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雪萊說(shuō)，冬天已經(jīng)到了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？10月13日，證監(jiān)會(huì)劉主席說(shuō)“春天已經(jīng)不遠(yuǎn)了”，央行行長(zhǎng)易綱說(shuō)“我們?cè)跒樽顗牡那闆r做好準(zhǔn)備”。一語(yǔ)驚醒夢(mèng)中人，話里行間，皆有正處于冬天的意味。只不過(guò)，處于冰封期的樓市，有人歡喜亦有人憂。

歡喜的人認(rèn)為，當(dāng)又一次降準(zhǔn)來(lái)襲，銀行放貸的錢(qián)多了，7500億的資金能注入樓市，房企將翻身“農(nóng)奴”把歌唱；憂愁的人認(rèn)為，棚改從歷史舞臺(tái)退場(chǎng)后，地產(chǎn)泡沫未消化之時(shí)，這7500億斷不會(huì)流向地產(chǎn)行業(yè)。畢竟，運(yùn)用房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，這手段越來(lái)越不奏效，房地產(chǎn)泡沫大有被刺破之勢(shì)。

不過(guò)，大環(huán)境下，當(dāng)降價(jià)潮來(lái)襲，開(kāi)發(fā)商高呼活下去；當(dāng)房鬧不止，維權(quán)不休；當(dāng)房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)降格為民生行業(yè)，房?jī)r(jià)只漲不跌信心動(dòng)搖之時(shí)，宏觀樓市中的各路城市，各路城市中的各路人，相約在十字路口，你向左，我向右，各憑自己的基本面，在寒冬降臨的當(dāng)口，譜寫(xiě)著屬于自己的樓事交響曲。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)，大城市并不存在蕭條的現(xiàn)象，短期的調(diào)整趨緊也是必然的，大趨勢(shì)依舊看好；而一些戰(zhàn)略中堅(jiān)城市，因交通區(qū)位等明顯優(yōu)勢(shì)，容易帶來(lái)市場(chǎng)上升的機(jī)會(huì)；一些三四線城市需警惕，潛在供應(yīng)規(guī)模過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。

一二線調(diào)控趨緊

前些年，北上廣不相信眼淚，這一段話刷屏網(wǎng)絡(luò)。各種影視作品里，講的是一線城市的生存之道，論的是一線城市房?jī)r(jià)之高，傾六個(gè)口袋之全力，只為安家立命。

是的，那些年，因資源集中、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通區(qū)位明顯，以及多次房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激，北上廣深房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng)。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年9月，一線城市同比增幅達(dá)到最高點(diǎn)。恰逢其時(shí)，“930新政”橫空出世，隨后北京、上海、廣州、深圳相繼限購(gòu)、限貸，城市房?jī)r(jià)同比，增幅曲線開(kāi)始收窄。“房住不炒”的政策效應(yīng)凸顯。

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，史上最嚴(yán)調(diào)控政策、貨幣定向利率提高、房貸按揭持續(xù)收緊、去杠桿降風(fēng)險(xiǎn)的四大利劍下，北上深房?jī)r(jià)將大概率繼續(xù)維持高位盤(pán)整、泡沫消化、價(jià)格夯實(shí)階段。

大時(shí)代下，深圳是一線城市基本面的縮影。2012年，胡女士入手了深圳寶安沙井89平米的房子，總價(jià)117萬(wàn)，隨著深圳經(jīng)濟(jì)破局，該套房子水漲船高，到2017年3月，房子總價(jià)漲到390萬(wàn)。彼時(shí)，因家庭原因，胡女士毅然決然地，以390萬(wàn)總價(jià)賣(mài)掉了房子。一賣(mài)完之后，胡女士就后悔了，因?yàn)樯钲谙拶?gòu)全面展開(kāi)，仍然是外地戶口的胡女士，因戶口、社保等達(dá)不到購(gòu)房門(mén)檻，而失去了購(gòu)房資格。

原本以為限購(gòu)很快便放松，但1年過(guò)去了，深圳調(diào)控趨緊，沒(méi)有松動(dòng)的跡象，當(dāng)初賣(mài)掉的那套房子總價(jià)已經(jīng)漲到450萬(wàn)。看著全國(guó)房?jī)r(jià)有松動(dòng)的跡象，中美新貿(mào)易戰(zhàn)之下，擔(dān)心人民幣不斷貶值，也想有一個(gè)安身之處，胡女士焦急之下，向目光投向了老家的省會(huì)城市。

