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近期，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量、規(guī)模雙雙下跌。地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)這是要被信托公司放棄的節(jié)奏嗎？

今年8月下旬，市場(chǎng)上傳來(lái)消息稱，部分地區(qū)的銀監(jiān)局發(fā)文暫停新增地產(chǎn)信托的報(bào)備，已過(guò)審的信托計(jì)劃可繼續(xù)發(fā)行。隨后，這一消息得到證實(shí)，部分信托公司確實(shí)接到監(jiān)管的窗口指導(dǎo)，要求后續(xù)審慎開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

當(dāng)時(shí)，有接近監(jiān)管部門人士對(duì)相關(guān)媒體指出，此次個(gè)別公司收到監(jiān)管要求可能與該公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高有關(guān)。

不過(guò)，業(yè)界擔(dān)憂的地產(chǎn)信托“斷供”情況并未出現(xiàn)。記者采訪了解到，大部分信托公司的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍正常開(kāi)展。

“房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是目前信托公司的主要投向。不過(guò)，值得警惕的是，房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)監(jiān)管是當(dāng)前不爭(zhēng)的事實(shí)?！庇靡嫘磐匈Y深分析師帥國(guó)讓在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)稱，當(dāng)前，不少信托公司開(kāi)始加強(qiáng)風(fēng)控，并提高地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)門檻。

9月發(fā)行數(shù)量、規(guī)模雙降

事實(shí)上，目前房地產(chǎn)融資需求仍舊較高，但房企發(fā)債、銀行貸款等融資渠道受限，回歸信托融資渠道正成為當(dāng)前大多數(shù)房企的一個(gè)選擇。

用益信托報(bào)告指出，從發(fā)行市場(chǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)信托表現(xiàn)仍舊搶眼，可以看出目前房企依舊存在較大融資需求，房地產(chǎn)信托再次開(kāi)啟瘋狂“吸金”模式。

不過(guò)，與8月相比，9月房地產(chǎn)信托的發(fā)行有明顯“降溫”態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，9月，集合信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品369款，發(fā)行規(guī)模652.97億元；而8月共計(jì)發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品519款，募集資金量1009.81億元。相較而言，9月發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降35.34%，發(fā)行數(shù)量環(huán)比也出現(xiàn)29.09%的下滑。

資深信托研究員袁吉偉對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，9月臨近國(guó)慶假期，由于假日因素，所以當(dāng)月發(fā)行略有下降，而8月的窗口指導(dǎo)政策對(duì)信托公司后續(xù)產(chǎn)品發(fā)行也帶來(lái)一定的沖擊和影響。

不過(guò)，用益研究根據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，今年第三季度，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托規(guī)模仍居首，占比達(dá)37%。房地產(chǎn)信托募集資金1662.37億元，環(huán)比下滑1.26%，但募集資金規(guī)模占比43.62%，環(huán)比上升5.71個(gè)百分點(diǎn)。

上述報(bào)告指出，重資產(chǎn)運(yùn)作的房企幾乎不計(jì)成本地從信托渠道獲得融資，房地產(chǎn)信托大幅增長(zhǎng)依賴于房企強(qiáng)勁的資金需求。但融資成本高企和監(jiān)管政策的收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“風(fēng)聲鶴唳”態(tài)勢(shì)，未來(lái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)?？s水在情理之中。

地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)要被棄？

處于風(fēng)口浪尖的地產(chǎn)信托，如何在監(jiān)管關(guān)注的背景下存活，考驗(yàn)著各大公司的智慧。

“這段時(shí)間，公司的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)控制得比較嚴(yán)格，但并沒(méi)有停止地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要做央企、國(guó)企之類的大品牌?！鄙虾Ｒ患倚磐泄镜臋C(jī)構(gòu)資金部經(jīng)理對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，之后業(yè)務(wù)情況如何，目前大家也都不清楚，還得看政策和監(jiān)管指導(dǎo)。

“暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司只是個(gè)別的，最近房地產(chǎn)信托發(fā)行還是較多，說(shuō)明影響不是太大?！辈贿^(guò)，袁吉偉也強(qiáng)調(diào)，由于近期房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨調(diào)控壓力，后續(xù)房地產(chǎn)信托發(fā)行增速會(huì)有下降趨勢(shì)。

深圳某信托公司的信托業(yè)務(wù)部門相關(guān)人士對(duì)記者表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，國(guó)家管控很嚴(yán)，業(yè)務(wù)都不好做。不過(guò)，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還沒(méi)暫停，也還是公司的一大重要業(yè)務(wù)?！敖衲?月份的時(shí)候市場(chǎng)傳言暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，我們當(dāng)時(shí)也咨詢了對(duì)接監(jiān)管的團(tuán)隊(duì)，并沒(méi)有收到指導(dǎo)意見(jiàn)?！痹撊耸咳缡钦f(shuō)。

一位華北區(qū)域信托公司人士則稱，自從收到銀監(jiān)部門窗口指導(dǎo)后，公司的存量業(yè)務(wù)繼續(xù)做，但增量地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)就不做了。

需要指出的是，多位信托行業(yè)人士談到，由于地產(chǎn)信托某種程度上彌補(bǔ)了房企的資金缺口，因此監(jiān)管部門不會(huì)完全對(duì)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實(shí)行“封殺令”。

相關(guān)行業(yè)人士分析，監(jiān)管趨嚴(yán)或是影響9月房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收縮的一個(gè)主要原因，但并不意味著地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不能做了。房地產(chǎn)信托作為傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一，是當(dāng)前幫助信托公司盈利的重要業(yè)務(wù)，輕易放棄的可能性不大。

未來(lái)3年是地產(chǎn)償債高峰

地產(chǎn)信托依然是各大信托機(jī)構(gòu)熱衷的業(yè)務(wù)之一。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度信托規(guī)模連續(xù)下滑，但房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。第二季度，信托資金配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為25072.49億元，比第一季度的23710.76億元增長(zhǎng)了1361.73億元，其占信托資產(chǎn)的比重由10.99%提升到12.32%。第二季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模當(dāng)年累計(jì)為4280.73億元，占全部新增信托規(guī)模的18.31%，比第一季度占比提升了3.5個(gè)百分點(diǎn)。

此外，今年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，形勢(shì)更為嚴(yán)峻。一來(lái)融資渠道受限，要求降低杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，二來(lái)“借新償舊”的做法也被嚴(yán)格管控。業(yè)界認(rèn)為，接下來(lái)的三年都是地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期。

有證券機(jī)構(gòu)測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，在存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年到期償付規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019年至2021年到期償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，償債壓力與日俱增。

“對(duì)于類似信托方面的暫停，自然是一個(gè)利空消息?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)稱，這也要求此類企業(yè)重視近期的金融政策管控，以及審視現(xiàn)金流的問(wèn)題。今年是資金小年，房企需要以價(jià)換量來(lái)回籠資金。同時(shí)也要和銀行搭建更好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，這樣才可以形成更好的投資機(jī)會(huì)和融資機(jī)會(huì)。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析，對(duì)于地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，不排除部分具體項(xiàng)目會(huì)面臨暫停，但本質(zhì)上是銀行本身的業(yè)務(wù)規(guī)范，即銀行對(duì)于此類信托業(yè)務(wù)的合作，需要更加謹(jǐn)慎，屬于流程重新梳理和審批更加嚴(yán)格的體現(xiàn)。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前資金面其實(shí)是有所收緊的。從供給側(cè)改革的角度看，應(yīng)該是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極拿地和進(jìn)行新開(kāi)工，但近期部分土地出現(xiàn)流拍等情況，多少也說(shuō)明企業(yè)面臨很多資金壓力。“對(duì)于信托等計(jì)劃，不排除部分區(qū)域還是會(huì)給予寬松政策，關(guān)鍵就是項(xiàng)目投資應(yīng)該合規(guī)，同時(shí)也看各地對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持力度”。

(責(zé)編：許維娜、孔海麗)