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2018年12月底，知名房企銀億股份宣布，因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，致使2015年發(fā)行的（15銀億01）規(guī)模為3億元的公司債券未能如期償付，出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。此后，銀億停發(fā)高管工資獎(jiǎng)金、接連處理公司旗下多個(gè)公司項(xiàng)目資產(chǎn)以求斷臂求生。各界不禁疑問(wèn)，全國(guó)500強(qiáng)、位列寧波三甲、半年前分紅28億元的一家企業(yè)僅為3億元債券就狼狽如此？未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多中小房企步銀億的后塵？

銀億墜落

2018年全年，房企幾乎都在緊縮的融資環(huán)境中掙扎。隨著企業(yè)公司債償付高峰臨近，企業(yè)債務(wù)違約案也接連曝出。

2018年12月底，上市公司銀億股份宣布，因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，致使發(fā)行的銀億房地產(chǎn)股份有限公司2015年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期） （15銀億01）未能如期償付應(yīng)付回售款本金，出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。據(jù)了解，15銀億01發(fā)行規(guī)模為3億元，銀億股份未能按時(shí)足額償付15銀億01的2018年回售的債券本金2.997億元。

而就在半年前，這家曾列位寧波百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三名的企業(yè)在發(fā)布2017年報(bào)告時(shí)還宣布高調(diào)分紅28億元，并表示“資產(chǎn)負(fù)債率較低，同時(shí)具備較強(qiáng)的盈利能力和持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，分紅預(yù)案實(shí)施后不會(huì)造成公司流動(dòng)資金短缺”。

據(jù)悉，引發(fā)此次違約導(dǎo)火索之一則是投資人要求提前兌付。按照約定，此批債券發(fā)行于2015年12月24日，為期五年，按照約定兌付日為2020年底，但融資條約中標(biāo)注，債券發(fā)行三年末，發(fā)行企業(yè)可選擇調(diào)整利率，投資人可行使回售選擇權(quán)。目前三年期已到，雖然銀億宣布將債券票面利率從7.28%上調(diào)到8.78%，但幾乎所有投資人都沒(méi)接受該條件。

為緩解資金壓力，銀億接連披露資產(chǎn)處置公告，以求斷臂求生。其中包括將旗下寧波地產(chǎn)等子公司作價(jià)3000萬(wàn)元，向愛(ài)建信托出售上海添泰置業(yè)60%股權(quán)，并貸款2.2億元；公司旗下子公司寧波銀恒房產(chǎn)向上海奧譽(yù)置業(yè)轉(zhuǎn)讓安吉銀瑞房地產(chǎn)66.47%股權(quán)等一系列資產(chǎn)出售計(jì)劃。

此外，銀億還承諾不分紅、停止對(duì)外投資，并將調(diào)減甚至停發(fā)董事和高管的工資及獎(jiǎng)金。

但銀億面臨的還不僅是3億元債券違約的困擾。目前，中誠(chéng)信證已將銀億股份主體和其旗下發(fā)行債項(xiàng)“15銀億01”、“16銀億04”、“16銀億05”和“16銀億07”的信用等級(jí)集體下調(diào)，由BBB調(diào)至C。而且若該公司資金狀況繼續(xù)惡化，不排除評(píng)級(jí)進(jìn)一步下降的可能。

這些被降級(jí)債項(xiàng)中，除了已違約的“15銀億01”外，其余幾項(xiàng)公司債的總規(guī)模高達(dá)15億元，調(diào)整期就集中在2019年6-9月，這意味著銀億年內(nèi)還有超15億元債務(wù)兌付壓力。

　　融資收緊與債務(wù)到期

事實(shí)上，不僅是銀億，今年以來(lái)，隨著融資渠道的持續(xù)收緊，房企債務(wù)兌付集中到期，已有多家與地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約。

2018年10月4日，五洲國(guó)際公告披露，集團(tuán)目前已接獲多起重大法律訴訟或申索，合共要求賠償金額達(dá)到7.57億元。由于該集團(tuán)面臨財(cái)政困難，該集團(tuán)未能履行上述付款義務(wù)及責(zé)任。

2018年10月15日，華業(yè)資本發(fā)布公告稱，公司2017年度第一期短期融資券“17華業(yè)資本CP001”未按時(shí)足額償付債務(wù)融資工具本息，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。當(dāng)日，上陵實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，公司12寧上陵/12寧夏上陵債發(fā)生違約，該期債券本息合計(jì)5.42億元。

2018年11月22日，中弘股份公告稱，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為85.91億元，全部為各類借款。如今，連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)低于1元的中弘股份已被勒令退市。