卻不曾料想，位列強(qiáng)二線漸有新一線之勢(shì)的老家省會(huì)，2017年限購(gòu)限貸亦全面展開(kāi)，社保需繳滿一定年限，方有資格購(gòu)房。無(wú)奈之下，胡女士買(mǎi)下不限購(gòu)限貸，只有40年產(chǎn)權(quán)的公寓，而眾所周知的是，公寓是業(yè)內(nèi)最不建議購(gòu)買(mǎi)和投資的。胡女士而今騎虎難下，中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)問(wèn)及后續(xù)打算，“沒(méi)計(jì)劃，現(xiàn)在形勢(shì)不好，先看看吧”，隔著屏幕，都能感覺(jué)到胡女士的無(wú)奈。

2013年，王先生還是北京典型碼農(nóng)一名，每天混跡于中關(guān)村。也就是在這一年年初，在觀望了北京通州、燕郊的房?jī)r(jià)之后，沒(méi)有六個(gè)口袋，不想過(guò)上早五晚十一生活，王先生傾其所有，將房子買(mǎi)在了老家的省會(huì)城市。預(yù)想是，在北京再干兩年，就回老家。然而，5年過(guò)去了，2018年，王先生仍然是北京典型碼農(nóng)一名，當(dāng)初買(mǎi)下的老家二線省會(huì)的房子，房?jī)r(jià)從每平米6000多，漲至而今的2萬(wàn)，而通州、燕郊的房?jī)r(jià)從每平米1萬(wàn)多漲至現(xiàn)在的4萬(wàn)多。

因事業(yè)發(fā)展，不得不呆在北京的王先生，靠租房為生，半年時(shí)間內(nèi)，搬了三次家。隨著交通軌道的四通八達(dá)，通州、燕郊至市中心的通勤時(shí)間大大縮短，老家省會(huì)城市也限購(gòu)限貸，阻斷了王先生在老家買(mǎi)改善性住房的念頭，而面對(duì)雖處在低谷期，但依舊過(guò)硬的北京房?jī)r(jià)，即便賣(mài)掉老家的房子，也買(mǎi)不起北京房子；即便市場(chǎng)上有這么多共有產(chǎn)權(quán)房，對(duì)王先生來(lái)講也有緣無(wú)份。如此情況下，王先生陷入了無(wú)盡的后悔中，“當(dāng)時(shí)咬咬牙，買(mǎi)下通州或燕郊的房子就好了”。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，消耗了過(guò)多的社會(huì)資源，加大了社會(huì)收入差距，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展不利，“房住不炒”的戰(zhàn)略十分必要，對(duì)于一二線城市的房?jī)r(jià)嚴(yán)控，是此戰(zhàn)略之下的必然之舉。在此戰(zhàn)略之下，一二線城市即使調(diào)控放松，也難以再次大幅上漲”。

而對(duì)剛需而言，不管何時(shí)何地買(mǎi)房，有家即心安，寒冬亦是春天。

三四線的天花板

嚴(yán)厲調(diào)控下，一線和熱點(diǎn)二線城市去杠桿，去庫(kù)存的同時(shí)，樓市亦陷入了交易“冰凍期”，三四線城市成為2017年樓市的主力軍。然而，“三四線城市的六七成購(gòu)買(mǎi)力靠棚戶區(qū)改造拉動(dòng)，如果沒(méi)有貨幣化的征拆補(bǔ)償，很難激起這些市場(chǎng)的購(gòu)房欲望?！币晃坏胤匠峭豆救耸咳缡钦f(shuō)。

圖片來(lái)源：莫尼塔財(cái)新智庫(kù)研究報(bào)告

從2015年以來(lái)，政府加大發(fā)行抵押補(bǔ)充貸款（PSL），極大地推動(dòng)了棚改貨幣化的進(jìn)程，從而造就了三四線城市，接近兩年的樓市繁榮。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，63%的土地成交在三四線城市。小程的家位于湖北省的一個(gè)四線城，30分鐘的車(chē)程就能逛遍，隨著棚改的推進(jìn)，短短幾年時(shí)間，她眼看著房?jī)r(jià)從2000元每平米，一路飆升至6000元每平米，她很慶幸?guī)啄昵俺梅績(jī)r(jià)還未上漲之時(shí)，3000元每平米入手了一套150平米的三居。

“去庫(kù)存變成增供應(yīng)，三四線居民接力加杠桿，樓市又轉(zhuǎn)起來(lái)了。作為房企，活下去是硬道理，哪里有地就去哪里”，某業(yè)內(nèi)人士一語(yǔ)中的。

也就是在這兩年，碧桂園加大了三四線的籌碼，在2017年末甚至發(fā)動(dòng)三四五線城全覆蓋的戰(zhàn)略，建造五星級(jí)家的口號(hào)，在全國(guó)各地城鄉(xiāng)結(jié)合部響徹云霄。城鄉(xiāng)結(jié)合部多了“五星級(jí)”的家，而碧桂園也一躍成為宇宙第一房企。直到2018年中旬，碧桂園聞風(fēng)而動(dòng)，全面叫停全覆蓋戰(zhàn)略，謀求從三四線城市全身而退。

