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人民網(wǎng)北京9月8日電 （伍振國）自稱“起步于南中國，卻被視為是典型京派房企代表”的國瑞置業(yè)（02329.HK 以下簡(jiǎn)稱國瑞），上半年得益于部分二、三、四線城市去庫存策略，保持了其自身的銷售速度和節(jié)奏。但這家銷售規(guī)模排名在業(yè)內(nèi)相對(duì)靠后的企業(yè)，因其在土地市場(chǎng)上的激進(jìn)策略，進(jìn)一步加劇了資金鏈的緊張。此外，上半年國瑞毛利、毛利率、凈利潤(rùn)均呈明顯下滑。

8月28日，國瑞發(fā)布的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司營業(yè)總收入同比增加2.59%至22.38億元人民幣（下同），其中來自物業(yè)開發(fā)的收入為19.56億元，同比下降約2.4%。值得一提的是，國瑞在北京等城市核心區(qū)擁有相當(dāng)體量商用物業(yè)，為其帶來物業(yè)租賃收入2.07億元，同比增長(zhǎng)48%。

銷售額增加利潤(rùn)大降 過度依賴三、四線市場(chǎng)存風(fēng)險(xiǎn)

上半年，國瑞毛利7.64億元，其中，來自物業(yè)開發(fā)的毛利為5.61億元，毛利水平同比去年同期9.96億元大幅下降23%；毛利率從去年同期46%下降至34%；凈利為5.58.億元，較去年同期降低11.5%，年中無派息。公司所有人應(yīng)占期內(nèi)溢利4.1億元；每股基本盈利9.2分。國瑞稱，物業(yè)開發(fā)的毛利減少主要是由于交付結(jié)轉(zhuǎn)的高毛利項(xiàng)目占比較去年同期下降所致。

業(yè)績(jī)報(bào)告期內(nèi)，國瑞已簽約銷售額為68.43億元，已簽約建筑面積約為56.34萬平方米，較去年同期分別增加32.31%及63.73%。人民網(wǎng)記者注意到，上半年國瑞銷售主要得益于其進(jìn)駐的三、四線城市的去庫存策略。簽約銷售額主要來自汕頭、崇明島、佛山，分別約為人民幣10.69億元、人民幣10.17億元、人民幣9.84 億元分別占國瑞已簽約銷售額總額的15.62%、14.86%、14.38%。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入，一、二線城市已經(jīng)進(jìn)入深度盤整期，對(duì)于近段時(shí)間比較活躍的三、四線城市而言，去庫存策略存在轉(zhuǎn)變的可能。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，截至目前國瑞置業(yè)在北京、海口、沈陽、佛山、汕頭、重慶、廊坊等幾大核心城市還有136.8萬平方米的可出租出售產(chǎn)品儲(chǔ)備項(xiàng)目。對(duì)于銷售貨值重點(diǎn)依賴三、四線城市銷售情況的國瑞等企業(yè)而言，下半年的銷售壓力可想而之，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)將大大加劇國瑞未來的市場(chǎng)不確定性因素。

國瑞地產(chǎn)稱，預(yù)計(jì)下半年其銷售隨著一線及周邊城市預(yù)售證預(yù)計(jì)集中在三季度釋放。據(jù)了解，國瑞待售的貨值占比中，預(yù)估北京市場(chǎng)項(xiàng)目貨值占比41%。對(duì)于正處于深度調(diào)控中的北京市場(chǎng)而言，項(xiàng)目推進(jìn)的具體進(jìn)度仍然充滿未知。不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，今年1月30日國瑞與世貿(mào) （世茂股份 600823.SH）以31.25億元在北京聯(lián)合拿到的盧溝橋限價(jià)地，因?yàn)樵摰貕K并非凈地塊，目前還在報(bào)規(guī)階段，仍無具體的入市日期。

上半年拿地12宗 資金鏈進(jìn)一步承壓

市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，土地市場(chǎng)熱度逐漸轉(zhuǎn)冷的背景下，國瑞上半年在土地市場(chǎng)采用“逆周期”拿地策略，對(duì)賭行業(yè)周期。業(yè)績(jī)報(bào)告披露，國瑞上半年新進(jìn)入8個(gè)城市，共獲取12幅地塊，共新增土地儲(chǔ)備550余萬平方米，平均土地成本每平方米1505元。國瑞在業(yè)績(jī)報(bào)告中，并沒有詳細(xì)披露地塊的詳細(xì)情況，人民網(wǎng)記者根據(jù)披露數(shù)據(jù)測(cè)算得知，上半年國瑞在土地市場(chǎng)拿地耗資超過82億元。

國瑞地產(chǎn)透露稱，截至6月30日，在21個(gè)城市共擁有土地儲(chǔ)備1428萬平方米，相應(yīng)貨值逾人民幣1200億，平均土地成本約人民幣每平方米3355元。國瑞地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中，京津冀區(qū)域、長(zhǎng)三角及“一帶一路”區(qū)域、泛珠三角三大區(qū)域占比分別為39%、28%、33%。而具體到城市，北京、佛山、上海、貴州分別占比為26%、12%、8%、8%。

國瑞地產(chǎn)大舉布局三、四線城市，在宏觀調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，將為企業(yè)未來發(fā)展帶來不確定性因素。而上半年在土地市場(chǎng)上豪擲82億元拿地，無疑將使國瑞趨緊的資金鏈“雪上加霜”。

披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，國瑞的現(xiàn)金、受限制銀行存款及銀行結(jié)余約為人民幣22.252億，較去年底減少4%。此外，國瑞錄得凈負(fù)經(jīng)營現(xiàn)金流大幅下降，截至6月30日這一數(shù)值為13.951億，去年底為38.942億元。國瑞表示，營業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)凈負(fù)營運(yùn)現(xiàn)金流乃主要由于上半年支付土地收購成本所致。

值得關(guān)注的是，國瑞上半年綜合融資成本6.82%，較去年底上升32%。國瑞上半年融資費(fèi)用由去年底的8000萬元增加36.1% 至1.088 億元，主要是由于借款增加所致以及融資成本的增加。此外，國瑞境外負(fù)債占比由去年底的7%上升至15%，境外綜合平均融資成本約為8.2%。分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)和人民幣匯率的變化，國瑞大幅增加的境外債將為其未來的融資形勢(shì)帶來比較大的不確定性因素。國瑞在土地市場(chǎng)上的激進(jìn)策略，將帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，國瑞在北京富貴園、北京國瑞城、北京北五樓、沈陽國瑞城、汕頭國瑞城、京禧閣、北京哈德門中心、深圳南山、?？趪鸪羌胺鹕絿鹕缴虡I(yè)中心中擁有總建筑面積合共80.5671 萬平方米投資物業(yè)所帶來的租賃收入，將是國瑞未來營收中最穩(wěn)定的部分。但隨著互聯(lián)網(wǎng)電商行業(yè)的興起，商用物業(yè)未來也將面臨運(yùn)營方面的挑戰(zhàn)。