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樓市傳統(tǒng)上的“金九銀十”，表現(xiàn)如何呢？據(jù)報(bào)道，近日多家上市房企發(fā)布了9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，整體來(lái)看，上市房企9月份銷(xiāo)售較此前兩月有所回溫，但增速不及上年同期。截至10月14日，公布9月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的30家滬深及港股上市房企，當(dāng)月共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額4401億元，同比增長(zhǎng)37%。上述房企前9月共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額3.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.7%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從當(dāng)下銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，2018年標(biāo)桿房企銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)計(jì)將刷新歷史紀(jì)錄，但整體看，上漲速度相比2017年明顯開(kāi)始放緩。

樓市調(diào)控節(jié)奏沒(méi)有變化，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的每月70城樓市信息，再到上市房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，圈內(nèi)人士能夠發(fā)現(xiàn)其中的趨勢(shì)性變化。但就生活常識(shí)而言，或者說(shuō)普通人而論，樓市傳導(dǎo)過(guò)來(lái)的感觸是完全不一樣的。

宏觀而言，本周期持續(xù)加碼的樓市調(diào)控，已經(jīng)形成了一線城市、二線城市、三四線城市樓市僵持性“企穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。一方面，本周期樓市生態(tài)始于去庫(kù)存而釋放的市場(chǎng)動(dòng)力，因?yàn)槭Э囟鴮?dǎo)致市場(chǎng)紊亂，從而引發(fā)史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控。另一方面，一線和二線熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控取得一定成效，但是樓價(jià)依然維持高位，市場(chǎng)容量依然存在較大缺口。三四線城市房屋存量基本消化，增量同樣熱銷(xiāo)，而且三線城市的房?jī)r(jià)也快速進(jìn)入“萬(wàn)元+”時(shí)代。

微觀而言，人們無(wú)論處于哪個(gè)城市，依然有共同的感受，房?jī)r(jià)依然高企，安居之夢(mèng)仍然難圓。具體言，一線城市和二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)持續(xù)高企，哪怕樓市在調(diào)控下陷入僵持，量?jī)r(jià)有所回落，但由于這些城市的量?jī)r(jià)基數(shù)太高，因而調(diào)控下的價(jià)格回落，幾乎讓人們無(wú)感。正因?yàn)槿绱?，杭州一些樓盤(pán)降價(jià)幅度的“大”，才引發(fā)先買(mǎi)房者的“憤怒”，出現(xiàn)要求退房退錢(qián)的“反市場(chǎng)”事件。至于三四線城市，本周期處于“漲姿勢(shì)”，很多縣城和地級(jí)市房?jī)r(jià)進(jìn)入“5000+”和“萬(wàn)元+”，則讓剛需群體陷入深度焦慮。

在此情勢(shì)下，樓市調(diào)控呈現(xiàn)出系統(tǒng)化和立體性的政策設(shè)計(jì)，總目標(biāo)是解決樓市周期律的沉疴，真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的目標(biāo)。但不得不說(shuō)，本周期樓市調(diào)控壓力更大，問(wèn)題更多。

洞悉樓市真相，看宏觀數(shù)據(jù)似乎有了不錯(cuò)的調(diào)控效果。畢竟熱點(diǎn)城市的樓價(jià)穩(wěn)中有降、三四線城市的量?jī)r(jià)也在慢慢回穩(wěn)。從開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期看，“金九”的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)變得“溫吞”，“銀十”也不會(huì)有更高的市場(chǎng)預(yù)期。但從民生體驗(yàn)看，人們依然對(duì)房?jī)r(jià)高企是滿腹牢騷，對(duì)安居之夢(mèng)難圓有著深深的慨嘆。

因此，無(wú)論“金九”溫吞還是熱火，或者“銀十”名副其實(shí)，對(duì)剛需群體而言，一房難求都是常態(tài)。“房住不炒”目標(biāo)依然需要各方努力才能達(dá)到。

關(guān)鍵是，由于外部市場(chǎng)的貿(mào)易摩擦，對(duì)政策結(jié)構(gòu)也會(huì)造成一定影響。市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)現(xiàn)在成為政策面的主要目標(biāo)。因此，積極的財(cái)政政策會(huì)更加積極，貨幣政策也會(huì)相對(duì)寬松。今年財(cái)政減稅減費(fèi)規(guī)模將達(dá)1.3萬(wàn)億元，剛剛的降準(zhǔn)也釋放出7500億元的流動(dòng)性，這些都將定向投放于實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面。在此情勢(shì)下，第四季度的樓市將會(huì)面臨相應(yīng)變化。一方面，各地基于穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，難免會(huì)有以樓市來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的慣性。另一方面，如果積極的財(cái)政政策把關(guān)不嚴(yán)，有可能有相當(dāng)部分資金會(huì)投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域。更重要的是，降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性也可能會(huì)被挪用到房地產(chǎn)項(xiàng)目上。這在以往的樓市周期里，屢見(jiàn)不鮮。這是樓市“銀十”和最后兩個(gè)月可能“熱”起來(lái)的市場(chǎng)要素。

不過(guò)，樓市上演調(diào)控的同時(shí)，政策面也加大了財(cái)政預(yù)算的考核。因此，樓市不要對(duì)財(cái)政政策和貨幣政策抱有太多期望。包括股市，在華爾街股市下跌的外部傳導(dǎo)下，A股市場(chǎng)再次迎來(lái)千股同跌的市場(chǎng)尷尬。由此可見(jiàn)，降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性并未流向股市，而是真正投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

越是在外部市場(chǎng)嚴(yán)峻的情況下，脫虛向?qū)嵉恼吖?jié)奏越不能亂。樓市調(diào)控已經(jīng)到了最關(guān)鍵的時(shí)刻，如果政策加持不夠，稍有放松，就會(huì)重蹈以往“宏調(diào)變空調(diào)”的覆轍，樓市也就難以走出紊亂泡沫化的怪圈。

(責(zé)編：許維娜、孔海麗)