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　  當(dāng)前，在“房住不炒”、“租購并舉”的樓市調(diào)控背景下，加大純租賃宅地供應(yīng)正在成為諸多城市土拍市場的新動向。

　　純租賃住房宅地是指土地用途為租賃住房，所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院注意到，自2017年7月上海首次推出兩宗100%自持純租賃宅地以來，在過去的一年中，上海、南京、杭州等熱點(diǎn)城市皆在加大租賃土地的市場供應(yīng)量。

　　而在本輪純租賃土地的市場供應(yīng)中，全國熱點(diǎn)城市的情況究竟如何?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院選取了國內(nèi)10個試點(diǎn)城市(主要包括省會城市、直轄市和計劃單列市)，分別從這些城市純租賃土地的“成交面積指數(shù)”、“成交總價指數(shù)”和“純租賃土地的區(qū)位分布”等不同維度進(jìn)行分析探究。

　　從研究結(jié)果來看，這些熱點(diǎn)城市純租賃土地供應(yīng)呈現(xiàn)出較快發(fā)展的態(tài)勢，且成交價皆處于較低水平，未來隨著租賃房源的建成入市，將有利于緩解部分城市租金上漲的壓力。

　　純租賃地塊入市加快

　　自2017年7月上海首次推出兩塊純租賃土地入市以來，全國多個熱點(diǎn)城市相繼加大了租賃土地的供應(yīng)量，尤其是北上廣深等重點(diǎn)城市。

　　需要指出的是，目前各熱點(diǎn)城市的租賃土地供應(yīng)形式多樣，保障渠道豐富。如北京市今年上半年通過探索首批集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)來建設(shè)租賃住房項目，并不屬于純租賃100%自持的意義范疇。

　　在此基礎(chǔ)上，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師選取了上海、南京、杭州、廣州與合肥等10個有純租賃宅地出讓的城市，重點(diǎn)分析了其純租賃土地的市場供應(yīng)情況。

　　據(jù)“諸葛找房”統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，全國共累計出讓了純租賃宅地71塊，共出讓土地面積超過440萬方，平均樓板價為5104元/平。

　　與此同時，當(dāng)前推出純租賃土地的各個城市之間的規(guī)模存在著較大差距。在10個熱點(diǎn)城市中，上海的純租賃土地供應(yīng)遙遙領(lǐng)先，截至2018年8月共成交了35塊純租賃土地，累計規(guī)劃建筑面積達(dá)到了212.03萬方，其總市場供應(yīng)量已經(jīng)接近為全國當(dāng)前純租賃土地市場總供應(yīng)量的一半。

　　相比之下，蘇州、濟(jì)南、安慶與青島成為純租賃土地供應(yīng)較少的城市，主要源于這四座城市均在今年上半年推出本市的首宗純租賃地塊，整體項目啟動的時間相對較晚。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師注意到，2018年以來上述10個熱點(diǎn)城市相繼進(jìn)入到了純租賃土地供應(yīng)的密集發(fā)力期，為上半年租賃市場的發(fā)展起到了很好的推動作用。

　　其中上海在今年1月份集中投放并成交了8塊純租賃土地，之后整體供應(yīng)力度有所放緩，基本保持平均每月1塊的市場供應(yīng)量;南京、深圳的純租賃土地的市場供應(yīng)密集期則出現(xiàn)在2月份，南京成交了5幅純租賃土地，深圳則是成交了3幅。

　　4月至6月期間，杭州和廣州先后發(fā)力，成為發(fā)力供應(yīng)純租賃土地的主要城市，其中杭州在4月集中供應(yīng)了5幅純租賃土地，廣州則在6月份一次性掛牌成交了5幅純租賃土地。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，上海成為全國出讓只租不售純租賃土地最多的城市，無疑為全國其他城市的效仿起到了一定的示范效應(yīng)。與此同時，今年以來，各城市之間的帶動作用也越發(fā)明顯，推動著整體純租賃土地入市的總量不斷走高。

　　作為今年發(fā)力供應(yīng)較早的城市，截至今年8月底，深圳的純租賃土地供應(yīng)面積相對低于同期的其他城市，而近期深圳房租上漲壓力較大，這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的注意。

　　低價成交有利穩(wěn)定租房市場

　　租賃市場的社會保障屬性讓成本控制成為關(guān)鍵，這決定了純租賃土地出讓價格必須控制在相對較低的范圍內(nèi)。

　　據(jù)“諸葛找房”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2017年7月至今，全國累計供應(yīng)的71塊純租賃土地的平均樓面價為5104元/平。其中已成交的純租賃地塊平均樓面價最高的是深圳達(dá)到了7579元/平;最低的是青島為502元/平。

　　從統(tǒng)計的結(jié)果來看，各熱點(diǎn)城市的成交均價呈現(xiàn)出了明顯的梯隊分布。總體上，幾個一線城市和濟(jì)南的均價位居第一梯隊，平均成交樓面價均在6000元/平以上;杭州與蘇州則位居第二梯隊，純租賃土地的成交均價在3000元/平以上，其余城市的成交樓面價均未超過3000元/平。

　　值得注意的是，濟(jì)南的純租賃土地出讓均價看齊一線城市，地塊位于近郊高新區(qū)，超6000元/平的成交均價幾乎達(dá)到了周邊普通居住用地項目的出讓水平。對于租賃項目而言，土地出讓成本相對較高。

　　要降低純租賃土地的出讓價格，純租賃土地的位置選擇規(guī)劃在郊區(qū)布局成為當(dāng)前各個城市的共識。從地塊區(qū)位的分布來看，多個城市的純租賃土地分布多以在近郊為主。

　　其中，深圳、濟(jì)南、青島和蘇州四個城市的純租賃土地全部分布在近郊地區(qū)。南京供應(yīng)的6幅地塊則全部位于江寧區(qū)、棲霞區(qū)和浦口區(qū)的郊區(qū)位置，平均成交樓面價低于3000元/平，幾乎為周邊房價的十分之一。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，通過在城市郊區(qū)規(guī)劃推出純租賃土地，是當(dāng)前諸多城市控制租賃項目成本的有效方式之一。通常情況下，城市郊區(qū)也是大學(xué)畢業(yè)生、年輕求職者聚集的地方，通過控制租賃項目的土地出讓成本，對降低項目入市后的租賃價格，留住城市發(fā)展的人才具有舉足輕重的作用。

　　除此之外，多個城市的純租賃土地的競買人也以國企為絕對主力。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年7月至今，除了深圳一塊土地出現(xiàn)過市場化競拍，最終以溢價率30%成交之外，其余基本都是國企獨(dú)家參與拍賣，以低價成交。其中上海地產(chǎn)集團(tuán)成為拿地面積和拿地總價最高的企業(yè)，共競得了10幅純租賃地塊，總建筑面積超過70萬平方米，成交總價超過58億元。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)各主要城市通過國企拿地、控制溢價、郊區(qū)規(guī)劃等綜合措施，目的很明顯就是要最大限度地保障純租賃土地交易的成本。

　　可以預(yù)期的是，未來隨著租賃項目的陸續(xù)上市，前期有關(guān)控制低成本的一系列措施將會發(fā)揮出優(yōu)勢，降低項目建成后的運(yùn)營成本，通過增加有效供給，將有利于緩解當(dāng)前部分城市租金上漲的壓力