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　　11月26日，北京土地市場(chǎng)迎來13宗地出讓，上演了一出“史詩級(jí)”的土拍大戰(zhàn)。歷經(jīng)近一天的拍賣，除順義新城第30街區(qū)地塊因無人報(bào)名流拍，其余12宗地均成功出讓，共計(jì)攬金316.46億元，不僅刷新了北京土地市場(chǎng)單日成交土地?cái)?shù)量的紀(jì)錄，也創(chuàng)造了單日成交金額新紀(jì)錄。北京青年報(bào)記者在梳理土拍信息時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)日參與競(jìng)拍的企業(yè)與最終獲得土地的企業(yè)，絕大多數(shù)都是國(guó)企背景的房地產(chǎn)公司，像中鐵諾德、住總、中鐵置業(yè)、金茂、首開、中建一局、城建等。而更為人熟知的巨無霸房企：碧桂園、恒大、融創(chuàng)、龍湖甚至泰禾等，都不約而同地缺席了這場(chǎng)土地盛宴。少數(shù)參與的幾個(gè)非國(guó)資房企如萬科、新城、金地等，要么在這場(chǎng)土地盛宴中充當(dāng)陪跑的角色，要么采取了與國(guó)企聯(lián)合的方式拿地。

　　究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，最主要因素就是差錢。與國(guó)資房企相比，非國(guó)資房企前幾年激進(jìn)的舉債擴(kuò)張策略在市場(chǎng)環(huán)境改變后，紛紛陷入了債務(wù)到期的泥潭，面對(duì)居高不下的融資成本，“錢包”羞澀的非國(guó)資房企也就喪失了“攻城略地”的能力。

　　土地盛宴為11月收尾 龍頭房企集體缺席

　　本周一，北京土地市場(chǎng)迎來了一場(chǎng)前所未有的土地盛宴，共計(jì)13宗土地入市，合計(jì)起價(jià)高達(dá)295.19億元。這些地塊分布在順義、大興、昌平、豐臺(tái)、房山、延慶及密云七個(gè)區(qū)域，包含9宗商品住宅用地和兩宗共有產(chǎn)權(quán)房用地及兩宗商業(yè)用地。最終除順義一宗商業(yè)用地流拍外，其余12宗地塊全部成交。一天的土地收入達(dá)到316億元。

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在北京的土地拍賣歷史上，賣地超過300億元的月份只有10個(gè)月，其中最多的一次出現(xiàn)在2015年11月，這個(gè)月合計(jì)賣地收入557.42億元。但因?yàn)橥恋爻山粫r(shí)間不集中，并沒有單日超過300億元的土地集中成交。

　　之前單日成交過200億的，只有中服地塊集中招標(biāo)等少數(shù)幾次，中服地塊當(dāng)時(shí)分拆后共同時(shí)出讓6宗CBD核心區(qū)土地，收金222.57億元。

　　此番的土地出讓在創(chuàng)下新紀(jì)錄的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些有意思的情況。北京青年報(bào)記者在梳理土地成交情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，12宗成交土地分別被中鐵諾德、華發(fā)、住總、中建一局、城建、綠城、久潤(rùn)、好未來、中鐵置業(yè)、首開金地聯(lián)合體、富力中交聯(lián)合體及未來科學(xué)城、城建、金茂聯(lián)合體競(jìng)得。無論是最終競(jìng)得土地的企業(yè)，還是參與競(jìng)拍的企業(yè)中，都沒有發(fā)現(xiàn)碧桂園、恒大、融創(chuàng)、龍湖甚至泰禾這類耳熟能詳?shù)姆科笊碛?。萬科則只是象征性地參與了北七家地塊的競(jìng)拍，但最終顆粒無收。

　　相比之下，摘取土地的房企則絕大部分都是國(guó)資背景的企業(yè)。尤其是中鐵系，一共花費(fèi)了129億元重倉京城。當(dāng)日，繼中鐵諾德以70.2億元總價(jià)摘得豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊后，中鐵置業(yè)以58.4億元摘得豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L011地塊。

　　而北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中鐵建工集團(tuán)的全資子公司，中鐵建工是中國(guó)中鐵股份有限公司的全資公司。中鐵置業(yè)集團(tuán)北京有限公司則為中鐵置業(yè)的全資子公司，中鐵置業(yè)同為中國(guó)中鐵的全資子公司。

　　如此算來，中鐵諾德與中鐵置業(yè)同為中鐵系子公司。這意味著中鐵系斥資128.6億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)兩宗地塊，新增土地儲(chǔ)備10.19萬平方米，可謂是大手筆。

　　不僅是中鐵，相對(duì)于民營(yíng)龍頭房企的缺席和望而卻步，住總、北京城建等其他國(guó)資背景的房企也都均有收獲。

　　為何會(huì)出現(xiàn)這樣的反差？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非國(guó)資房企的“錢包”干癟了。按照市場(chǎng)多年的經(jīng)驗(yàn)，這類民營(yíng)房企往往在市場(chǎng)向上時(shí)，瘋狂加杠桿，也敢于拿地王。放在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)向上無可厚非，但如今樓市調(diào)控加碼，房?jī)r(jià)下行時(shí)，產(chǎn)品遭遇限購回款難、融資渠道不暢等原因?qū)е路菄?guó)資背景的房企在資金方面明顯受限。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅就表示，這次北京的土拍結(jié)果也證明了碧桂園、恒大這些一線企業(yè)在北京“體驗(yàn)”一番后重回三、四線城市市場(chǎng)。

