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目前，廣州市堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不放松。記者11月1日從廣州市中院獲悉，該院近日在審理一宗系列案中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商主導(dǎo)“雙合同”手法賣房。法院認定虛假裝修合同無效，應(yīng)以兩項價款之和作為基數(shù)計算開發(fā)商逾期辦證違約金。法官提醒，購房者簽訂雙合同“后患無窮”。

　　去年8月，廣州市發(fā)布《關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控部署全面加強市場管理的通知》，要求進一步強化商品房價格監(jiān)管，對房地產(chǎn)項目預(yù)售、銷售定價不合理的，要堅決予以調(diào)整，對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，一律不辦理網(wǎng)簽、不予核發(fā)預(yù)售許可證。

　　今年9月19日，廣州中院房地產(chǎn)庭審理的系列商品房預(yù)售合同逾期辦證案件中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在銷售荔灣區(qū)某樓盤房屋時采用“雙合同”手法，主導(dǎo)購房者與裝修公司簽訂裝修合同，拆分房屋交易價款，購房者因開發(fā)商逾期辦證起訴給付違約金。一審宣判后，購房者認為一審法院認定違約金計算基數(shù)時，未將裝修款計入房屋交易總價款，與事實不符，于是提起上訴。

　　二審法院認為，開發(fā)商主導(dǎo)購房者與某裝修公司簽訂的裝修合同，并非合同雙方當事人對房屋進行裝修的真實意思表示。實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分，目的是規(guī)避地方政府房地產(chǎn)調(diào)控限價政策、逃避納稅義務(wù)，損害了社會公共利益。

　　依照《民法總則》“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理”的規(guī)定，購房者與某裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，并未真正履行，且違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為無效。雙方當事人隱藏的真實意思表示為案涉房屋實際交易價款應(yīng)為買賣合同價款與裝修價款之和。因此，購房者要求以兩項價款之和作為計算逾期辦證違約金的基數(shù)，依法有據(jù)，應(yīng)予支持。

　　簽“雙合同”有六大風險

　　舉例：

　　小明首次購買一套本市100平方的預(yù)售樓房，市場價5萬元/平方，選擇以商業(yè)貸款30年等額本息方式償付房貸。不考慮稅費等費用的情況下，實際成交價為5*100=500萬元。區(qū)域限價4萬元/平方，開發(fā)商為應(yīng)對網(wǎng)簽審核，將網(wǎng)簽合同中的交易價格定為4*100=400萬元。其余100萬元購房款約定為裝修款。這種模式存在以下風險。

　　風險1擾亂市場價格信號

　　由于房屋網(wǎng)簽價格400萬元與實際成交價格500萬元存在100萬元的價差，開發(fā)商通過“雙合同”模式巧妙規(guī)避了政府限價措施，導(dǎo)致一手住宅房價官方數(shù)據(jù)失真，擾亂市場價格信號，減弱了政策調(diào)控力度，使房價明降暗升。

　　風險2購房者貸款償付壓力增大

　　“雙合同”導(dǎo)致購房者大幅度提高購房首付比例，且在前期負擔很大月供壓力。如越秀、天河、白云等地，一些樓盤甚至出現(xiàn)房子+裝修+車位“三合同”，超出限價部分無法用裝修合同消化的，用捆綁車位的方式補齊。

　　情況A 若按照500萬元申報網(wǎng)簽，首付應(yīng)付500萬*30%=150萬元。但由于設(shè)置了“雙合同”，分拆的裝修合同金額需與購房合同中的首付款一并支付，因此，小明首付需要支付：400萬*30%+100萬=220萬元。二者相差31.8%。

　　情況B 多數(shù)購房者無法一次性籌措資金，由于裝修不能使用住房公積金貸款，一般會被迫使用利率更高的信用貸款。以某國有銀行“裝修貸”為例，100萬元裝修款，可貸30萬元，按中等的4.5%年費率，5年還清，則裝修貸款月供約為6100元。加上400萬元月供約為15000元，前5年月供壓力高達21100元。

　　風險3一旦違約退賠金額少

　　為保證網(wǎng)簽通過率，“雙合同”模式會盡量壓低購房合同價款、提高裝修合同價款，一旦出現(xiàn)如本案情況類似的逾期交樓、辦證或其他違約情形，按購房合同價款總價為基數(shù)計算違約金較低，開發(fā)商可以此降低其違約成本。當所購房屋出現(xiàn)問題時，購房人需要請求解除合同、返還已付購房款及利息，賠償相關(guān)損失，只能依據(jù)購房合同上的金額進行主張，與實際支付金額相差較大。

　　風險4委托裝修維權(quán)難

　　在開發(fā)商交付房屋時，購房者若因其他原因要求退房，由于開發(fā)商與購房者簽訂的《裝修合同》多屬于關(guān)聯(lián)裝修公司的承攬合同，對于裝修費用產(chǎn)生爭議，能否全額退還存在很大風險。此外，“雙合同”模式的裝修標準實際由開發(fā)商主導(dǎo)，指定裝修公司對開發(fā)樓盤批量裝修，容易規(guī)避竣工驗收及裝修檢驗等多項質(zhì)檢程序，若出現(xiàn)裝修工程質(zhì)量差、不達標，或裝修價值不符合裝修價款等現(xiàn)象，容易引發(fā)批量性裝修合同糾紛。

　　風險5委托收樓風險大

　　在常見的“雙合同”模式中，常常約定開發(fā)商跳過購房者向裝修公司交樓，購房者查看、檢查房屋工程質(zhì)量的權(quán)利無法保障，部分瑕疵房產(chǎn)易蒙混過關(guān)。部分開發(fā)商在購房合同會增設(shè)委托裝修公司收樓條款，約定開發(fā)商在交樓日直接向指定的裝修公司交樓，而購房者不能實際參與收樓行為。

　　風險6業(yè)主再次出售成本高

　　按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，二手房個人所得稅可選擇按照“核定征收”和“據(jù)實征收”兩種方式。如小明賣舊房買新房，稅務(wù)部門會向小明征收房產(chǎn)個人所得稅，即因房產(chǎn)交易產(chǎn)生的差價收入的稅款，小明提供合法有效的房屋購買合同、房地產(chǎn)原值憑證以及合理費用相關(guān)憑證，可核實計征。應(yīng)納房產(chǎn)個人所得稅的稅基為出售房屋過戶價格的1%或者賣房利潤的20%。

　　因此，“雙合同”模式的購房者在出售房屋時，會面臨更高額的稅費。小明購買房屋500萬元，網(wǎng)簽備案價格400萬元，轉(zhuǎn)手再次出售價格（稅務(wù)部門評估價）600萬元。按照賣房利潤計算，單合同個人所得稅為（600-500）*20=20萬元，雙合同個人所得稅為（600-400）*20=40萬元，相差一倍。