果不其然，6月25日，國(guó)開(kāi)行明確表示收緊棚改；總行收回合同審批權(quán)限，地方分行無(wú)權(quán)審批；過(guò)去的貨幣化安置，轉(zhuǎn)化為實(shí)物安置。6月26日，股市地產(chǎn)股全線重挫，其中，重倉(cāng)三四線城市的碧桂園曾大跌超7%，股價(jià)更是創(chuàng)下3個(gè)月以來(lái)新低。

10月8日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論棚改問(wèn)題，仍然延續(xù)了棚改貨幣化收緊的脈絡(luò)，“這對(duì)房地產(chǎn)并不是一個(gè)利好，未來(lái)的樓市走向，仍然跟人口因素密切相關(guān)。只有對(duì)人口吸引力大的城市和城市群，房?jī)r(jià)才能保持穩(wěn)健”，民生銀行研究院宏觀分析師王靜文告訴中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)。

圖片來(lái)源：興業(yè)證券研究報(bào)告

除此之外，三四線也暗藏不良按揭的風(fēng)險(xiǎn)隱患。興業(yè)證券通過(guò)分析不良按揭樣本數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)按揭貸款違約客戶有三大特征：1、小金額；2、低收入； 3、三四線。其中，發(fā)放金額在 50 萬(wàn)以下的貸款筆數(shù)占比 84.2%；借款人年收入 、在 10 萬(wàn)元以下的貸款筆數(shù)占比 74.4%；三四線貸款筆數(shù)占比 58.1%。（按照產(chǎn)品發(fā)行說(shuō)明書(shū)中的劃分，若將邊緣二線城市列入三四線城市，占比更高。） 

圖片來(lái)源：興業(yè)證券研究報(bào)告

這些占比數(shù)據(jù)均為在不良住房抵押貸款中的占比，樣本來(lái)自某國(guó)有大行發(fā)行的三期不良個(gè)人住房抵押貸款支持證券，基礎(chǔ)資產(chǎn)總計(jì) 92 億元，而該銀行2017 年個(gè)人住房不良貸款余額 127.89 億元。

事實(shí)上，受一線、二線城市房?jī)r(jià)降溫的影響，到了2017 年下半年，三四線城市也呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，即同比增幅曲線從高位開(kāi)始下行。三四線成交后勁不足開(kāi)始凸顯，一線城市永遠(yuǎn)有超級(jí)的虹吸效應(yīng)，“三四線城市則需要立足于當(dāng)?shù)氐母纳菩孕枨蠛陀挟a(chǎn)業(yè)支撐的城市發(fā)展，否則會(huì)形成樓市和金融風(fēng)險(xiǎn)的雙重累積”，柏文喜說(shuō)。

高負(fù)債率壓得政府喘不過(guò)氣來(lái)。小程欣喜她所在的縣城，房?jī)r(jià)上漲空間之大時(shí)，也擔(dān)心當(dāng)?shù)貥鞘袝?huì)不會(huì)崩盤(pán)，她向中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)透露，她所在的社區(qū)年年過(guò)，年年沒(méi)錢(qián)。拆東墻補(bǔ)西墻，成為她所在社區(qū)的生存之道。而這個(gè)生存之道，亦成為這個(gè)小縣城各大單位的常態(tài)。

與之形成鮮明對(duì)比的是，“到處都在建房子，賣(mài)房子，小小的一個(gè)縣城，有多少人買(mǎi)呢？就怕政府不斷賣(mài)地，陷入惡性循環(huán)之中”，小程擔(dān)憂不已。

而伊言所在的某三線城，晚上十點(diǎn)之后，交警還在抓違規(guī)車(chē)輛，據(jù)說(shuō)是單位沒(méi)錢(qián)搞創(chuàng)收。經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉更是說(shuō)，三四線城市是沒(méi)有未來(lái)的。很多人攜帶大量熱錢(qián)，把在一二線城市投資的邏輯套用在三四線城市是錯(cuò)誤的，在三四線買(mǎi)房真的不具備投資價(jià)值，這一輪后發(fā)補(bǔ)漲的房?jī)r(jià)，很快將隨著大潮的退去而擱淺破滅。

事情也許并不是絕對(duì)。只是因?yàn)?，如果三四線城市沒(méi)有配套的戶籍、就業(yè)、子女教育、交通等利民優(yōu)惠政策出臺(tái)，這些城市房?jī)r(jià)被抄高很快，出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象也很容易。

所以，長(zhǎng)期來(lái)看，多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)猶存天花板效應(yīng)，尤其是那些經(jīng)濟(jì)基本面平平、居民收入增幅有限的三四線，高收入群體畢竟有限，房?jī)r(jià)天花板效應(yīng)更為顯著。