2018年11月27日，粵泰股份發(fā)布公告稱，因卷入借款糾紛事宜，導(dǎo)致公司部分項(xiàng)目資產(chǎn)被查封，該部分資產(chǎn)在公司2018年度三季報(bào)的賬面價(jià)值合計(jì)約23.6億元。截至11月28日，粵泰股份及其下屬公司銀行賬戶被凍結(jié)總數(shù)已達(dá)11個(gè)，實(shí)際凍結(jié)金額約為442.37萬(wàn)元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此前房企持續(xù)融資，現(xiàn)在進(jìn)入到兌付的高峰期。同時(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)下行，發(fā)行新債可能沒(méi)有通過(guò)，而部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也開(kāi)始下滑，這都讓企業(yè)面臨償債風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2018年上半年，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億元。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億元、6.1萬(wàn)億元、5.9萬(wàn)億元和3.4萬(wàn)億元，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億元。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)四年集中到期；公司債2015-2016年集中發(fā)行，從2018年下半年開(kāi)始密集到期。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖分析，近兩年很多房企都瞄準(zhǔn)了千億目標(biāo)，企業(yè)在土地儲(chǔ)備上投入了大量資金。再疊加限購(gòu)、限貸為代表的宏觀調(diào)控政策的影響，房企現(xiàn)金流越發(fā)緊張。若不積極融資則難以支撐。通過(guò)新融資償還之前的債務(wù)也是不得已而為之。

但在融資方面，2018年房企幾乎舉步維艱，2018年10月以前，房企融資規(guī)模一直處在較低水平。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，2018年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)392.65億元，環(huán)比2018年9月的443.11億元大幅減少11.39％。即便去年底融資閘門(mén)適當(dāng)放開(kāi)后，企業(yè)的融資成本也顯著上漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，融資利率水平體現(xiàn)了房企融資成本之高和難度之大。2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年，而且2019年依然將持續(xù)面臨資金壓力。

　　下一個(gè)是誰(shuí)

如果融資持續(xù)收緊加上債務(wù)集中到期將成為高負(fù)債率房企的催命符。

以銀億為例，截至2018年三季度末，銀億股份流動(dòng)負(fù)債179.45億元，非流動(dòng)負(fù)債61.4億元，總負(fù)債達(dá)到240億元。其母公司銀億集團(tuán)作為控股股東，因債務(wù)問(wèn)題已幾次被動(dòng)減持。最近一次是違約公告前，銀億集團(tuán)轉(zhuǎn)讓銀億股份5.13%股權(quán)給寧波開(kāi)投，以償還超過(guò)10億元借款。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有降溫風(fēng)險(xiǎn)，部分項(xiàng)目數(shù)量偏少的企業(yè)受樓市波動(dòng)影響會(huì)比較大。此外，值得注意的是，很多主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的的企業(yè)，在債務(wù)方面依然會(huì)有違約風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，銀億當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的三成，該企業(yè)的汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)已占到超過(guò)六成。因此銀億也被認(rèn)為是“半個(gè)地產(chǎn)企業(yè)”。資料顯示，銀億在2016年投資新能源汽車(chē)領(lǐng)域，但其瘋狂“造車(chē)”開(kāi)啟多元化擴(kuò)張卻遭遇市場(chǎng)寒冬。

業(yè)內(nèi)人士分析，銀億的遭遇也折射出當(dāng)前中小房企的困境：不轉(zhuǎn)型生存空間已被大大壓縮；轉(zhuǎn)型則面臨著技術(shù)、人才、專業(yè)領(lǐng)域的現(xiàn)實(shí)困境，盲目擴(kuò)張后果不可設(shè)想。正如銀億當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地儲(chǔ)備多在二三四線城市，增長(zhǎng)乏力，而轉(zhuǎn)型投資的新能源汽車(chē)也同樣步履維艱。

銀億違約前，已有多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，其中中弘股份已成首家“1元退市股”。對(duì)此，分析人士表示，違約高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)普遍具有幾個(gè)特點(diǎn)，業(yè)績(jī)等財(cái)務(wù)指標(biāo)下滑明顯，企業(yè)回款能力有限；負(fù)債率高企，債務(wù)償付期集中臨近；企業(yè)信用大幅降低，企業(yè)再融資困難。此外，高股票質(zhì)押率的企業(yè)則難以抵御股價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，銀億股份質(zhì)押比例達(dá)到81.36％。

專家提示，未來(lái)中小房企的生存空間逐漸被壓縮。銷售、融資端的不暢，會(huì)使得行業(yè)的“弱者”處于十分不利的境地。此時(shí)如果不及時(shí)通過(guò)出讓股權(quán)斷臂求生，很難說(shuō)會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)銀億，甚至是中弘。為此房企還需加大營(yíng)銷力度、加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，保證快速回籠資金。

                                                                                                                                      (責(zé)編：許維娜、孔海麗)