　　發(fā)債融資井噴 成本卻各有不同

　　錢沒了不敢拍地，那能不能融資呢？眾所周知，房企一向重視資金鏈安全，也有各種辦法搞到融資。事實(shí)也確實(shí)如此，11月以來，全國(guó)多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，且大部分都是非國(guó)資背景的房企。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月20日，已有近20家房企的21項(xiàng)融資成功獲批或發(fā)行，合計(jì)數(shù)額已經(jīng)超過500億元。

　　不過發(fā)債獲批，卻并不意味著房企的資金荒會(huì)緩解，反倒是融資成本一路走高。億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，從可用杠桿資金的角度來說，企業(yè)騰挪的空間已然非常有限，已經(jīng)有多家企業(yè)表示其融資成本從12%到15%、18%不斷攀升。

　　像11月20日，時(shí)代中國(guó)控股有限公司公告稱，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率10.95%；11月19日，福建福晟集團(tuán)有限公司2018年公司債券（第一期）發(fā)行完成，發(fā)行總額10億元，票面利率7.90%；合景泰富及雅居樂分別發(fā)行2年期4億美元優(yōu)先票據(jù)，成本上升至9.85%和9.5%；正榮地產(chǎn)于10月19日發(fā)行了一筆境外優(yōu)先票據(jù)，利率為12.5%；恒大則在10月31日發(fā)行了三筆共計(jì)18億美元的優(yōu)先票據(jù)，分別為年化利率11%、年化利率13%和年化利率13.75%，不久后又在11月份發(fā)行了10億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率11%。

　　值得注意的是，與高成本融資相對(duì)的是，首創(chuàng)置業(yè)在11月27日晚間發(fā)布公告稱，將發(fā)行總額不超過人民幣 50 億元的公司債券，債券品種一票面利率詢價(jià)區(qū)間為 4.0%-5.0%（含上下限），品種二票面利率詢價(jià)區(qū)間為 4.4%-5.4%（含上下限）。

　　通過對(duì)比不難看出，國(guó)資背景的房企除了政府背書以外，健康的財(cái)政和穩(wěn)健的發(fā)展策略使其能以較低的成本進(jìn)行融資，而非國(guó)資背景的房企，在國(guó)內(nèi)以人民幣計(jì)算的融資成本已經(jīng)超過了10%，而通過國(guó)際上發(fā)債融資，以美元結(jié)算的融資成本更是10%-15%不等。對(duì)于普通人的理財(cái)觀念來說，這樣的利率已經(jīng)是非常高了。如此來之不易的資金，對(duì)于房企來說，要用在最要緊的當(dāng)口，而不是輕易地在土地?cái)U(kuò)張上過分用力。

　　對(duì)此，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，11月份有個(gè)普遍的現(xiàn)象就是房企獲得融資的批準(zhǔn)增加了，近期開發(fā)商密集通過債市和票據(jù)市場(chǎng)融資“解渴”。相比之前嚴(yán)格的去杠桿，已經(jīng)是有了一定的放松，意在降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓房企的資金壓力有所緩解。但此舉同時(shí)也反映了資金缺口依然很大，許多房企需要錢應(yīng)急，以應(yīng)付前期債務(wù)到期兌付的壓力。這種情況下，對(duì)于一些房企來說，融資拿到錢，比以多少成本拿到錢更為重要。

　　正是房企資金方面的松緊程度不同，造成了房企在北京土地市場(chǎng)上表現(xiàn)不一。魏東表示，融資渠道和融資能力更強(qiáng)的國(guó)資房企這時(shí)就具備了優(yōu)勢(shì)，也就為其在購買土地上高奏凱歌埋下了伏筆。

　　集中還款期將至 資金壓力不減

　　雖然房企發(fā)債開始獲批，但面對(duì)2018年最后一個(gè)月，債券市場(chǎng)上即將到期的各類債券規(guī)模仍然較大。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)未來40天左右的時(shí)間里，共有81只債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元。此外，境外債方面，截至年底，房企海外債券到期規(guī)模近90億元。

　　魏東表示，在2015年-2016年的樓市旺季中，不少房企通過加杠桿的方式擴(kuò)張，由于地產(chǎn)債的期限多為3-5年，所以2018年-2021年是地產(chǎn)債的償還高峰期。但這個(gè)時(shí)間恰好是房地產(chǎn)政策變化、限購加碼、樓市回款變慢的時(shí)間點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2018年9月1日至12月31日，地產(chǎn)債的總償還量達(dá)到1292.67億元，2019年上半年總償還量達(dá)到2116.51億元。

　　也正因?yàn)榇耍糠址科蟀l(fā)債明顯加速。甚至除了發(fā)債，一些開發(fā)商還毅然“賣股補(bǔ)血”。像富力地產(chǎn)就在11月份發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過8.06億股新H股，發(fā)行價(jià)不低于前五個(gè)交易日收市價(jià)平均數(shù)的80%，若以每股12港元的均價(jià)計(jì)算，此次融資額約100億港元。對(duì)于募集資金用途，富力地產(chǎn)表示，將全部用于補(bǔ)充公司資本金，其中包括但不限于用于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金。

　　魏東表示，正是由于大量債務(wù)到期的壓力，不少房企無力在土地市場(chǎng)角逐，只是能夠盡力籌錢，償還債務(wù)維持生計(jì)，希望熬過政策困難時(shí)期。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在旺季中加杠桿追求速度的企業(yè)，除了自身債務(wù)壓力巨大以外，融資成本也是居高不下。相反，政府背書、杠桿率較低的房企，則更容易獲得低息的貸款，更容易以較低的成本拿到錢，這也是為什么在周一的土地成交中，國(guó)資背景房企收獲頗豐的重要原因。

(責(zé)編：許維娜、孫紅麗)