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調(diào)研顯示，國(guó)慶節(jié)后，東莞二手房業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了較為明顯的變化，放盤價(jià)格隨之走低。

南城西平社區(qū)是東莞較好的居住生活區(qū)之一，樓盤眾多，居住氛圍濃厚，且有較為豐富的教育資源，因此該區(qū)域的房?jī)r(jià)此前一直較為堅(jiān)挺，但現(xiàn)在卻出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。位于西平社區(qū)的東駿豪苑有一套150余平方米的四房，今年6月的報(bào)價(jià)達(dá)400萬(wàn)元，但4個(gè)多月沒能成交，業(yè)主屢次調(diào)低報(bào)價(jià)，最新報(bào)價(jià)僅為325萬(wàn)元，比最初的報(bào)價(jià)降低了18.75%，已經(jīng)降至該小區(qū)今年1月的成交價(jià)水平。

記者近日走訪東莞部分二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，受樓市調(diào)控政策影響，加上東莞近期土地拍賣市場(chǎng)降溫，投資客減少，一些潛在的購(gòu)房者也推遲了置業(yè)時(shí)間，二手房成交率逐漸下降，業(yè)主放盤價(jià)隨之走低，東莞二手房?jī)r(jià)格漸趨理性。

部分業(yè)主調(diào)低二手房報(bào)價(jià)

之前，受益于過去幾年房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)資產(chǎn)大幅增值，業(yè)主預(yù)期持續(xù)趨向樂觀，放盤價(jià)格持續(xù)上調(diào)。那么，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，二手房的放盤業(yè)主心態(tài)和報(bào)價(jià)出現(xiàn)怎樣的變化？針對(duì)這個(gè)問題，今年10月，東莞中原戰(zhàn)略研究中心對(duì)二手房成交量大、市場(chǎng)關(guān)注度高的重點(diǎn)鎮(zhèn)街（鳳崗、塘廈、東城、南城）的二手房源進(jìn)行了專項(xiàng)抽樣調(diào)研，調(diào)研覆蓋約200個(gè)樓盤小區(qū)、800套抽樣房源。

本次專項(xiàng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶節(jié)后，二手房業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了較為明顯的變化，約9%的房源業(yè)主調(diào)低報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)調(diào)低的幅度平均在5%左右，個(gè)別業(yè)主的報(bào)價(jià)調(diào)低幅度接近20%。

東城的東泰板塊緊鄰西平社區(qū)，與后者共享各項(xiàng)成熟配套，故東泰板塊的房?jī)r(jià)此前同樣較為穩(wěn)定。光大景湖春天的某套112平方米的三房，9月份的報(bào)價(jià)為最低196萬(wàn)元，由于該房源非“滿五唯一”，故個(gè)稅較高，所以該房開始推售時(shí)乏人問津。進(jìn)入10月，業(yè)主向經(jīng)紀(jì)人表示價(jià)格下調(diào)10萬(wàn)元至最低186萬(wàn)元，而且如果買家“爽快”，或許還可以再進(jìn)一步讓價(jià)。此外，業(yè)主還可以將其省內(nèi)老家的房子過戶出去，以便將這套房源轉(zhuǎn)為“滿五唯一”，從而降低交易成本，加快成交速度。

提起東莞二手房，“三價(jià)合一”是一個(gè)不可避免的話題，自今年2月份開始至今，東莞的“三價(jià)合一”政策已實(shí)行9個(gè)月了?！叭齼r(jià)合一”大幅增加了二手房的交易稅費(fèi)，間接提高了首付門檻。二手房買家中剛需置業(yè)者占比較多，對(duì)首付金額較為敏感，因此很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)置新房，導(dǎo)致今年的二手房市場(chǎng)交投萎縮明顯，二手房?jī)r(jià)格也已由上漲轉(zhuǎn)為趨向平穩(wěn)。