看穩(wěn)戰(zhàn)略中堅(jiān)城

寒號(hào)鳥(niǎo)總在叫，好冷，好冷，卻不筑窩過(guò)冬。樓市接力棒流向何處，當(dāng)然不會(huì)是喊著好冷卻不行動(dòng)，產(chǎn)業(yè)亦在收縮和衰退的城市，而是腹地廣闊、人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮膽?zhàn)略中堅(jiān)城。

業(yè)內(nèi)這樣解釋“戰(zhàn)略中堅(jiān)城市”：是指各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)良好，并或有地緣優(yōu)勢(shì)的城市。這些城市的特點(diǎn)是，本身已具備房?jī)r(jià)上漲的實(shí)質(zhì)性支撐，又在2015年開(kāi)始的強(qiáng)刺激之下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)快的上漲。但過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，這兩年已有所回調(diào)，有階段性泡沫的已然消化的差不多。所以，即便這些城市有明顯降價(jià)，亦是應(yīng)急式的，其長(zhǎng)期向好的大趨勢(shì)未變。

一線城市調(diào)控未見(jiàn)絲毫放松，而絕大部分四五線城市，又缺乏長(zhǎng)久堅(jiān)實(shí)的支撐力，像武漢、鄭州、西安等這些省會(huì)及省內(nèi)單核城市，“它們的樓市基本面中長(zhǎng)期我比較看好”，柏文喜認(rèn)為。

在武漢滿城挖、大基建的帶動(dòng)下，武漢房?jī)r(jià)堅(jiān)挺依舊之時(shí)，亦產(chǎn)生虛高現(xiàn)象，惜盤(pán)捂盤(pán)層出不窮。2018年6月4日，武漢政府果斷出手救市，整頓市場(chǎng)亂象。盡管尚在整頓，但瑕不掩瑜，作為中東部地區(qū)的戰(zhàn)略中堅(jiān)城市，武漢以其遼闊的腹地，產(chǎn)業(yè)集聚地、交通區(qū)位等優(yōu)勢(shì)，成為東部崛起的潛力城市。

如何實(shí)現(xiàn)人才聚集，是一個(gè)城市的命門(mén)所在。在這些戰(zhàn)略中堅(jiān)城市，人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)亦拉響，人才落戶、發(fā)放“房票”或購(gòu)房補(bǔ)貼政策，劃開(kāi)了限購(gòu)政策的第一道口子。僅2017年，武漢已實(shí)施“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)”、“百萬(wàn)校友資智回漢”、“高校科研成果轉(zhuǎn)化對(duì)接”、“海外科創(chuàng)人才來(lái)漢發(fā)展”等四大資智聚漢工程，規(guī)劃五年留下百萬(wàn)大學(xué)生。

隨著城市價(jià)值歸位、寬松的落戶政策吸納人口涌入，西安房?jī)r(jià)已完成補(bǔ)漲。據(jù)相關(guān)資料顯示，截止2018年8月，西安住宅庫(kù)存去化率僅余5.7個(gè)月，達(dá)到歷史低點(diǎn)，市場(chǎng)泡沫較小。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)只要匹配城市競(jìng)爭(zhēng)力，就會(huì)隨著西安的發(fā)展長(zhǎng)線提升。

而還有一些城市或人口基數(shù)較大，或城鎮(zhèn)化率較低，或政府拆遷補(bǔ)貼，或高鐵距離核心城市不遠(yuǎn)等多重因素，成為諸多業(yè)內(nèi)看穩(wěn)的最大原因。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，菏澤、聊城、牡丹江、佳木斯等過(guò)去交通區(qū)位不明顯的城市，這兩年此類(lèi)城市市場(chǎng)的反彈，帶來(lái)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)上升。

另?yè)?jù)莫尼塔調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些城市如湖北黃石、山東泰安等地，由于當(dāng)?shù)卣畬?duì)省內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略發(fā)展布局亦受到開(kāi)發(fā)商青睞。以泰安為例，受訪開(kāi)發(fā)商表示，盡管目前泰安庫(kù)存量仍舊較大，但其被列為“大濟(jì)南”戰(zhàn)略布局重點(diǎn)之一，開(kāi)發(fā)商正積極尋找土地資源。與信陽(yáng)類(lèi)似，河南南陽(yáng)、湖南常德、湖北襄陽(yáng)、四川綿陽(yáng)等人口大市去庫(kù)存都以本地剛需為主。

盡管基本面看好，但亦需本著“房住不炒”的原則，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！霸敢馊?，容得下”，是城市人口凈增長(zhǎng)的主要原因?！俺鞘袛U(kuò)容，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)城主動(dòng)融合，人丁興旺之日，就是樓市升溫之時(shí)”，城市運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家朱曉紅如是說(shuō)。

如此看來(lái)，樓市走向，不是寒冬進(jìn)行到底，而是不鉆任何空子的絕處逢生。

（責(zé)任編輯：元楷）