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作者：易憲容(青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中新經(jīng)緯特約專家)

近日，中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月受監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市房地產(chǎn)成交面積環(huán)比下降5.91%，其中近六成城市環(huán)比下降。具體來看，4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降33.44%，18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比下降4.92%。此外，二手房方面，易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，10月份，北京、杭州、深圳等受監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為3.9萬套，環(huán)比下降25%，同比下降9%。有人說，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“寒冬”，房地產(chǎn)市場(chǎng)到了“拐點(diǎn)”。其實(shí)，這些輿論的目的不外乎是，希望當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策能夠松綁。

在筆者看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未到所謂的“拐點(diǎn)”。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)體層面上來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)三年多的持續(xù)繁榮，不僅住房銷售面積一直在創(chuàng)歷史記錄，不少城市的住房市場(chǎng)價(jià)格也早就頂在歷史的天花板上，即全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一輪普遍上漲。盡管經(jīng)過2016年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，東部地區(qū)的住房銷售量是有所下降，但這些地方的房?jī)r(jià)水平仍然維持在高位。而中西部地區(qū)無論是住房銷售面積還是住房?jī)r(jià)格水平還在上漲。也就是說，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮還在持續(xù)。比如說，1-9月份國(guó)內(nèi)住房銷售金額的增長(zhǎng)仍然保持在13%以上的水平，而中部地區(qū)更是達(dá)22%以上，西部地區(qū)達(dá)26%以上。這就意味著國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，只要國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格還在上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮就會(huì)繼續(xù)。

在絕大多數(shù)高房?jī)r(jià)的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”了嗎？按照投資學(xué)的一般理論，投資市場(chǎng)要出現(xiàn)拐點(diǎn)，要進(jìn)入熊市，最為基本的標(biāo)志是其投資品的價(jià)格下跌20%以上。也就是說，房地產(chǎn)市場(chǎng)要出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期就要完全逆轉(zhuǎn)。而如果這些城市的住房銷售面積下降或銷售量下降，但因房?jī)r(jià)上漲，銷售金額反而在上漲，那么這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就不存在所謂“拐點(diǎn)”。

還有，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持上漲，今年1-9月份同比增漲9.9%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積在今年1-9月份同比增漲15.7%，土地成交價(jià)款10002億元，增長(zhǎng)22.7%。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)仍然全面看好未來幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。個(gè)別城市出現(xiàn)的住房銷售下降、出現(xiàn)的房?jī)r(jià)向下調(diào)整，這些都僅是個(gè)別現(xiàn)象。也就是說，從房地產(chǎn)的實(shí)體層面上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本不存在松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策的理由，更不用說有些地方的房地產(chǎn)價(jià)格事實(shí)上太高，需要用房地產(chǎn)調(diào)控來擠出其泡沫，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還會(huì)繼續(xù)。

從當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策層面上來看，“房住不炒”是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，這意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要回到消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)上來，要求國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸到理性，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)得到改變。所以，在這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策定位下，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格再上漲，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是必然趨勢(shì)，只不過采取的方式有松緊快慢的區(qū)別而已。2017年以來各個(gè)地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，基本上是在落實(shí)“房住不炒”這個(gè)原則，讓一些房?jī)r(jià)過高、房地產(chǎn)炒作過于嚴(yán)重的城市房?jī)r(jià)上漲遏制住。

在“房住不炒”原則下，任何削弱這個(gè)原則的房地產(chǎn)政策出臺(tái)的概率都不會(huì)太高。而有人說國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，實(shí)際上并沒有出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮還在繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控估計(jì)還會(huì)繼續(xù)而不是逆轉(zhuǎn)。

來源：中新經(jīng)緯