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現(xiàn)房銷售試點背后：有地區(qū)被傳取消預售制，地產(chǎn)股市值曾蒸發(fā)千億

    與“現(xiàn)房”“預售”有關的在近期總能攪動市場敏感的神經(jīng)。一線城市里，深圳首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目已在亮相，二線城市合肥也在近期發(fā)布了《關于加強新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，明確表示鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。三線城市廣東省中山市，也陸續(xù)推出了打上“現(xiàn)售”標簽的住宅用地。

    時至今日，關于預售制度取消的討論依然屢現(xiàn)網(wǎng)絡平臺。這次的來勢洶洶實際上始于9月份廣東省的一份文件。

    9月21日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會一份關于逐步取消商品房預售制度的文件流出。文件顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳已擬訂“關于商品房預售許可事項調整”的材料，并將于9月25日上報住建部。并且除廣東省外，住建部還向湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等幾個省份要求對商品房預售許可進行深入研究。

    此消息一出立刻引起了極大關注，由于當時已經(jīng)休市且第二天便是中秋假期，股市的大震動醞釀幾天之后才出現(xiàn)。

    廣東省房協(xié)之后回應稱目前目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究，但這份“澄清”并沒有讓投資者們安心下來。

    因為放假安排不同，9月24日中秋節(jié)當天港股便已開市。內地地產(chǎn)股全線下跌，當天，碧桂園跌5.57%，世茂房地產(chǎn)跌5.22%，華潤置地跌4.83%，中國恒大跌3.55%，地產(chǎn)股總市值一天蒸發(fā)逾636億港元（約合559億人民幣）。

    9月25日A股開市，房地產(chǎn)股票同樣領跌。截至收盤，新城控股跌逾7%，招商蛇口、保利地產(chǎn)等跌逾5%，萬科A、金地集團跌逾4%，市值蒸發(fā)約616億元人民幣。

    9月26日，港股地產(chǎn)板塊頹勢還在繼續(xù)，龍湖集團、碧桂園、恒大、融創(chuàng)等股價都有不同程度的下跌。

    “至少50%開發(fā)商會倒閉，短期內不可能”

    商品房預售制度已經(jīng)在中國施行25年，成為居民習以為常的購房方式。根據(jù)各地方上報國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%，其中40大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。不同于其它“一手交錢，一手交貨”的買賣模式，只靠沙盤和規(guī)劃圖，房企就可以從購房者手中得到一筆資金。

    這筆資金沒有利息，并不能算做真正的負債。開發(fā)商靠著這筆資金補血，順利周轉甚至做大規(guī)模。企業(yè)財務報告中預收賬款和定金這一項始終占據(jù)重要份額，遠高于銀行貸款項目，成為開發(fā)商們最大的資金來源之一。

    但由于存在交易時間差，最終消費者拿到手的房子可能跟最初規(guī)劃好的存在時間差。廣東省房協(xié)的通知中便提到，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為廣東本身已經(jīng)有部分土地就在推行了此類政策，比如說深圳這兩年的土地出讓中就已經(jīng)有約定需要現(xiàn)房交付的模式。

    他認為，對于此類模式來說，房屋質量問題會減少，開發(fā)商也不會有各類扯皮的現(xiàn)象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會消失。

    但資金弱的房企就失去了投資開發(fā)的資格。目前來說對于類似30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續(xù)樓盤的追加投資。但預售政策取消后，企業(yè)可能需要30層全部建造完畢才能開始回款。所以從這個角度看，中小房企資金考核壓力就很大。

    房地產(chǎn)行業(yè)政策調控頻繁，2018年更是房企們融資的“寒冬”，在預售制加杠桿的基礎上，碧桂園等房企又提出“高周轉”來進一步加快資金回籠。預售制度如果取消，大型房企也會受到很大影響。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，取消預售制度，短期看可能性不大，因為當下房地產(chǎn)市場依然中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，當下取消預售，有利于資金寬裕的國企，大企業(yè)，對小企業(yè)來說是滅頂之災。當下如果取消預售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。

    他認為預售制度的確問題非常多，當下房地產(chǎn)市場各種質量問題，交付問題，基本都與預售制度有關系。預售制度對于消費者來說保障度低，不確定因素太多。但在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設量。預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規(guī)范。

    內地預售制度起源

    中國內地的房地產(chǎn)預售制度是從香港傳入的。上世紀50年代，香港人口迅速膨脹，但房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展卻陷入沉寂。

    當時香港還遠沒有如今的金融環(huán)境，開發(fā)商們需要自籌資金來蓋樓，而商品房買賣采取的也是一手交錢一手交房的方式。開發(fā)商有時買下地皮之后還要再花時間籌款進行建造，這不僅大大提高了開發(fā)商進入的門檻，也拉長了整個周期。對很多購房者來說，一次性付完全款同樣是件困難的事情。

    這時候霍英東成為了第一個吃螃蟹的人。他籌到一筆本金從嘉道理家族手中購下一塊地皮，打算在一年內興建100余棟樓房向市民出售。但買完地皮后，他手中的資金卻所剩無幾。

    于是他便首創(chuàng)了分期付款制度，將包括面積、規(guī)劃、建材、朝向等在內的樓盤信息做成小冊子分發(fā)給市民，并告訴他們只要付一半的價錢便可購房，在后續(xù)建造過程中陸續(xù)補齊即可。

    香港人把預售制度成為“買樓花”。賣房時房子尚未建造，就像還在開花，完工收樓后才結果?；粲|的方案令全香港瘋狂，售樓處看房的人排隊成長龍。資金的回籠也加快了樓房建造的速度，霍英東在一年時間里“蓋好”并出售了100余棟樓房。

    隨后香港政府于1956年出臺了《預售樓花同意書》，正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預售制。隨著更多開發(fā)商的加入，購房的首付款也從樓房總價的50%逐漸下降，最瘋狂的時候甚至只需要10%-20%。

    預售款相當于為開發(fā)商加杠桿，他們迅速拿地擴張，很快使香港整個的房產(chǎn)格局脫胎換骨。

    內地的商品房預售制度是從深圳開始的。緊鄰香港又是對外開放的大門，深圳特區(qū)其實在1983年就提出了預售制度的概念，但對于當時的社會環(huán)境來講還太過超前。直到1987年，深圳才進行第一次土地拍賣。

    因為缺乏經(jīng)驗和資金，在住房制度改革的整個過程中內地都從香港借鑒到很多東西。今日擬取消預售制度的廣東，當年也是第一個推行此制度的省份。廣東在1993年正式立法推出商品房預售制度，頒布了《廣東省商品房預售管理條例》，領先于全國。

    直到1994年11月，住建部出臺《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第40號），預售制才在全國開花結果。此后內地的樓市如同香港一樣走上上漲的大道，也誕生了一批地產(chǎn)大佬。

    但是近幾年，龍頭房企們已經(jīng)在紛紛拋棄房地產(chǎn)做多元化轉型，龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)都在不久前將名字中的“地產(chǎn)”二字拿掉，萬科也早已蠢蠢欲動。十強房企中，還有地產(chǎn)二字的僅剩中海地產(chǎn)。假如預售制度取消，中國的地產(chǎn)格局勢必會再次劇烈變化。（AI財經(jīng)社 李介）