xì)情況，人民網(wǎng)記者根據(jù)披露數(shù)據(jù)測(cè)算得知，上半年國(guó)瑞在土地市場(chǎng)拿地耗資超過(guò)82億元。

國(guó)瑞地產(chǎn)透露稱(chēng)，截至6月30日，在21個(gè)城市共擁有土地儲(chǔ)備1428萬(wàn)平方米，相應(yīng)貨值逾人民幣1200億，平均土地成本約人民幣每平方米3355元。國(guó)瑞地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中，京津冀區(qū)域、長(zhǎng)三角及“一帶一路”區(qū)域、泛珠三角三大區(qū)域占比分別為39%、28%、33%。而具體到城市，北京、佛山、上海、貴州分別占比為26%、12%、8%、8%。

國(guó)瑞地產(chǎn)大舉布局三、四線城市，在宏觀調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，將為企業(yè)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)不確定性因素。而上半年在土地市場(chǎng)上豪擲82億元拿地，無(wú)疑將使國(guó)瑞趨緊的資金鏈“雪上加霜”。

披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，國(guó)瑞的現(xiàn)金、受限制銀行存款及銀行結(jié)余約為人民幣22.252億，較去年底減少4%。此外，國(guó)瑞錄得凈負(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大幅下降，截至6月30日這一數(shù)值為13.951億，去年底為38.942億元。國(guó)瑞表示，營(yíng)業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)凈負(fù)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流乃主要由于上半年支付土地收購(gòu)成本所致。

值得關(guān)注的是，國(guó)瑞上半年綜合融資成本6.82%，較去年底上升32%。國(guó)瑞上半年融資費(fèi)用由去年底的8000萬(wàn)元增加36.1% 至1.088 億元，主要是由于借款增加所致以及融資成本的增加。此外，國(guó)瑞境外負(fù)債占比由去年底的7%上升至15%，境外綜合平均融資成本約為8.2%。分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)和人民幣匯率的變化，國(guó)瑞大幅增加的境外債將為其未來(lái)的融資形勢(shì)帶來(lái)比較大的不確定性因素。國(guó)瑞在土地市場(chǎng)上的激進(jìn)策略，將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，國(guó)瑞在北京富貴園、北京國(guó)瑞城、北京北五樓、沈陽(yáng)國(guó)瑞城、汕頭國(guó)瑞城、京禧閣、北京哈德門(mén)中心、深圳南山、海口國(guó)瑞城及佛山國(guó)瑞升平商業(yè)中心中擁有總建筑面積合共80.5671 萬(wàn)平方米投資物業(yè)所帶來(lái)的租賃收入，將是國(guó)瑞未來(lái)營(yíng)收中最穩(wěn)定的部分。但隨著互聯(lián)網(wǎng)電商行業(yè)的興起，商用物業(yè)未來(lái)也將面臨運(yùn)營(yíng)方面的挑戰(zhàn)。