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       華創(chuàng)證券分析師屈慶說(shuō)，土地購(gòu)置費(fèi)支撐2018年上半年地產(chǎn)投資回升，2019年房地產(chǎn)景氣度下滑壓力較大。

　　2018年上半年房地產(chǎn)投資表現(xiàn)亮眼，但主要?dú)w功于土地購(gòu)置費(fèi)的大幅度攀升。房地產(chǎn)投資主要包括施工相關(guān)投資和土地相關(guān)投資，即土地購(gòu)置費(fèi)。今年上半年，土地購(gòu)置費(fèi)增速大幅抬升，7月累計(jì)同比上升72.3%。土地購(gòu)置費(fèi)高企的原因可能來(lái)自于地方政府迫于資金壓力而對(duì)前期土地成交金額的集中催繳從而使得此前土地成交總額對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)的提前反應(yīng)有所鈍化。

　　按照傳統(tǒng)方法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資的變動(dòng)，2018下半年保持穩(wěn)定小幅下行?？梢酝ㄟ^(guò)新開(kāi)工面積的變動(dòng)和土地購(gòu)置費(fèi)的領(lǐng)先指標(biāo)土地成交情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，其中土地成交面積領(lǐng)先于新開(kāi)工面積6個(gè)月，土地成交金額領(lǐng)先土地購(gòu)置費(fèi)約15個(gè)月。

　　考慮上半年土地購(gòu)置費(fèi)的超預(yù)期上行的不可持續(xù)和施工單價(jià)對(duì)建安支出的拖累，下半年地產(chǎn)實(shí)際投資將進(jìn)一步下行，全年均值6%-7%。假定土地購(gòu)置費(fèi)同比增速于今年年底回落到一季度均值水平，同時(shí)建安投資在下半年回暖的情形下較去年同比下降1%，根據(jù)房地產(chǎn)投資=建安投資+土地相關(guān)投資，估算得到全年房地產(chǎn)投資額為11.7萬(wàn)億，全年累計(jì)同比增速為6.7%。

　　2019年在房地產(chǎn)調(diào)控不放松，房?jī)r(jià)處于高位的情況下，估計(jì)房地產(chǎn)景氣度下滑的速度會(huì)更快。