調(diào)研顯示，業(yè)主調(diào)低報(bào)價(jià)的理由多種多樣，如“急需資金周轉(zhuǎn)”“購(gòu)買新房用錢”“工作調(diào)動(dòng)急售”“出國(guó)急售”等。隨之而來的，是放盤業(yè)主開出“降價(jià)”“急售”“愿承擔(dān)部分稅費(fèi)”“真有意向可以再談”“全款買家可以再優(yōu)惠”“業(yè)主自行贖樓”等優(yōu)惠條件，甚至一些此前出售意愿較低的業(yè)主，也開始主動(dòng)要求經(jīng)紀(jì)人“幫忙多推一下”，以促成盡快成交。

議價(jià)空間悄然放大

臨深片區(qū)的大運(yùn)城邦關(guān)注度相對(duì)較高，市場(chǎng)交投一直比較旺盛。東莞中原地產(chǎn)二手房門店陳姓業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，近期，該盤部分房源調(diào)低價(jià)格的力度有所加大。例如大運(yùn)城邦八期的某套約97平方米的三房，8月份的報(bào)價(jià)為276萬(wàn)元，但一直未能成交；到了9月，由于急售，業(yè)主報(bào)價(jià)降至265萬(wàn)元，但依然未能快速成交；國(guó)慶節(jié)后，業(yè)主向經(jīng)紀(jì)人表示最低可以250萬(wàn)元賣出，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)跌破業(yè)主的購(gòu)買價(jià)格。

丹緹軒小區(qū)作為塘廈的“剛需盤”之一，關(guān)注度同樣一直較高。該小區(qū)某套約92平方米的三房，9月份的放盤價(jià)為165萬(wàn)元，由于該房源不是“滿五唯一”，個(gè)稅大約20萬(wàn)元。為了能盡快售出，在國(guó)慶期間，業(yè)主向經(jīng)紀(jì)人表示可以承擔(dān)一半的個(gè)稅，如果是一次性付款的客戶，還有議價(jià)空間，這個(gè)價(jià)格已回到該小區(qū)今年3月份的成交價(jià)水平。

東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)策略部負(fù)責(zé)人車德銳表示，調(diào)研中，不論是豪宅還是剛需房，類似的案例還有很多：鳳崗的永江花園，173平方米的四房，由8月份的350萬(wàn)元直降至300萬(wàn)元，而且包稅，折算下來單價(jià)僅1.6萬(wàn)元/平方米。東城的天驕峰景，143平方米的三房，由8月份的450萬(wàn)元降至420萬(wàn)元，并且贈(zèng)送車位。南城的金豐花園，73平方米的兩房，由5月份的110萬(wàn)元降至98萬(wàn)元……不論是直接調(diào)低價(jià)格，還是愿意承擔(dān)部分稅費(fèi)，抑或是贈(zèng)送車位，都表明了目前二手房業(yè)主的心態(tài)已不再那么“強(qiáng)硬”，議價(jià)空間悄然變大。

車德銳介紹，進(jìn)入11月之后，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入年底傳統(tǒng)的購(gòu)房、換房季，預(yù)計(jì)更多的筍盤將陸續(xù)登場(chǎng)。根據(jù)目前的情況估計(jì)，一些二手房房源或?qū)⒒氐侥瓿鯐r(shí)的價(jià)格水平。預(yù)計(jì)買賣雙方入市積極性將有所提高，市場(chǎng)交投將逐漸活躍。業(yè)主方面，隨著年底來臨，出于資金周轉(zhuǎn)、工作調(diào)動(dòng)、離開東莞、家庭搬遷、改善換房等需要，放盤量有望大幅增加，部分急于出售的房源，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)較大幅度降價(jià)。購(gòu)房者方面，東莞作為粵港澳大灣區(qū)的重要城市，產(chǎn)業(yè)和人口結(jié)構(gòu)都在不斷升級(jí)優(yōu)化，未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ谀甑锥址孔h價(jià)空間放大的情況下，很多筍盤將具有一定的吸引力，會(huì)吸引更多剛需客入市置業(yè)。

（責(zé)任編輯：解芳璇）